AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 MARS 2026

N° RG 25/00472 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQ2Y

Minute JCP n° 141/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Madame [V] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [U] [E] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [L] [H]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [S] [G]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le aux demandeurd (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 15 février 2021, Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] ont donné en location à Mme [O] [M] et M. [L] [H] un appartement situé [Adresse 5] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges de 90 euros.

M. [Y] [G] s’est porté caution par acte du 12 février 2021, à durée indéterminée.

Mme [M] a quitté le logement le 29 juin 2024, le congé ayant été délivré le 3 juin 2024 par courrier (Mme [M] évoquait dans ce courrier un recommandé envoyé précédemment le 31 mai 2024).

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 13 mai 2025 et le 16 mai 2025 à la caution.

Ce commandement de payer a été notifié à la CCAPEX par commissaire de justice le 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude à M. [L] [H] le 1er août 2025, et le 31 juillet 2025 à M. [Y] [G], Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] ont fait assigner M. [L] [H] et M. [Y] [G] en référés devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater la résiliation du bail de plein droit pour non paiement des causes du commandement dans les 2 mois du commandement de payer ;

ordonner l’expulsion de M. [L] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 6], avec au besoin l’assistance de la force publique, dans un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

condamner solidairement M. [L] [H] et M. [Y] [G] au paiement des sommes suivantes :

o à titre de provision, la somme de 4059,55 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 15 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1960,60 euros, et à compter de la décision à intervenir sur le solde ;

o à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 699,65 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité, ladite indemnité étant révisée annuellement selon les modalités fixées au bail , avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;

condamner solidairement M. [Y] [G] et M. [L] [H] à régler aux bailleurs la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [Y] [G] et M. [L] [H] aux entiers dépens, dont les frais du commandement de payer ;

*

L’assignation a été notifiée par voie électronique à la CCAPEX le 8 août 2025, et dénoncée à la préfecture de la Moselle le 04 août 2025.

*

À l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, les demandeurs, tous deux comparants en personne, ont maintenu leurs demandes. La dette a été actualisée à 8485, 45 euros au 21 janvier 2026. Ils ont indiqué avoir des difficultés à régler leur prêt afférant au logement.

Monsieur [H] n’a pas comparu.

Monsieur [G], comparant, a indiqué estimer que le contrat de bail n’est pas correct, et que son engagement de caution devait se terminer au bout de 3 ans. Il a soulevé qu’une caution ne pouvait être donnée pour une durée indéterminée.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

La présente décision sera réputée contradictoire, M. [H] n’ayant pas comparu et la présente décision étant susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 août 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] justifient avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de la locataire le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 31 juillet et 1er août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail du 15 février 2021, et du décompte de la créance actualisé au 21 janvier 2026, que Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, M. [L] [H] et M. [Y] [G] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 8485,45 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1960,60 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme.

Sur la résiliation du bail :

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, M. [L] [H] n’a pas régularisé sa situation dans le délai de 2 mois visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 13 mai 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail, à compter du 14 juillet 2025, soit au lendemain de l’expiration du délai ouvert à M. [L] [H] pour régulariser sa situation.

L’expulsion de M. [L] [H] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [L] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire. M. [L] [H] est donc occupant sans droit ni titre.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner M. [L] [H] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’absence de demande de délais de paiement :

Il n’y a pas lieu d’accorder à M. [H] des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, aucune demande n’étant formulée en ce sens, et la situation financière de M. [H] étant inconnue de la juridiction, ce dernier n’ayant pas comparu. Il sera en outre observé qu’aucun règlement n’a eu lieu depuis le mois de mars 2025, aux termes du décompte produit et non contesté par M. [H], absent à l’audience.

Sur la validité de l’engagement de la caution :

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa version en vigueur à la date de l’engagement de caution (soit une version antérieure à celle en vigueur depuis le 1er janvier 2022) :

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, M. [G] conteste la validité de son engagement de caution ; il retient que son engagement ne pouvait durer que 3 ans, et non pas durer de façon indéterminée.

Or, il résulte des termes de l’article précité qu’un engagement de caution peut être souscrit à durée indéterminée ; la caution a dans ce cas la possibilité de résilier unilatéralement son engagement de caution, cette résiliation prenant cependant effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été signé le 15 février 2021 pour une durée de 3 ans, il a été tacitement reconduit à compter du 15 février 2024, pour une nouvelle durée de 3 ans, soit jusqu’au 15 février 2027 (sauf nouvelle reconduction tacite).

En conséquence, la caution n’ayant pas manifesté son souhait de résilier son engagement avant le 15 février 2024, son engagement s’est trouvé reconduit jusqu’au 15 février 2027. Il appartient à M. [G] de faire parvenir au bailleur un courrier recommandé aux fins de résiliation de son engagement, s’il souhaite résilier cet engagement (cette résiliation ne prendra alors effet qu’au 15 février 2027).

Il sera dès lors solidairement condamné au paiement des sommes auxquelles M. [H] se trouve tenu aux termes de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement M. [L] [H] et M. [Y] [G], en sa qualité de caution, aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner solidairement M. [L] [H] et M. [Y] [G], caution, à payer à Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] aux fins de résiliation du bail ;

Rappelle que Mme [O] [M] a donné congé au bailleur avec effet au 29 juin 2024 ;

Constate la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [L] [H] concernant le logement situé [Adresse 6], et ce, à compter du 14 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [L] [H] ainsi que de tous bien et de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [Y] [G] de sa demande tendant se voir dégager de son engagement de caution à l’expiration du contrat de bail initial, soit compter du 12 février 2024, en l’absence de courrier de résiliation envoyé au bailleur avant la reconduction tacite du contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et M. [Y] [G] à payer à Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] la somme provisionnelle de 8485,45 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, comprenant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus (échéance du mois de janvier 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1960,60 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et M. [Y] [G] à payer à Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation – soit à compter du 14 juillet 2025 – jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 21 janvier 2026 ; avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, chaque mois commencé étant dû ;

CONSTATE que cette indemnité d’occupation s’élève actuellement à la somme de 699,65 euros, aux termes du décompte établi le 21 janvier 2026 ;

RAPPELLE que la libération effective des lieux est caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

RAPPELLE qu’il appartient à M. [L] [H] d’assurer le logement jusqu’à sa complète libération ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement et à suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de tout justificatif de la situation de M. [H] et de toute preuve de la reprise des paiements ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et M. [Y] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et M. [Y] [G] à payer à Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [V] [Z] et M. [U] [E] [N] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE