RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 088 /2025

N° RG 21/00905 – N° Portalis DBZV-W-B7F-CDWP

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

Entre :

Madame [T] [C]

née le 27 mai 1996 à [Localité 15] -UKRAINE

[Adresse 11]

[Localité 14]

Rep/assistant : Maître Julien AMOYAL, avocat au barreau de SENLIS

Et :

Madame [Y] [K] [U] [J]

née le 19 Avril 1979 à [Localité 14] (OISE)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Alexandra LECAREUX, avocat au barreau de COMPIEGNE

Expédition le :

à M^e Julien AMOYAL

Ordre des avocats pour Me [Y] LECAREUX

+ Me [S], notaire

Formule exécutoire le :

à M^e Julien AMOYAL

Ordre des avocats pour M^e Alexandra LECAREUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Madame Marine RAVEL et Monsieur Patrick ROSSI

Magistrat rédacteur : Madame Hélène JOURDAIN

Greffier : Madame AngéliqueLALOYER

DEBATS :

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 Septembre 2025 ;

N° RG 21/00905 – N° Portalis DBZV-W-B7F-CDWP – jugement du 02 Septembre 2025

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu par Maître [N] [S], Notaire à [Localité 14], le 25 novembre 2019, Madame [Y] [J] a consenti à Madame [T] [C] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain situé à [Adresse 13], d’environ 495 m2 sur lequel était implanté une maison, à prélever sur des parcelles plus grandes cadastrées section AB, n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10], lieudit « [Adresse 13] » pour une contenance totale de 02a 84 ca. La promesse de vente a été consentie au prix de 45 000 euros hors frais de vente et de négociation, pour une durée expirant le 25 mai 2020 à 18h00.

Suivant avenant signé le 16 janvier 2020 et le 20 janvier 2020, la date de réalisation de la promesse a été prorogée d’un mois, soit au 25 juin 2020, de même que la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt a été reportée au 27 février 2020. Par ce même avenant, la désignation du bien a été modifiée, les termes « maison à rénover » venant remplacer les termes « maison en ruine ».

Par acte d’huissier de justice en date du 4 octobre 2021, Madame [T] [C] a fait assigner Madame [Y] [J] devant le tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins d’obtenir la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Le 5 décembre 2023, soit en cours de procédure, Madame [Y] [J] d’une part et Monsieur [B] [J] et Madame [Z] [X] d’autre part, ont consenti à Madame [T] [C] une nouvelle promesse unilatérale de vente portant sur un bien dont la désignation était modifiée dans les termes suivants :

Une maison à usage d’habitation située à [Adresse 13], à rénover comprenant 4 murs.

Ledit immeuble cadastré :

Préfixe

Section

N°

Adresse ou lieudit

Contenance

AB

[Cadastre 1]

[Adresse 16]

04a03ca

AB

[Cadastre 2]

[Adresse 13]

06a86ca

AB

[Cadastre 3]

[Adresse 13]

02a 84ca

AB

[Cadastre 4]

[Adresse 16]

01a 86ca

AB

[Cadastre 5]

[Adresse 16]

20ca

Contenance totale

15a 79ca

Cette promesse de vente a été consentie moyennant un prix de 110 000 euros et sa réalisation devait intervenir au plus tard le 5 mars 2024 à 18h00.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par le RPVA le 1er avril 2025, Madame [T] [C] demande au Tribunal, au visa des articles 1104 1589 1304 1304-3 1231-5 du Code civil, de :

DIRE que la responsabilité civile contractuelle de Madame [Y] [J] est engagée ; PRONONCER LA CADUCITE DE LA PROMESSE DE VENTE ;CONDAMNER Madame [J] au paiement de la somme de 4500€ de dommages et intérêts en exécution de la promesse unilatérale de vente du 25 novembre 2019 au titre du refus injustifié de vendre ;CONDAMNER Madame [J] au paiement de la somme de 3736.40€ au titre des frais qu’elle a engagés en vue de la vente ;CONDAMNER Madame [J] au paiement de la somme de 6000€ en réparation de son préjudice moral ; JUGER que Maître [N] [S], notaire à [Localité 14], devra lui restituer la somme de 4500€ séquestrée au titre de la promesse du 25 novembre 2019 ;ORDONNER la capitalisation des intérêts sur toute condamnation prononcée ; CONDAMNER Madame [J] à lui payer la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER Madame [J] aux entiers dépens ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Madame [T] [C] a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond.

Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie, pour l’exposé des moyens développés par les parties, à la lecture de leurs dernières conclusions telles que susmentionnées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 3 juin 2025.

A cette audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse signée le 25 novembre 2019 :

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes de de l’article 1124 du code civil, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

En l’espèce, il est constant que suivant acte reçu par Maître [N] [S], Notaire à [Localité 14], le 25 novembre 2019, Madame [Y] [J] a consenti à Madame [T] [C] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain situé à [Adresse 13], d’environ 495 m2 sur lequel était implanté une maison, à prélever sur des parcelles plus grandes cadastrées section AB, n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10], lieudit « [Adresse 13] », pour une contenance totale de 02a 84 ca. La promesse de vente a été consentie au prix de 45 000 euros hors frais de vente et de négociation, pour une durée expirant le 25 mai 2020 à 18h00. Cette promesse a été consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire au plus tard le 27 janvier 2020, ainsi que sous condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire et de démolir avant le 30 avril 2020.

Suivant avenant signé entre les parties le 16 janvier 2020, la date de réalisation de la promesse a été prorogée au 25 juin 2020, de même que la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt a été reportée au 27 février 2020.

La promesse de vente comportait la stipulation suivante relative à la désignation du bien vendu :

« Il est précisé que les parcelles ci-dessus cadastrées AB n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] d’une contenance totale de 9 ares et soixante-dix centiares (00ha 09a 70 ca) de laquelle sera distraite la contenance vendue et ce au moyen d’un document d’arpentage à établir aux frais du PROMETTANT par tout géomètre-expert de son choix et qui sera visé dans l’acte constatant la réalisation de la vente. Cette division s’effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties lequel est annexé.

Observation étant ici faite qu’une déclaration préalable devra être obtenue par le PROMETTANT afin de réaliser cette division ».

Madame [Y] [J] n’a pas justifié de la réalisation du document d’arpentage, permettant d’aboutir à une division cadastrale. Aucun délai n’était toutefois prévu dans la promesse pour la réalisation de cette formalité.

Madame [T] [C] justifie quant à elle avoir obtenu son prêt le 17 mars 2020, soit à une date postérieure à celle prévue par la promesse pour la réalisation de la condition suspensive fixée au 27 février 2020, mais antérieure la date d’expiration de la promesse telle que prorogée au 25 juin 2020.

Elle ne démontre pas avoir déposé une demande de permis de construire dans les 15 jours de la promesse comme le stipulait l’acte. Si le permis de construire a finalement été obtenu le 23 novembre 2020, il fait état d’une demande déposée le 18 septembre 2020 et complétée le 26 octobre 2020. Force est en outre de constater que même s’il est indéniable que l’absence de document d’arpentage a nécessairement compliqué les démarches de Madame [T] [C] auprès de la mairie de [Localité 12], le permis a été obtenu à une date très postérieure à celle fixée par la promesse, qui prévoyait que le bénéficiaire devait en justifier avant le 30 avril 2020, et à une date postérieure à la date de réalisation de la vente prorogée au 25 juin 2020.

Il n’est pas discuté toutefois que la promesse de vente signée le 25 novembre 2019 n’a pu aboutir notamment en raison de ses difficultés en lien avec la division cadastrale nécessaire pour parvenir à la vente mais aussi de l’existence d’un empiètement de la maison vendue sur une parcelle contiguë qui aurait impliqué un risque de démolition.

En tout état de cause, il est incontestable que la vente ne s’est pas concrétisée avant l’expiration du délai prévu par la promesse et qui a expiré le 25 juin 2020.

Il ressort, par ailleurs, des pièces versées aux débats que par acte reçu le 5 décembre 2023 par Maître [A] [F], une nouvelle promesse unilatérale de vente a été consentie par Madame [Y] [J], d’une part, et Monsieur [B] [J] et Madame [Z] [X], d’autre part, à Madame [T] [C] portant partiellement sur le même bien.

Cette promesse comporte la stipulation suivante :

« Compte tenu de la rédaction des présentes et de la signature d’une nouvelle promesse de vente, Madame [T] [C] et Madame [Y] [J] acceptent d’annuler la promesse de vente du 25 novembre 2019 rédigée par Maître [N] [S], notaire associée de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée « SELARL [N] [S] et [M] » notaires associés.

Cette annulation sera effective dès la signature de la présente promesse de vente, sans indemnité de part et d’autre.

Madame [T] [C] pourra réclamer au notaire, Maître [N] [S] le remboursement de la somme de 4500 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation, auquel consent Madame [J].

Madame [T] [C] s’engage à se désister de son action et de son instance devant le Tribunal judiciaire à la date de signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente par Maître [A] [F].

Chacune des parties conservera à sa charge les frais qu’elles ont exposés pour la procédure judiciaire ».

Il s’ensuit que les parties sont convenues de l’annulation de la promesse signée le 25 novembre 2019, avec effet à la date la signature de la promesse du 5 décembre 2023.

Il convient, par conséquent, de rejeter la demande de Madame [T] [C] visant à voir constater la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie par Madame [Y] [J] par acte reçu par Maître [N] [S], Notaire à [Localité 14], le 25 novembre 2019, cette demande étant sans objet.

Sur la caducité de la promesse signée le 5 décembre 2023 :

La promesse unilatérale de vente signée le 5 décembre 2023 prévoyait que le bénéficiaire pouvait solliciter sa réalisation jusqu’au 5 mars 2024 à 18h.

Il est constant que Madame [T] [C] n’a pas levé l’option dans le délai imparti.

Madame [T] [C] sollicite du tribunal de constater la caducité de la promesse alors même que deux des signataires, Monsieur [B] [J] et Madame [Z] [X], ne sont pas parties à la présente procédure.

Il convient d’ordonner la révocation partielle de l’ordonnance de clôture sur ce point et d’inviter Madame [T] [C] à faire assigner Monsieur [B] [J] et Madame [Z] [X] si elle entend maintenir cette demande.

Sur l’application de la pénalité stipulée dans la promesse de vente du 25 novembre 2019:

Madame [T] [C] sollicite la condamnation de Madame [Y] [J] au paiement de la somme de 4500€ en exécution de la promesse unilatérale de vente du 25 novembre 2019.

Elle se prévaut, en ce sens, d’une stipulation de clause pénale figurant en page 29 de ladite promesse qui prévoit :

« Dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ou ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de quatre mille cinq cents euros (4500 €) à titre de dommages-intérêts, et ce conformément aux dispositions de l’article 1231–5 du Code civil ».

Toutefois, comme déjà rappelé, l’acte reçu le 5 décembre 2023 par Maître [A] [F] comporte la stipulation suivante :

« Compte tenu de la rédaction des présentes et de la signature d’une nouvelle promesse de vente, Madame [T] [C] et Madame [Y] [J] acceptent d’annuler la promesse de vente du 25 novembre 2019 rédigée par Maître [N] [S], notaire associée de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée « SELARL [N] [S] et [M] » notaires associés.

Cette annulation sera effective dès la signature de la présente promesse de vente, sans indemnité de part et d’autre ».

Les contrats légalement formés tenant lieu de loi à ceux qui les ont faits, il convient de rejeter la demande formée par Madame [T] [C] au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente du 25 novembre 2019.

Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [T] [C] :

Madame [T] [C] sollicite la condamnation de Madame [J] au paiement de la somme de 3736.40€ en remboursement des frais engagés au titre de la vente, ainsi qu’au paiement de la somme de 6000€ en réparation de son préjudice moral.

Il n’est pas discuté que la promesse de vente signée le 25 novembre 2019 n’a pu être concrétisée notamment en raison de difficultés en lien avec la division cadastrale nécessaire pour parvenir à la vente et de l’existence d’un empiètement de la maison vendue sur une parcelle contiguë qui aurait impliqué un risque de démolition, situation qui n’avait pas été signalée initialement par la venderesse qui a ainsi commis une faute ayant conduit à la signature d’une nouvelle promesse de vente avec modification de la désignation du bien et du prix originellement convenus.

Il n’est pas non plus discuté que les parties se sont finalement accordées pour annuler cette promesse. Par ailleurs, les parents de Madame [Y] [J], Monsieur [B] [J] et Madame [Z] [X], ont été amenés à intervenir à l’acte du 5 décembre 2023 afin de céder la parcelle AB [Cadastre 8], qui était enclavée dans les parcelles cédées par Madame [J] à Madame [C].

Madame [T] [C] a été informée, peu après la signature de la promesse du 5 décembre 2023, que le bien était grevé d’une hypothèque judiciaire définitive et que la Caisse Régionale de Crédit Agricole de Picardie avait engagé une procédure de saisie immobilière.

La délivrance d’un commandement aux fins de saisie immobilière constituait une information essentielle devant être fournie à l’acquéreur avant la signature de la promesse du 5 décembre 2023 en raison de l’incertitude que faisait peser une procédure de saisie immobilière sur l’issue de l’opération projetée.

En ne révélant pas l’existence de cette procédure à Madame [T] [C], alors même que le commandement aux fins de saisie immobilière avait déjà été délivré à la date de la promesse, Madame [Y] [J] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Force est de constater que la vente n’a pu aboutir et que Madame [T] [C] a engagé inutilement des frais qui justifient une indemnisation.

En conséquence, et au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [Y] [J] sera condamnée à payer à Madame [T] [C] la somme de 3736.40€ dument justifiée par les pièces versées aux débats.

Il lui sera également accordée la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral résultant de la déception occasionnée, après des négociations et une procédure ayant duré plusieurs années, de ne pas voir se concrétiser son projet immobilier.

Sur la somme séquestrée au titre de la promesse de vente du 25 novembre 2019 :

Madame [T] [C] demande au tribunal de juger que Maître [N] [S], notaire à [Localité 14], devra lui restituer la somme de 4500€ au titre du séquestre qu’elle a versé.

La promesse de vente régularisée le 5 décembre 2023 prévoit que compte tenu de l’accord existant entre Madame [T] [C] et Madame [Y] [J] relatif à l’annulation de la promesse de vente du 25 novembre 2019, « Madame [T] [C] pourra réclamer au notaire, Maître [N] [S] le remboursement de la somme de 4500 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation, auquel consent Madame [J] ».

Il convient, en conséquence, de faire droit à la demande de Madame [T] [C].

Sur les demandes accessoires :

Les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

DECISION

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande formée par Madame [T] [C] visant à voir constater la caducité de la promesse unilatérale de vente qui lui a été consentie par Madame [Y] [J] par acte reçu par Maître [N] [S], Notaire à [Localité 14], le 25 novembre 2019, cette demande étant sans objet ;

Rejette la demande indemnitaire formée par Madame [T] [C] au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente du 25 novembre 2019 ;

Autorise Maître [N] [S], notaire à [Localité 14], à restituer à Madame [C] la somme de 4500€ versée à titre de séquestre dans le cadre de la promesse de vente régularisée le 25 novembre 2019 ;

Condamne Madame [Y] [J] à payer à Madame [T] [C] la somme de 3736.40€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

Condamne Madame [Y] [J] à payer à Madame [T] [C] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

Sursoit à statuer sur la demande visant à voir constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 5 décembre 2023 ;

Ordonne la réouverture des débats sur cette demande ;

Invite la partie défenderesse, si elle entend maintenir sa demande, à mettre en cause Monsieur [B] [J] et Madame [Z] [X] ;

Rappelle que la réouverture entraîne révocation partielle de l’ordonnance de clôture,

Précise que la révocation ne porte que sur les points de fait ou de droit justifiant la réouverture,

Rappelle l’affaire à l’audience de mise en état du 13 novembre 2025 à 09h00 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Réserve les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et remis au greffe le 2 septembre 2025.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT