TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [K] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05681 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D2X

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] , représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 7] FILS ET F.DAIGREMONT – [Adresse 5]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

Madame [K] [J]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Brice REVENEY, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05681 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D2X

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [J] est propriétaires des lots n°23 et 27 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété, administré par le cabinet LOISELET et DAIGREMONT en qualité de syndic.

Il a été constaté que Mme [J] ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] (ci-après le SDC) a mis en demeure Mme [J] portant sur les appels de charges et de cotisations du fond travaux du 31 décembre 2023 au 1er octobre 2024 puis lui a fait sommation de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 1481,77 € puis par LRAR du 25 juillet 2024 pour la somme de 2439, 10 € .

Par acte extrajudiciaire en date du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 7] FILS ET F.DAIGREMONT, a assigné Mme [K] [J] devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris pour lui réclamer la somme totale de 3916, 55 €.

Dans ses conclusions aux fins d’actualisation, le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner Mme [J] à lui payer la somme de 4838, 24 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées pour la période du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 pour la somme de 1481,77 €, à compter du 25 juillet 2024 pour la somme de 2439, 10 € , à compter du 8 décembre 2024 pour la somme de 2897, 14 €, et à compter de la signification des conclusions le 3 janvier 2025 pour le surplus.

— condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1076, 46 € au titre des frais de relance,

— condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1500 € au titre de sa résistance abusive,

— condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût de la sommation de payer du 16 avril 2024.

A l’audience du 10 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et justifié de la signification de ses conclusions aux fins d’actualisation.

Assigné à étude, Mme [K] [J] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que Mme [K] [J] est propriétaire des lots n°23 et 27 correspondant respectivement à 2/1004 e et 32/1004 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3].

De fait, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2023 à 2024 sont produites approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice n-1 et arrêtant son budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fond de travaux de l’année n+ 1, outre les travaux spécifiques.

Les délibérations sont devenues définitives selon attestation du cabinet LOISELET et DAIGREMONT en date du 27/09/2024.

Sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux au titre de ces années.

Suite aux appels de fonds produits aux débats restés infructueux du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2025 (1 T 2025) , le SDC a mis en demeure Mme [J] puis lui a fait sommation de payer en date du 16 avril 2024 sur la somme de 1481,77 € puis mise en demeure par LRAR du 25 juillet 2024 pour la somme de 2439, 10 € , puis le 8 décembre 2024 pour la somme de 2897, 14 € .

Il ressort des décomptes de sommes au nom de la défenderesse en pièce 7 et 8 édités par le syndic, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, une somme à payer de 4838, 24 € constituée des appels de fonds provisionnels des années 2023 à 2025 , ainsi que des frais précontentieux : frais de relance, sommation de payer, en tout 1076, 46 € dont il convient de soustraire la facture d’avocat de 514 €, qui vient au rang des frais irrépétibles et non des frais de relance de l’article 10 .1 précité, soit 562, 46 €.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que Mme [J] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur au 1er juillet 2024, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 3761, 78 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges restant dues par Mme [J] au SDC au 1er janvier 2025 pour la période du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2025, 1 Trimestre 2025 inclus.

Il convient d’ajouter à cette somme les frais de relance et de sommation pour un montant total de 562, 46 € que l’article 10-1 précité met à la charge du seul copropriétaire défaillant.

Mme [J] sera donc condamnée à payer au SDC la somme totale de 4324, 24 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal comme suit :

— sur la somme de 1481,77 € à compter du 16 avril 2024 ,

— sur la somme de 2439, 10 € à compter du 25 juillet 2024 ,

— sur la somme de 2897, 14 € à compter du 8 décembre 2024 ,

— pour le surplus, à compter de la signification des conclusions le 3 janvier 2025

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement depuis janvier 2021 est démontré par les nombreuses relances et sommations de payer faisant suite aux impayés depuis le 31/12/2023, situation qui s’est nécessairement ensuivie d’une désorganisation de la trésorerie de la copropriété, entraînant nécessairement (malgré quelques paiement ponctuels de l’intéressée) la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes dues.

Compte tenu de la longueur de la période d’impayés, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [J], partie succombante, sera condamnée aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [J], soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 1500 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne Mme [K] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 7] FILS ET F.DAIGREMONT, la somme totale de 4324, 24 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal comme suit :

— sur la somme de 1481,77 € à compter du 16 avril 2024 ,

— sur la somme de 2439, 10 € à compter du 25 juillet 2024 ,

— sur la somme de 2897, 14 € à compter du 8 décembre 2024 ,

— pour le surplus, à compter de la signification des conclusions le 3 janvier 2025

Condamne Mme [K] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 7] FILS ET F.DAIGREMONT, la somme de 800 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme [K] [J] aux entiers dépens ;

Condamne Mme [K] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 7] FILS ET F.DAIGREMONT, la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le président