TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04187 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TCO

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], Représenté par son Syndic la SARL GECOTRA au nom commercial – GROUPE LRDI VICTOR HUGO dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDEURS

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2025

Délibéré le 14 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 14 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04187 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TCO

Par actes de commissaire de justice signifiés le 23 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E], copropriétaires des lots 103 et 147, en paiement solidaire des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

—  2748,36 euros représentant les charges de copropriété impayées et les frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024,

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

outre les dépens.

A l’audience du 7 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E] assignés à étude n’ont pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E], assignés à étude, n’ayant pas comparu, mais la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble , le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaires de Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 30 novembre 2022 et 20 décembre 2023, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— les relevés individuels de charges et les décomptes annuels de répartition définitive des charges sur la période concernée,

— le règlement de copropriété,

— un décompte de créance au 1er juillet 2024, appel fonds travaux 3ème trimestre 2024 inclus,

— une mise en demeure de payer en date du 12 mars 2024.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E] .

Toutefois, il convient de déduire du principal les frais qui sont, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont exclus ainsi les honoraires particuliers du syndic de suivi de la procédure et pour procéder à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas lié par le contrat de syndic qui est conclu par le syndicat des copropriétaires.

Le coût de la lettre de mise en demeure du 30 novembre 2011 dont l’envoi n’est pas justifié est également écarté.

Il sera fait droit en conséquence à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] au titre des charges à hauteur de la somme de 2324,98 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 243,38 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant au coût d’une mise en demeure, d’une lettre de relance et du commandement de payer.

Aucune solidarité n’existe entre des copropriétaires et la créance n’est pas par elle-même indivisible. Toutefois, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité entre indivisaires insérée au règlement de copropriété. En conséquence, les défendeurs serons tenus de la dette de charges et de frais solidairement.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce,Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E] co-responsables de ce dommage seront tenus in solidum de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Les dépens seront supportés in solidum par Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E], parties perdantes.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens, de sorte que Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E] devront les supporter in solidum à hauteur de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Décision du 14 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04187 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TCO

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E] à payer solidairement au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) les sommes suivantes :

—  2324,98 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2024, appel fonds travaux 3ème trimestre 2024 inclus, et ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  243,38 euros au titre des frais de poursuite, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E] à payer in solidum au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 9]) la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE le demandeur de ses autres demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidumMadame [R] [F], Monsieur [H] [F] et Monsieur [O] [E] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT