MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 AVRIL 2026

Minute :

N° RG 25/01114 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HBE7

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Société S.C.I. QUAI 18, dont le siège social est sis 58 rue des Vignes – 18570 LA CHAPELLE ST URSIN

Représentée par Monsieur [I] [F], son gérant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [P]

née le 08 Août 1990 à LE HAVRE (76600), demeurant 41 quai de Saône – 76600 LE HAVRE

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2019, à effet au 20 septembre 2019, la SCI QUAI 18 a donné à bail à Madame [K] [P] un appartement au 2ème étage de l’immeuble situé 41 Quai de Saône, au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel par avance le 10 de chaque mois d’un loyer initial de 650 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 10 871 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 16 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la SCI QUAI 18 a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et par conséquent constater la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef desdits locaux loués ainsi que de ses biens s’y trouvant, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit, et même au besoin avec le concours de la force publique ;

— autoriser le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur, dans l’attente qu’il soit statué sur le sort des biens ;

— condamner Madame [P] au paiement des sommes suivantes :

13 696 euros en principal au titre des loyers et des charges ;les loyers et charges échus depuis cette date et ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;les indemnités d’occupation irrégulière du jour du jugement à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux ;le tout avec intérêts légaux ;800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les frais et dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI QUAI 18, représentée par son gérant, Monsieur [I] [F], a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 15 467 euros, terme de janvier 2026 inclus. Elle a précisé ne pas avoir de contact avec Madame [P], faute de parvenir à la joindre.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne physique, Madame [P] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’absence de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI QUAI 18 justifie avoir notifié le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 4 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 10 septembre 2019 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10 871 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI QUAI 18 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [P] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [P] à son paiement à compter du 24 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré en principal de 15 467 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Madame [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme susvisée à la SCI QUAI 18 au titre de l’arriéré dû, terme de janvier 2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P], partie succombante, sera dès lors condamnée aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI QUAI 18 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 23 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 10 septembre 2019 conclu entre la SCI QUAI 18 d’une part, et Madame [K] [P] d’autre part, portant sur un appartement au 2ème étage de l’immeuble situé 41 Quai de Saône au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 24 juin 2025 ;

ORDONNE à Madame [K] [P] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef l’appartement au 2ème étage de l’immeuble situé 41 Quai de Saône, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les autres lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juin 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [K] [P] à payer à la SCI QUAI 18 la somme de 15 467 euros au titre de l’arriéré dû jusqu’au terme de janvier 2026 inclus ;

CONDAMNE Madame [K] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [K] [P] à payer à la SCI QUAI 18 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI QUAI 18 du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, le République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureur généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciares d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-fort lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO