TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie SAULAIS, M^e Augustin KEMADJOU

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/04065 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UXB

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0084

Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0084

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ORPHEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2088

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04065 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UXB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 septembre 2019, la SARL ORPHEE a donné à bail à Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1350 euros, outre 150 euros de provisions sur charges.

Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] ont délivré congé et l’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 9 mai 2023, avec restitution des clés le même jour.

Le dépôt de garantie n’ayant pas été restitué, par courrier en date du 2 novembre 2023, le conseil de Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] a mis en demeure la bailleresse d’avoir à lui régler la somme de 1500 euros, majoré de 675 euros, sans réponse.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 12 janvier 2024, les demandeurs ont fait délivrer par commissaires de justice une seconde mise en demeure à leur verser la somme de 1500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre 945 euros au titre de pénalités de majoration, en vain.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] ont fait assigner la SARL ORPHEE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la condamner à :

— restituer leur dépôt de garantie de 1500 euros ;

— verser aux défendeurs la somme de 1650 euros à titre de majoration du dépôt de garantie ;

— verser aux défendeurs la somme de 150 euros par mois correspondant à la majoration du dépôt de garantie ;

— verser aux défendeurs la somme de 2000 euros en indemnisation de leur préjudice au titre de l’article 1147 du code civil ;

— verser aux défendeurs la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par ordonnance du 12 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la radiation de l’affaire en l’absence des parties à l’audience du 12 février 2025.

L’affaire a fait l’objet d’un rétablissement au rôle et a été examinée au fond à l’audience du 23 septembre 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D], représentés par leur conseil, par conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles les demandeurs sollicitent désormais la condamnation de la défenderesse à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils maintiennent leurs demandes contenues dans leur acte introductif d’instance pour le surplus.

Au soutien de leur demande de restitution de leur dépôt de garantie, ils contestent toute dégradation locative, estimant que les désordres allégués par la bailleresse sont imputables à un dégât des eaux survenu dans le logement en 2020, dont le constat a été établi, indemnisable par l’assureur de l’immeuble, et pour lequel les travaux n’avaient pas été effectués à la libération des lieux.

Ils contestent à l’audience les demandes relatives à la régularisation des charges, la bailleresse n’apportant aucun élément justificatif à ce titre.

La défenderesse, représentée à l’audience par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— déclarer le défendeur recevable, l’y dire bien fondé ;

— constaté que la SARL ORPHEE a respecté toutes les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— déclarer que la SARL ORPHEE est, aux termes de la loi du 6 juillet 1989, fondée à retenir le dépôt de garantie de Messieurs [J] [D] ;

En conséquence

— condamner Messieurs [J] et [D] au remboursement des frais de réparation provenant des dégradations des lieux occupés par le contrat de location, soit la somme de 7 765,50 euros ;

— rejeter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner Messieurs [J] et [D] à payer les régularisations des charges de la copropriété de 7 960 euros diminué des sommes perçues à parfaire ;

— condamner les demandeurs à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Messieurs [J] et [D] aux entiers dépens.

Sur le fond, elle fait valoir des dégradations locatives, qui résultent selon elle de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie des locataires du 13 août 2021, expliquant que la remise en état du logement litigieux leur a coûté 7 765,68 euros, non remboursée par les locataires.

Elle met en avant que les locataires n’avaient pas souscrit d’assurance.

Elle expose par ailleurs que les anciens locataires n’ont pas honoré leurs charges récupérables de 2022 et 2023, en dépit d’un décompte de charges de copropriété transmis à Messieurs [J] et [D].

Elle considère avoir conservé à bon droit le dépôt de garantie.

A l’audience, la SARL ORPHEE a confirmé l’ensemble de ses demandes, excepté les dégradations pour lesquelles elle se désiste. Elle conteste la demande de majoration de 150 euros par mois, considérant que la radiation au rôle n’est pas de son fait, mais de celle des demandeurs.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations et la restitution du dépôt de garantie

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, la SARL ORPHEE se désiste de sa demande à l’audience.

Il convient donc de constater le désistement de la défenderesse à ce titre.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, il était reconnu le versement de la somme de 1 500 euros à titre de dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés par les locataires.

Si l’état des lieux d’entrée n’est pas versé à la présente procédure, il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 9 mai 2023, avec restitution des clés le même jour. Il n’y est pas fait mention de problématiques particulières, l’ensemble des items étant cochés comme OK, excepté dans la chambre 1 dont le parquet est à refaire.

Les observations font état de parquets gonflés liés à un dégât des eaux pris en charge par l’assurance de l’immeuble.

Il peut en être déduit que l’état des lieux d’entrée était conforme à l’état des lieux de sortie et qu’en conséquence, il aurait dû être restitué à l’issue d’un délai d’un mois après la restitution des clés, soit le 9 juin 2023.

Or, le courrier en date du 2 novembre 2023 du conseil des demandeurs à l’attention de la SARL ORPHEE sollicite la restitution du montant du dépôt de garantie, est resté sans réponse de la bailleresse. Il apparait par ailleurs à l’audience que ce dépôt de garantie n’a toujours pas été restitué.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il en résulte que la SARL ORPHEE est tenue de la restitution du dépôt de garantie de 1500 euros, auquel il convient d’ajouter une majoration de 10% du loyer (d’un montant de 1500 euros), soit la somme de 150 euros par mois, et ce à compter du 9 juin 2023, soit de la somme globale de 150 euros x 29 mois = 4 350 euros.

La SARL ORPHEE s’oppose à la majoration du dépôt de garantie considérant qu’elle n’est pas responsable des délais de procédure, dus pour partie à la radiation de l’affaire. Toutefois, il est manifeste qu’en dépit de courrier de mise en demeure et de la présente assignation en date du 27 mai 2024, la bailleresse n’a pas jugé utile de restituer le dépôt de garantie du. Il s’ensuit qu’elle y sera tenue, majorée de 10% jusqu’à restitution intégrale de cette somme.

En conséquence, la SARL ORPHEE sera condamnée à verser à Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] la somme de 1500 euros, à laquelle s’ajoute la somme de 4 350 euros à titre de majoration, et de la majoration de 10% par mois jusqu’à complète restitution.

Sur le solde de charges récupérables

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie.

En l’espèce, le contrat de bail du 19 septembre 2019 prévoit une provision au titre de charges de 150 euros par mois.

La bailleresse, la SARL ORPHEE, produit un courrier à destination de Monsieur [I] [D] en date du 24 mai 2023 faisant état de charges locatives restant à devoir à hauteur de 1269,24 euros sur 2022 et en 2023 de 423,08 euros, sans toutefois justifier de la réception de ce courrier par Monsieur [I] [D], et sans justifier de l’envoi du même courrier à Monsieur [E] [J].

Si elle verse à la procédure le décompte des charges de copropriété du logement objet du présent litige sur 2022, elle ne justifie pas plus de la transmission de ces informations aux anciens locataires.

Les anciens locataires contestent ces charges, avançant qu’elles ne leur ont pas été justifiées.

Toutefois, le décompte des charges de copropriété sur 2022 versé à la présente procédure établit un total de charges courantes pour ladite année de 5 415,13 euros et une provision de charges courantes de 4 952,72 euros, soit une somme restant à devoir par les anciens locataires de 462,41 euros, à laquelle Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] seront tenus.

Contrairement aux écritures de la SARL ORPHEE, aucun justificatif relatif aux charges n’est transmis sur 2023. Seul un décompte colocation [J] [I] non daté est joint, sans justifier d’aucun envoi aux anciens locataires du décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, du mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, de la note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs

Les anciens locataires contestent le montant sollicité par la SARL ORPHEE à ce titre.

Il s’ensuit que la demande formée par la SARL ORPHEE sur les charges récupérables pour l’année 2023 sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] seront tenus de verser à la SARL ORPHEE à verser à la somme de 462,41 euros au titre des charges récupérables 2022 et la demande de la SARL ORPHEE au titre de 2023 sera rejetée.

Sur la demande des anciens locataires au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les anciens locataires, ont été indemnisés du retard de la restitution du dépôt de garantie par la majoration légale prévue en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.

Le retard de la bailleresse a donc déjà été sanctionné et indemnisé de sorte que la demande de Monsieur [E] [J] et de Monsieur [I] [D] de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

La SARL ORPHEE, partie perdante sur le principe de la demande de restitution du dépôt de garantie, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SARL ORPHEE sera condamnée à verser à Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [A] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter la demande de la SARL ORPHEE à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SARL ORPHEE au titre des dégradations locatives et le déclare parfait ;

JUGE la demande formée par Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] recevable ;

CONDAMNE la SARL ORPHEE à payer à Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] la somme de 1500 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie, majorée de 10 % de la somme de 4350 euros à la date de la présente décision, majoration restant à courir jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie et paiement de la majoration ;

CONDAMNE Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] à verser à la SARL ORPHEE la somme de 462,41 euros au titre des provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, après régularisation ;

REJETTE la demande de la SARL ORPHEE sur les charges récupérables pour l’année 2023 ;

REJETTE la demande de Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] au titre des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;

CONDAMNE la SARL ORPHEE à payer à Monsieur [E] [J] et Monsieur [I] [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la SARL ORPHEE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ORPHEE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection