TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00875 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EM4

1 copie

Copie nativement numérique délivrée

le 03/11/2025

à la SELARL DE LEGEM CONSEILS

la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES

Rendue le TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Lors des débats publics, le tribunal était composé de Elisabeth FABRY, Premier Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Victorine GODARD, greffière,

DEMANDEURS

Monsieur [L] Monsieur [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Mustapha BENBADDA de la SELARL DE LEGEM CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] Madame [T] [D] épe [M],

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Mustapha BENBADDA de la SELARL DE LEGEM CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. MINORIA SYSTEM

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Dorine DUPOURQUE de la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 25 mars 2025, les époux [M] ont fait assigner la SAS MINORIA SYSTEM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, de voir :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son fait, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— condamner à titre provisionnel la défenderesse au paiement d’une somme de 23 397,87 euros à valoir sur le montant des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dûs au 31 mars 2025 inclus ;

— la condamner à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ;

— la condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL DE LEGEM CONSEILS à Bordeaux.

Les demandeurs exposent que par acte sous-seing privé en date du 1er janvier 2024, ils ont donné à bail à la défenderesse des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 5] ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 31 janvier 2025, ils ont fait délivrer à la locataire un commandement de justifier de la souscription d’une assurance et de payer les arriérés de loyers visant la clause résolutoire qui est resté infructueux.

L’affaire, appelée à l’audience du 26 mai 2025, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, par leur acte introductif d’instance ;

— la défenderesse, le 25 septembre 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande :

— in limine litis et à titre principal, que l’action soit déclarée irrecevable et les époux [M] déboutés de toutes leurs demandes faute d’avoir mis en oeuvre la procédure de conciliation obligatoire ;

— à titre subsidiaire, que le juge des référés se déclare incompétent et que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs demandes compte tenu de l’exisrtence de contestations sérieuse (absence de conciliation obligatoire, incertitude sur la date du bail, absence de certitude de la qualité de présidente de Mme [D] au jour de sa signature, contestations sérieuses de la validité du commandement de payer) ;

— en tout état de cause, la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l’action est irrecevable faute pour les demandeurs d’avoir mis en oeuvre la tentative de résolution amiable prévue au contrat de bail ; que Mme [D] épouse [M] était associée unique au sein de la société jusqu’à la cession totale de ses parts à la société ABC ELEC AMNIS le 23 septembre 2024, à la suite de laquelle elle a démissionné de son poste de présidente au profit de M.[F] le 24 septembre 2024 ; que le commandement de payer intègre une dette locative de 16 597,87 euros correspondant à la période de janvier, juillet, août et septembre 2024, antérieure à la cession des parts ; que le loyer, de 2 000 euros, est passé à 3 400 euros en août 2024 ; que ces circonstances rendent incertaines à la fois la date et la validité du bail et entachent le commandement de payer d’irrégularité.

Les demandeurs, invoquant le dépôt tardif des conclusions et pièces, en ont sollicité le rejet par message du 25 septembre 2025.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

L’état d’endettement du défendeur n’a révélé aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

La procédure devant le juge des référés étant une procédure orale, il n’y a pas lieu de rejeter les écritures de la défenderesse, auxquelles les demandeurs avaient tout loisir de répondre oralement lors de l’audience.

sur les demandes principales :

sur l’irrecevabilité des demandes :

La défenderesse soutient l’irrecevabilité de l’action en l’absence de mise en oeuvre de la procédure de résolution amiable prévue au contrat de bail.

L’article 23 du bail, intitulé “règlement de différend”, prévoit qu'”en cas de litige né de l’interprétation ou de la mise en oeuvre des clauses du présent contrat ou des règles édictées par le statut des baux commerciaux, les parties s’efforceront de le résoudre à l’amiable.” S’ensuit la description de la procédure à suivre, par la saisine d’un conciliateur.

Par sa formulation, cette clause, qui invite les parties à s'”efforcer” de résoudre amiablement le litige, n‘instaure pas une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, étant relevé qu’elle est par ailleurs incompatible avec la procédure de constat de résolution du bail prévue par la clause résolutoire de l’article 18, qui, par son caractère automatique, n’offre aucune possibilité de conciliation.

Il y a lieu en conséquence de déclarer l’action recevable.

Sur le fond :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer, et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 31 janvier 2025, à hauteur de 16 400 euros d’arriéré de loyers, mensualité de janvier 2025 incluse ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte versé au débat, la dette locative s’établissait au 31 mars 2025 à la somme de 23 200 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, mensualité de mars 2025 incluse.

La défenderesse soutient que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses tenant à la fois à l’absence de conciliation préalable et à l’imprécision du commandement de payer qui inclut des loyers impayés en janvier, juillet, août et septembre 2024, antérieurs à la cession des parts de Mme [M], loyers dont le montant mensuel est passé brutalement de 1 400 à 3 400 euros en août 2024.

L’argument tenant à l’absence de conciliation préalable sera écarté pour les motifs exposés plus haut.

S’agissant du commandement de payer dont le décompte serait imprécis et fondé sur un bail à la date incertaine, il ressort des pièces produites aux débats que la société MINORIA SYSTEM, régulièrement représentée par sa présidente de l’époque Mme [D] épouse [M] a pris à bail 1er janvier 2024 les locaux litigieux, moyennant un loyer annuel de 40 800 euros payable en 12 mensualités, soit un loyer mensuel de 3 400 euros.

Le commandement de payer la somme de 16 400 euros (et de justifier d’une assurance) ne présente aucune imprécision, le détail des sommes étant clairement présenté. Il couvre une période au cours de laquelle la société défenderesse ne conteste pas avoir occupé les lieux, et il importe peu qu’une cession de parts soit intervenue en cours de période puisque c’est la société, et non son représentant légal, qui est débitrice des loyers. La société ABC ELEC AMNIS, qui a acquis, par l’intermédiaire de son gérant M.[F], les parts de la société MINORIA SYSTEM, a nécessairement eu connaissance, dans le cadre de la cession, des informations comptables et financières de la société, ce qu’il reconnait d’ailleurs à l’article 4 de l’acte (“le cessionnaire reconnaît aussi avoir parfaite connaissance des statuts et des comptes sociaux, les bilans, comptes de résultats (…) des 3 derniers execrices lui ayant été remis antérieurement à la présente cession”). Et si tel n’est pas le cas, il lui appartient de se retourner contre la cédante, le débat étant sans conséquence dans le cadre de la présente instance.

Les arguments opposés ne permettent pas en conséquence de caractériser une contestation sérieuse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, alors que le défendeur ne justifie ni avoir soldé sa dette ni avoir souscrit une assurance, que la résiliation du bail commercial est intervenue le 1er mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS MINORIA SYSTEM des locaux litigieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir la mesure d’une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS MINORIA SYSTEM est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS MINORIA SYSTEM à payer aux époux [M]à la somme provisionnelle de 23 200 euros la somme due au titre de la dette locative, mensualité de mars 2025 comprise et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SAS MINORIA SYSTEM au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 3 400 euros, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux

— d’ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périles de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l’huissier chargé de l’exécution;

Sur les autres demandes :

La SAS MINORIA SYSTEM, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025, dont distraction au profit de la SELARL DE LEGEM CONSEILS à Bordeaux.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La défenderesse sera condamnée à leur verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile et l’article L.145-41 du code de commerce,

DECLARE les époux [M] recevables en leurs demandes

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS MINORIA SYSTEM, de ses biens et de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS MINORIA SYSTEM à payer les époux [M] :

1°) au titre des loyers ou charges et indemnités d’occupation dûs, la somme provisionnelle de de 23 200 euros à valoir sur le montant des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dûs au 31 mars 2025 inclus ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 3 400 euros à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS MINORIA SYSTEM aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025, dont distraction au profit de la SELARL DE LEGEM CONSEILS à Bordeaux ;

LA CONDAMNE à payer aux époux [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,