MINUTE N° : 25/00298

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/03875 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZFK

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[5]”

ET :

[F] [T]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[5]”, sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social se situe “[Adresse 6]

Représenté par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [F] [T], née le 28 septembre 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [T] est propriétaire des lots n°2010, 6059 et 696 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] (37).

Le 13 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 3] à Tours représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, a donné assignation à Mme [F] [T] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3 565,06 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 juillet 2025 ;la somme de 1 063,80 euros au titre des frais de recouvrement ;la provision de 2 115,28 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit ;que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 22 juillet 2025 la somme de 3 565,06 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Mme [F] [T], régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 3] à [Localité 8] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 1er octobre 2023 jusqu’au 30/09/2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le procès-verbal antérieur d’assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3 418,45

Frais/diligences sollicitées 1 198,80

Autre-Intérêts 11,61

TOTAL 4 628,86

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [F] [T] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 juillet 2025 à hauteur de la somme de 3 418,45 euros.

Les lettres de mises en demeure, le commandement de payer du 14 avril 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [F] [T] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 418,45 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 juillet 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic prévoit que les lettres de mise en demeure recommandées seront facturées. Cependant, en l’absence de preuve de l’envoi et de la réception desdits courriers, les frais demandés ne sont pas justifies (350 €).

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 148,80 euros.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [F] [T] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 700 euros, seule une somme de 350 € sera accordée.

Mme [F] [T] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 498,80 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par commandement de payer du 14/04/2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 3] à [Localité 8] a mis en demeure Mme [F] [T] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Ce commandement ne détaillait pas exactement les provisions à échoir au titre des 2ème au 4ème trimestres de l’exercice comptable (la somme de 1407,64 € visée au commandement ne correspondant pas).Cette demande sera dès lors déclarée irrecevable.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Mme [F] [T] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [F] [T] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne Mme [F] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 3] à [Localité 8] les sommes suivantes :

3.418,45 € (TROIS MILLE QUATRE CENT DIX-HUIT EUROS QUARANTE-CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au22 juillet 2025 ;498,80 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS QUATRE-VINGTS CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déclare la demande de provision fondée sur l’article 19-2 irrecevable ;

Condamne Mme [F] [T] aux dépens ;

Condamne Mme [F] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD