MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 18/03399 – N° Portalis DBZE-W-B7C-G4AO

AFFAIRE : Monsieur [M] [R], Madame [W] [R] C/ Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] SYNDICAT A, Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] SYNDICAT PRINCIPAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [R],né le 04 Mai 1943 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 21

Madame [W] [R],née le 08 Janvier 1944 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 21

DEFENDEURS

Synd. de copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 10], SYNDICAT A représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY ayant son siège [Adresse 5] et ayant un établissement [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 162

Synd. de copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 10], SYNDICAT PRINCIPAL représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY ayant son siège [Adresse 5] et ayant un établissement [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 162

Clôture prononcée le : 10 Octobre 2023

Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 10 Juillet 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [R] et Mme [W] [R] sont propriétaires des lots n°808, 809 et 813 au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 10] à [Localité 12], administrés par deux syndicats de copropriétaires ; le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 4], Syndicat Principal, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 4], Syndicat A, ci-après désignés Syndicat Principal et Syndicat A.

Aux cours de deux assemblées générales qui se sont tenues le 15 juin 2018, le Syndicat Principal et le Syndicat A ont adopté diverses résolutions portant notamment approbation des comptes, adoption du budget prévisionnel et engagement d’une procédure de saisie immobilière des lots appartenant aux consorts [R].

Par actes d’huissier en date du 5 octobre 2018, M. [M] [R] et Mme [W] [R] ont fait assigner le Syndicat Principal et le Syndicat A, représentés chacun par leur syndic, la SAS Nexity Lamy, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir l’annulation des délibérations 5, 8, 9 et 10 du Syndicat Principal, et 5, 7, 9, 10, 11 et 12 du Syndicat A, adoptées au cours des deux assemblées générales du 15 juin 2018.

En cours d’instance, le Syndicat Principal et le Syndicat A ont, chacun, successivement été représentés par la société Immobilier Conseil Debever à compter du 28 juin 2019, puis par Maître [V] [S], administrateur judiciaire, à compter du 29 juillet 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2022, et au visa des articles 9, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 11 et 55 du décret du 17 mars 1967, et 10, 10-1, 14 et 42 de la loi du 17 juillet 1967, M. [M] [R] et Mme [W] [R] demandent au tribunal de :

constater qu’ils ont la qualité d’opposants aux délibérations contestées ;constater que les délibérations 5, 8, 9 et 10 de l’assemblée générale du Syndicat Principal sont irrégulières ;constater que les délibérations 5, 7, 9, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du Syndicat A sont irrégulières ;annuler purement et simplement les délibérations 5, 8, 9 et 10 de l’assemblée générale du Syndicat Principal du 15 juin 2018 ;annuler purement et simplement les délibérations 5, 7, 9, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du Syndicat A du 15 juin 2018 ;condamner le Syndicat Principal et le Syndicat A solidairement aux dépens;débouter le Syndicat Principal et le Syndicat A de l’intégralité de leurs demandes ;condamner le Syndicat Principal et le Syndicat A solidairement à leur payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Ils soutiennent au préalable, par référence à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que leur action est recevable dans la mesure où, étant défaillants lors des délibérations contestées, ils disposaient d’un délai pour agir de deux mois à compter de la notification par le syndic des procès-verbaux d’assemblées générales, lesquels leur ont été adressés les 10 et 11 août 2018.

Au fond, s’agissant en premier lieu des résolutions n°5, 8, 9 et 10 de l’assemblée générale du Syndicat Principal, ils soutiennent que les documents visés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et par le décret du 14 mars 2005 n’étaient pas annexés aux convocations afférentes à l’assemblée générale litigieuse, ou que ceux-ci étaient incomplets ou erronés, de sorte que les copropriétaires n’ont pu se prononcer en toute connaissance de cause pour approuver les comptes de l’exercice précédent, donner quitus au syndic ou adopter les budgets prévisionnels 2018 et 2019. Ils estiment que le Syndicat Principal ne peut se prévaloir des documents annexés aux convocations adressées par le Syndicat A pour tenter de couvrir les irrégularités de ses propres convocations. S’agissant en second lieu des résolution n°5, 10, 11 et 12 adoptées par le Syndicat A, ils soutiennent, au même titre, que les copropriétaires n’ont pu se prononcer en toute connaissance de cause, étant précisé que, outre l’absence de décompte prévisionnel, les annexes transmises sont inexploitables, non conformes, et présentent de nombreuses anomalies. Concernant la résolution n°7 portant engagement d’une procédure de saisie immobilière de leurs lots, ils relèvent, par référence à l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, que le syndicat ne dispose d’aucun titre exécutoire, et qu’il ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible, de sorte qu’il ne pouvait faire voter la vente de leurs lots. Ils soulignent sur ce point que le syndicat a entendu prendre en compte la globalité de la créance alléguée, alors que celle-ci ne pouvait porter que sur les deux années précédentes ainsi que sur l’année en cours. Il exposent par ailleurs, s’agissant de la résolution n°9, que la mise à prix des lots ne correspond pas à leur valeur réelle des biens sur le marché actuel, étant ajouté que la mise à prix litigieuse se porte à un montant total de 33.000 euros, alors que la créance alléguée par le syndicat ne s’élève qu’à la somme de 17.645,88 euros. Ils estiment en conséquence que le projet de saisie est excessif.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022, et au visa de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, le Syndicat Principal et le Syndicat A demandent au tribunal de :

débouter M. et Mme [R] de leurs demandes tendant à l’annulation des résolutions n°5, 8, 9 et 10 adoptées lors de l’assemblée générale du Syndicat Principal en date du 15 juin 2018 ;débouter M. et Mme [R] de leurs demandes tendant à l’annulation des résolutions n°5, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 adoptées lors de l’assemblée générale du Syndicat Principal en date du 15 juin 2018 ;condamner M. et Mme [R] à leur payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;débouter M. et Mme [R] de toutes demandes contraires ;condamner M. et Mme [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Delphine Henry, avocat.

Ils exposent au préalable qu’aucune charge n’est appelée par le Syndicat Principal, les dépenses étant réparties entre les Syndicats A, B, et C. Ils indiquent que M. et Mme [R] refusent de régler les charges appelées par le Syndicat A afférentes à la consommation d’eau des sanitaires communs du 4ème étage de l’immeuble, constitué de « chambres de bonne », au sein duquel se situent leurs trois lots. Ils précisent qu’une procédure de recouvrement de l’arriéré de charge a été engagée par le Syndicat A devant le tribunal de grande instance de Nancy, le solde débiteur de leur compte étant arrêté à la somme de 21.588,21 euros au 18 novembre 2019.

S’agissant en premier lieu des résolutions prises par le Syndicat Principal, ils soutiennent que les annexes visées par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 étaient jointes à la convocation, en particulier le projet des résolutions, le relevé général des dépenses, l’état financier, le projet d’état individuel de répartition, et la ventilation des dépenses. Ils précisent, en ce qui concerne les résolutions n°9 et 10, que les budgets prévisionnels comparatifs figurent dans les annexes 2 et 3 jointes aux convocations du Syndicat A, étant rappelé qu’aucune charge n’est appelée par le Syndicat Principal. S’agissant en second lieu des résolutions adoptées par le Syndicat A, ils soutiennent que les annexes litigieuses étaient bien jointes aux convocations, en particulier le projets des résolutions, le relevé général des dépenses du bâtiment A, l’état financier, et le projet d’état individuel de répartition. En ce qui concerne les résolutions n°7 et 9, ils relèvent que les moyens de nullité des demandeurs ne reposent sur aucun fondement, et soulignent que les convocations adressées à ces derniers comportaient le montant des sommes non recouvrées ainsi que les projets de résolution portant saisie immobilière de trois lots et fixation du montant de la mise à prix. Ils estiment que la saisie immobilière peut être régulièrement votée avant même l’obtention d’un titre exécutoire définitif, étant sur ce point indiqué que l’instance en recouvrement des charges n’a pas encore abouti. Ils ajoutent qu’il n’existe aucune obligation de mettre à prix le bien à une valeur égale ou supérieure à celle du marché. Ils soutiennent en outre que les éventuelles anomalies ou erreurs contenues dans ces document ne peuvent entraîner l’annulation des résolutions, laquelle n’est encourue que lorsque ceux-ci font défaut.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3ème, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

Il convient par ailleurs de relever que le dispositif des conclusions des défendeurs est manifestement affecté d’une erreur purement matérielle en ce qu’il vise, en son deuxième paragraphe, les résolutions n°5, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du Syndicat Principal, alors que celui-ci se réfère nécessairement aux résolutions n°5, 7, 9, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du Syndicat A dont l’annulation est poursuivie par les demandeurs.

1°) Sur la recevabilité

En application de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort des mentions portées en première page des procès-verbaux des assemblées générales des Syndicat Principal et Syndicat A du 15 juin 2018 que M. [M] [R] et Mme [W] [R] étaient absents desdites assemblées.

Les procès-verbaux en cause comportent par ailleurs la mention manuscrite suivante : « reçu le 10.08.18 ».

Les défendeurs reconnaissent, en page 4 de leurs conclusions, d’une part, que M. [M] [R] et Mme [W] [R] étaient bien défaillants lors des assemblées litigieuses, et, d’autre part, que l’assignation leur a été régulièrement signifiée dans le délai de deux mois suivant la notification des procès-verbaux afférents auxdites assemblées.

En conséquence, l’action de M. [M] [R] et Mme [W] [R] sera déclarée recevable.

2°) Sur les demandes d’annulation des résolutions des assemblées générales du 15 juin 2018

Conformément à l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au litige, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

II.-Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l’avis émis en application du quatrième alinéa de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires.

a) Sur les résolutions adoptées par le Syndicat Principal

En l’espèce, il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 15 juin 2018 du Syndicat Principal que celle-ci comportait notamment, en page 2, à l’ordre du jour :

une résolution n°5 inscrite sous l’intitulé « Approbation des comptes de l’exercice du 01/01//2017 au 31/12/2017 »une résolution n°8 inscrite sous l’intitulé « Quitus au Syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au 31 décembre 2017 »une résolution n°9 inscrite sous l’intitulé « Actualisation à la baisse du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018 pour un montant de 990.500 € (voté lors de l’AG du 10 mai 2017 : 1.070.000 €) »une résolution n°10 inscrite sous l’intitulé « Approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 pour un montant de 990.500 € ».

Les projets de résolution s’y rapportant ont par ailleurs été développés en pages 4, 5 et 6 de ladite convocation.

S’agissant au préalable des résolutions n°5, 8 et 10, les syndicats défendeurs versent aux débats une convocation accompagnée du relevé général des dépenses de l’exercice comptable considéré, lequel comporte le détail de l’ensemble des charges communes générales et particulières de la copropriété.

Ce relevé est également complété par un tableau récapitulatif de la ventilation des divers postes de dépenses générales, exprimés hors taxe et toutes taxes comprises, et ventilés entre les différents syndicats de la copropriété.

Sont par ailleurs annexés à la convocation produite un état financier du syndicat après répartition arrêté au 31 décembre 2017, comprenant deux relevés de compte des dettes et créances du syndicat à l’égard des copropriétaires et des tiers, et le compte de gestion pour les travaux visés à l’article 14-2 de la loi 10 juillet 1965 et les opérations exceptionnelles non prévues dans le budget prévisionnel, présentés selon leur nature, qu’ils soient achevés ou non encore clôturés.

L’analyse de l’annexe afférente à l’état financier du syndicat permet de constater que celui-ci comporte un comparatif des comptes annuels globaux des exercices 2016 et 2017, en ce compris un récapitulatif de la situation financière et de la trésorerie du syndicat, ainsi que le détail des diverses créances et dettes de ce dernier.

Toutefois, l’analyse des annexes et autres documents comptables joints à la convocation litigieuse ne permet pas de constater que celle-ci aurait été accompagnée du projet de budget prévisionnel, complété par un comparatif du dernier budget prévisionnel voté.

Ladite convocation ne comporte par ailleurs ni compte de gestion général, ni compte de gestion pour opérations courantes conformes aux modèles définis par les annexes du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

Nonobstant le fait que le Syndicat Principal ne procède directement à l’appel d’aucune charge, il appartenait à ce dernier de joindre à la convocation litigieuse les documents afférents au projet de budget prévisionnel et aux comptes de gestion générale et opérations courantes dès lors que l’approbation des comptes de l’exercice précédent et du budget prévisionnel ont, d’une part, été inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée du 15 juin 2018, et qu’ils ont, d’autre part, effectivement été votés au cours de cette assemblée, ainsi qu’il ressort du procès-verbal s’y rapportant.

Le Syndicat Principal ne soutient, ni a fortiori ne démontre que ces éléments auraient fait l’objet d’une notification antérieure adressée aux demandeurs.

Il en résulte que les résolutions n°5 et 10 votées par le Syndicat Principal lors de l’assemblée générale du 15 juin 2018, qui n’ont été accompagnées lors de la convocation ni d’un projet de budget prévisionnel complété par un comparatif du dernier budget prévisionnel voté, ni d’un compte de gestion général, ni d’un compte de gestion pour opérations courantes, sont affectées d’une irrégularité affectant la validité des délibérations.

Concernant la résolution n°9, il ne peut, au même titre que pour l’approbation du budget prévisionnel de l’année à venir, être considéré que la modification du budget prévisionnel de l’année en cours pouvait être valablement votée au cours de l’assemblée générale litigieuse compte tenu de la carence du Syndicat Principal dans l’accomplissement des formalités qui lui incombaient légalement pour l’information préalable des copropriétaires.

Les assemblées générales étant autonomes les unes par rapport aux autres, et ce, qu’elles soient tenues successivement par un même syndicat ou concomitamment par deux syndicats différents, il n’y a pas lieu de tenir compte pour apprécier la régularité des décisions litigieuses des documents annexés à la convocation adressée par le Syndicat A pour la tenue de sa propre assemblée.

S’agissant par ailleurs de la résolution n°8, l’analyse de la convocation produite par les défendeurs ne permet pas de constater que celle-ci aurait été accompagnée d’un compte-rendu de la gestion du syndic, lequel est indispensable pour que les copropriétaires soient à même de donner quitus de celle-ci.

En outre, la validité de la décision relative à l’approbation des comptes de l’exercice précédent étant affectée par la carence du syndic dans l’accomplissement des formalités relatives à l’information préalable des copropriétaires, il convient de considérer que l’annulation de cette résolution entraîne nécessairement l’annulation subséquente de la décision tendant à donner quitus au syndic de sa gestion.

En conséquence, les résolutions n°5, 8, 9 et 10 de l’assemblée générale du 15 juin 2018 du Syndicat Principal seront annulées.

b) Sur les résolutions adoptées par le Syndicat A

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 15 juin 2018 du Syndicat A que celle-ci comportait notamment, en page 2, à l’ordre du jour :

une résolution n°5 inscrite sous l’intitulé « Approbation des comptes de l’exercice du 01/01//2017 au 31/12/2017 »une résolution n°7 inscrite sous l’intitulé « Saisie immobilière en vue de la vente des lots appartenant à M. et Mme [R] [M] »une résolution n°9 inscrite sous l’intitulé « Montant de la mise à prix des lots de M. et Mme [R] en vue de leur vente judiciaire »une résolution n°10 inscrite sous l’intitulé « Quitus au Syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au 31 décembre 2017 »une résolution n°11 inscrite sous l’intitulé « Actualisation à la baisse du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018 pour un montant de 561.880 € »une résolution n°12 inscrite sous l’intitulé « Approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 pour un montant de 561.880 € ».

Les projets de résolution s’y rapportant ont par ailleurs été développés en pages 4 à 7 de ladite convocation.

S’agissant au préalable des résolutions n°5, 11 et 12, se trouvent joints à la convocation produite par les défendeurs les documents suivants :

un relevé général des dépenses détaillant l’ensemble des charges communes générales et particulières afférentes au bâtiment A ;un état financier après répartition arrêté au 31 décembre 2017, comprenant le détail des dettes et créances du syndicat à l’égard des copropriétaires et des tiers ;un compte de gestion général de l’exercice clos et le budget prévisionnel de l’exercice 2019, accompagné du détail du budget actualisé de l’exercice en cours et du comparatif avec le budget de l’exercice précédent ;un compte de gestion pour opérations courantes relatif à l’exercice clos et au budget prévisionnel 2019 ;un compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles de l’exercice clos ;un état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés et non encore clôturés à la fin de l’exercice 2017 ;un projet individuel de répartition de charges.

M. et Mme [R] n’établissent pas que ces documents n’auraient pas été annexés à la convocation litigieuse.

L’ensemble de ces documents apparaît par ailleurs conforme aux exigences tant formelles que substantielles de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et du décret du 14 mars 2005, et à leurs annexes.

Les éventuelles erreurs ou imprécisions les affectant ne sont, sauf cas de fraude, pas de nature à affecter la validité formelle de la résolution subséquemment votée, l’objectif de leur communication préalable étant justement de permettre aux copropriétaires d’en discuter, modifier, adopter ou rejeter la substance au cours de l’assemblée générale à laquelle ils se rapportent.

Par ailleurs, l’analyse de la teneur de ces documents ne permet pas de relever d’anomalies, erreurs ou omissions de nature à altérer significativement l’information donnée aux copropriétaires et, par voie de conséquence, à déterminer le sens de leur vote.

Il en résulte qu’aucune irrégularité n’est établie au titre de l’information préalable des copropriétaires concernant les résolutions n°5, 11 et 12 adoptées lors l’assemblée générale du 15 juin 2018 du Syndicat A.

S’agissant par ailleurs des résolutions n°7 et 9 relative à la saisie immobilière et à la mise à prix des lots appartenant aux consorts [R], il ressort de l’analyse de la convocation produite par les syndicats défendeurs qu’une résolution n°8 tendant à la « détermination du montant des sommes estimées irrécouvrables Dossier M. et Mme [R] » était également inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée litigieuse.

Les défendeurs justifient à ce titre avoir introduit le 11 octobre 2016 une action devant le tribunal de grande instance de Nancy, devenu tribunal judiciaire, tendant à voir M. [M] [R] et Mme [W] [R] condamnés au règlement d’un arriéré de charges arrêté à la somme de 10.035,20 euros au 3 août 2016.

M. [M] [R] et Mme [W] [R] produisent quant à eux les conclusions en réponse qu’ils ont déposées à une audience de mise en état du 25 septembre 2018.

Les syndicats défendeurs s’abstiennent toutefois de justifier des suites et diligences apportées depuis à cette procédure.

Ces derniers s’abstiennent en outre de produire un quelconque justificatif de nature à établir le caractère certain et exigible de la créance du Syndicat A, et notamment aucun appel de fonds, charges, ou provisions quelconques, ni aucun procès-verbal d’assemblée générale ou avis de régularisation de charge.

Le décompte établi à ce titre par les défendeurs, qui fait figurer un solde débiteur de 21.588,21 euros arrêté au 18 novembre 2019, ne peut suffire à établir le caractère certain et exigible de la créance alléguée.

S’il est acquis que la résolution du syndicat qui accorde au syndic l’autorisation nécessaire à la mise en œuvre d’une saisie immobilière ne saurait être annulée au seul motif que le titre exécutoire n’a pas encore été obtenu, il convient toutefois de considérer au cas d’espèce que les résolutions relatives à la saisie immobilière des lots des consorts [R], pour lesquelles il n’est justifié ni de l’obtention d’un titre exécutoire, ni de la poursuite de la procédure engagée à cette fin, ni même du caractère exigible et certain de la dette, sont irrégulières.

S’agissant enfin de la résolution n°10, l’analyse de la convocation produite par les syndicats défendeurs ne permet pas de constater que celle-ci aurait été accompagnée d’un compte-rendu de la gestion du syndic, lequel est indispensable pour que les copropriétaires soient à même de donner quitus de celle-ci, de sorte qu’il convient de regarder cette résolution comme irrégulière.

En conséquence, les résolutions n°7, 9 et 10 de l’assemblée général du 15 juin 2018 du Syndicat A seront annulées.

3°) Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat Principal et le Syndicat A, parties majoritairement succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Le Syndicat Principal et le Syndicat A seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à M. [M] [R] et Mme [W] [R] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient enfin d’ordonner l’exécution provisoire de la décision conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [M] [R] et Mme [W] [R] ;

ANNULE les résolutions n°5, 8, 9 et 10 de l’assemblée générale du 15 juin 2018 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 2] [Localité 9] [Adresse 11], Syndicat Principal ;

ANNULE les résolutions n°7, 9 et 10 de l’assemblée générale du 15 juin 2018 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 3], Syndicat A ;

DEBOUTE M. [M] [R] et Mme [W] [R] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 3], Syndicat Principal, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 2] [Localité 9] [Adresse 11], Syndicat A, aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 3], Syndicat Principal, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 3], Syndicat A, à payer à M. [M] [R] et Mme [W] [R] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 3], Syndicat Principal, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 3], Syndicat A, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE