N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

01 Avril 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05518 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOFZ

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RÉSIDENCE [10] numéro d’immatriculation AE4-281-770, agissant poursuites et diligences de son Syndic l’Agence MOTTE, dont le siège est [Adresse 3], agissant lui-même poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [V] [F] en sa qualité d’ayant droit de Madame [G] [L] [B], née le 20 juillet 1972 à [Localité 11] (72) et décédée le 25 novembre 2015 à [Localité 6] (37)

née le 24 Février 1967 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Avril 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Avril 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] est propriétaire des lots n°12 et 39 dans l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 17].

Le 25 novembre 2024, le [Adresse 16] agissant poursuites et diligences de son syndic l’Agence [Adresse 14] a donné assignation à Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1 959,37 euros correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 31 décembre 2024 (selon dcéompte du 09 octobre 2024), incluant les frais exposés ; la provision de 301,88 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 9 octobre 2024 la somme de 1 959,37 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 4 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] Cartier, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, le présent

jugement sera rendu par défaut, puisque l’assignation de Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] du 25 novembre 2024 n’a pas été délivrée à personne et qu’elle ne comparaît pas.

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET FONDS DE TRAVAUX ÉCHUS SOLLICITÉS

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 15] [Adresse 9] verse aux débats :

le relevé de propriété du bien litigieux;

le contrat de syndic ;

le procès-verbal d’assemblée générale du 30 janvier 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 ;

les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 9 octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 854,37 euros

Frais sollicités 105,00 euros

TOTAL 1 959,37 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées selon décompte au 9 octobre 2024 à hauteur de la somme de 1 854,37 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 14 octobre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 854,37 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 9 octobre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT SOLLICITÉS

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure. les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 105 € (3x 35 €) . En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la défenderesse sera tenue à cette somme.

III. SUR LES CHARGES À ÉCHOIR DE L’ANNÉE EN [Localité 7] SOLLICITÉES

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé du 10 octobre 2024 revenue non réclamée mais présentée le 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Jacques CARTIER a mis en demeure Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 301,88 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour des deux derniers trimestres de l’exercice 2024-2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de la période du 01 octobre 2024 au 31 mars 2025.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES FORMULÉES PAR [Localité 12] DES COPROPRIÉTAIRES

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire 9 novembre 2021 RG n°21/20497), Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 600 euros.

V. SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Perdant le procès, Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] sera tenue aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] à verser au [Adresse 15] [Adresse 9] les sommes suivantes :

1.854,37 € (MILLE HUIT CENT CINQUANTE-QUATRE EUROS TRENTE-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au9 octobre 2024;105,00 € (CENT CINQ EUROS) au titre des frais de recouvrement; 301,88 € (TROIS CENT UN EURO QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour les deux derniers trimestres de l’exercice 2024-2025 (01octobre 2024 au 31 mars 2025) .

CONDAMNE Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Jacques CARTIER la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

CONDAMNE Mme [V] [F] ès qualités d’ayant droit de Mme [G] [B] à payer au [Adresse 16] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD