TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/53944

N° Portalis 352J-W-B7J-C74R2

N° : 3

Assignation du :

05 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendue le 16 décembre 2025

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 7]

prise en la personne de madame la Maire de [Localité 7], madame [B] [O]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE ECO PLUS SAINT [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

1. La société SAS Eco Plus [Localité 11] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3]) appartement situé au 2ème étage (n° d’invariant 1104993005G).

2. Par acte du 5 juin 2025, la Ville de Paris a assigné la société SAS Eco Plus Saint Priest devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond.

3. A l’audience du 10 septembre 2025, la Ville de [Localité 7] comparait représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de :

Juger la Ville de [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ;

Juger que la société Eco Plus [Localité 11] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé au 2 ème étage de l’immeuble du [Adresse 1] (n° d’invariant 1160493005G),

Et condamner la société Eco Plus [Localité 11] à une amende civile de 100.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 7] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé au 2 ème étage de l’immeuble du [Adresse 1] (n° d’invariant 1160493005G), sous astreinte de 377.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

Et se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Débouter la société Eco Plus [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la société Eco Plus [Localité 11] à verser à la Ville de [Localité 7] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Eco Plus [Localité 11] aux entiers dépens d’instance.

4. La Ville de [Localité 7] soutient pour l’essentiel que les conditions du prononcé de l’amende civile de l’article L. 652-1 du code de la construction et de l’habitation sont réunies ; que les dispositions de la loi du 19 novembre 2024 sont applicables aux changements d’usage ayant débuté et s’étant poursuivis après cette loi ; que le changement d’usage prend la forme d’activités d’évènementiel nuisant à la tranquillité des occupants de l’immeuble et à sa sécurité.

5. A cette même audience, la société Eco Plus Saint [Localité 10] comparait représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de :

Ecarter la pièce produite la veille de l’audience par la Ville de [Localité 7],

Débouter la Ville de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement, dire n’y avoir lieu à amende civile et astreinte,

Plus subsidiairement, en limiter le montant,

Ecarter l’exécution provisoire,

Condamner la Ville de [Localité 7] aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6. La société Eco Plus [Localité 11] soutient, pour l’essentiel, que le litige s’inscrit dans un contexte d’un différend aigüe avec les locataires demeurant dans l’immeuble ; qu’elle a un projet de restructuration de l’immeuble ne pouvant être mené en leur présence ce qui l’empêche d’exploiter ses locaux vides en concédant de nouveaux baux d’habitation ; qu’aucun nouvel usage à des fins autres que d’habitation n’a été relevé depuis janvier 2025 ; que les faits dénoncés ne sont pas réguliers mais très ponctuels ; que l’amende et l’astreinte demandées sont donc disproportionnées selon elle.

7. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

7.1 La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 et prorogée au 17 décembre 2025.

MOTIVATION

8. A titre liminaire, il sera constaté que les deux pièces versées aux débats par la Ville de [Localité 7] ne méconnaissent pas le principe de la contradiction garantit par l’article 16 du code de procédure civile alors qu’elles répondent à des conclusions du même jour de la défenderesse. Elles sont, en outre, constituées d’une jurisprudence et d’un élément de fait développant des arguments déjà débattus antérieurement et, en tout état de cause, évoqués contradictoirement à l’audience en procédure orale. La demande tendant à écarter les pièces 12 et 13 de la Ville de [Localité 7] est rejetée.

I . L’amende civile

9. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile dans le cas d’un changement d’usage au sens des articles L. 637-1 et L. 637-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

10. La Cour de cassation a été saisie pour avis afin de répondre aux deux questions suivantes :

« 1°) Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ?

2°) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024? ».

11. Par avis en date du 10 avril 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu en ces termes (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002) :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

La réponse à la première question rend la seconde sans objet »

12. Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage,, par conséquent, les nouvelles dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, sont applicables dès lors qu’une location est intervenue après cette date, peu important la date des premières locations.

12.1 Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation « (…) Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (…) ».

1 . Les locaux « réputés » à usage d’habitation

13. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dispose en son troisième alinéa que « (…) Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa (…) ».

14. En l’espèce, la Ville de [Localité 7] produit un constat du 30 avril 2025, faisant état d’une visite domiciliaire du 9 janvier 2025, complété de photographies. Elle produit également une demande de changement d’usage de la société Eco Plus [Localité 11] pour l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux, datée du 26 mars 2024.

15. La Ville de [Localité 7] ne rapporte pas d’élément de preuve permettant d’établir que le bien est à usage d’habitation dans les 30 dernières années précédant le 26 mars 2024. La société défenderesse ne conteste toutefois pas ce fait alors qu’elle rappelle avoir résilié, en 2023, des baux d’habitation portant sur plusieurs locaux de l’immeuble, dont celui en litige, afin de réaliser un projet de réhabilitation.

16. Les locaux sont donc réputés à usage d’habitation.

17. La société défenderesse ne peut, sans se contredire, soutenir que le bien en litige n’a pas été affecté à usage d’habitation pendant cette période trentenaire. Elle ne renverse donc pas cette présomption.

2 . Le changement d’usage

18. En l’espèce, la société défenderesse souligne elle-même que les locaux étaient affectés à l’usage d’habitation lors de son accession à la propriété le 30 mars 2021.

19. Un constat d’huissier du 23 janvier 2023 relève la présence de plusieurs « show-room » dans les appartements inoccupés de l’immeuble.

20. Une activité évènementielle est constatée par l’agent assermenté de la Ville dans les locaux le 26 septembre 2024 à l’occasion d’une visite inopinée, le 17 octobre 2024 l’agent constate qu’ils sont proposés à la location évènementielle sur un site internet, en novembre 2024 un évènement est prévu pour la fashion week 2025 au sein des locaux selon l’attestation d’un occupant de l’immeuble, une main courante du même occupant du 8 mars 2025 dénonce l’installation de boutiques éphémères et la présence de centaines de personnes, une attestation de la même personne du 21 juillet 2025 dénonce des évènements et défilés de la fin juin au mois de juillet 2025.

21. Trois attestations d’occupants de l’immeuble des 9, 12 et 16 janvier 2025, dont l’une du même occupant, dénoncent des évènements de ce type réguliers depuis trois ans.

22. Il ressort de ces éléments que du 23 janvier 2023 au 31 juillet 2025, le bien litigieux a été affecté à un usage commercial prenant la forme d’activités évènementielles et de mise à disposition de locaux pour des boutiques éphémères.

23. La société Eco Plus [Localité 11] a donc enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation par ce changement d’usage.

3. Le montant de l’amende civile

24. Le montant de l’amende n’a pas seulement vocation à s’approcher du gain supposé de la société Eco Plus Saint [Localité 10] par l’exploitation consécutive au changement d’usage mais à sanctionner une attitude incivique favorisant la conclusion de contrats portant sur des choses hors du commerce.

25. Il convient de rappeler que l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation répond à la volonté du législateur, qui a entendu faire du logement un bien de première nécessité et le droit à un logement décent un objectif protégé par la Constitution, de permettre à la puissance publique de préserver le parc locatif à usage d’habitation dans la capitale et les villes de forte tension immobilière, face au constat que, chaque année, des dizaines de milliers de logements sortent du circuit traditionnel de la location pour entrer dans celui de la location meublée de courtes durées.

26. Le montant de l’amende, doit donc être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

27. A ce titre, alors que la loi est désormais ancienne, la société Eco Plus [Localité 11] a choisi d’en ignorer l’application.

28. La date des manquements sera fixée par référence aux éléments de preuve développés lors de l’examen du changement d’usage.

29. Les revenus procurés sont réputés importants en raison de la nature des évènements relatifs à des boutiques éphémères et évènements de la « fashion week » qui concernent la création dans le domaine de la mode et le secteur économique du luxe.

30. La durée des locations est contestée. Il convient de la dire régulière en raison des différents évènements litigieux rappelés ci-avant.

31. L’appréciation de la bonne foi de la société Eco Plus [Localité 11] tient compte de ce qu’elle a poursuivi ses activités malgré le refus de sa demande de changement d’usage et alors qu’elle s’est engagée devant les services de la mairie à la réitérer le 5 décembre 2024. Cette société est donc de mauvaise foi et réitère des faits prohibés vraisemblablement, en l’état de ses arguments, pour compenser l’impossibilité de réaliser un projet de réhabilitation. La société a donc recherché l’optimisation financière de ses locaux par des comportements illégaux.

32. La situation personnelle et financière de la société Eco Plus [Localité 11] n’est pas éclairée par celle-ci en l’état des pièces qu’elle produit.

33. Ces circonstances justifient le prononcé d’une amende civile de 50 000 euros.

II . Le retour à l’habitation

34. Aux termes de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation « (…) Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé (…) »

35. Il y a lieu, au regard des faits qui précèdent, d’ordonner le retour à l’habitation des lieux litigieux dans un délai de 4 mois. Ce délai se justifie par les déclarations de la défenderesse indiquant qu’elle doit réhabiliter les locaux. Il n’autorise évidemment pas la poursuite de l’usage commercial illégal qu’elle a commis.

36. Passé ce délai une astreinte de 10 000 euros par jour de retard contraindra la défenderesse, ce montant se justifie en raison de la taille des locaux et de la nature des évènements qui s’y réalisent.

III. Les demandes accessoires

37. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit.

38. La défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris, par jugement public, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la société SAS Eco Plus [Localité 11] tendant à écarter les pièces 12 et 13 de la Ville de [Localité 7],

CONDAMNE la société SAS Eco Plus [Localité 11] à payer une amende civile de 50 000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 7], en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation,

ORDONNE le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 2] à [Localité 8]) appartement situé au 2ème étage (n° d’invariant 1104993005G) dans un délai de 4 mois, puis passé ce délai, sous astreinte de 20 000 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois à l’issue duquel il sera de nouveau statué sur l’astreinte,

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire,

CONDAMNE la société SAS Eco Plus [Localité 11] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SAS Eco Plus [Localité 11] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 16 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Malik CHAPUIS