N° RG 25/03296 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/03296 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQAS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Renata BOCHKARYOVA

+ Monsieur [E]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 22 janvier 2026

Le Greffier

M^e Renata BOCHKARYOVA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT,

représentée par son Directeur Général venant aux droits de la Société Immobilière du Bas-Rhin “SIBAR”

et de l’Office Public de l’Habitat “OPUS 67"

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Renata BOCHKARYOVA,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 117

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat ayant pris effet le 1er juillet 1998, puis un avenant audit contrat en date du 22 mars 2005, la SAEM ALSACE HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [E] et Madame [N] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] (rez-de-chaussée) à [Localité 5], moyennant un loyer initial de 1 913,92 francs ainsi qu’une provision sur charges de 702,26 francs, payables à terme échu le premier jour du mois suivant celui écoulé.

Madame [N] [H] épouse [E] est décédée le 30 mai 2020.

Faisant valoir des loyers impayés, la SAEM ALSACE HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [E] le 27 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal 3 859,79 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a assigné Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et défaut d’assurance

— condamner le locataire à payer la somme de 8 051,58 euros avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de la décision à intervenir;

— condamner le locataire à payer, à compter de la date de résiliation des baux et jusqu’à vidage effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement, les frais d’assignation et la dénonce à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du Bas-Rhin le 8 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

À ladite audience, la SAEM ALSACE HABITAT, représentée par son conseil, outre ses demandes initiales ses demandes initiales, explique n’avoir connaissance d’un dossier de surendettement concernant son locataire, précisant néanmoins la reprise des paiements et sa non opposition à l’octroi de délais assortis d’une clause « cassatoire ».

Elle actualise la dette locative à un montant de 8 574,04 euros au 14 novembre 2025.

Monsieur [D] [E], comparant, a sollicité des délais de paiement, souhaitant demeurer dans le logement. Il a expliqué bénéficier d’un plan au titre de son dossier de surendettement.

La juridiction a autorisé Monsieur [D] [E] à produire en cours de délibéré, et sous 10 jours, les pièces relatives à la procédure de surendettement des particuliers. Aucune pièce n’a cependant été déposée.

Il sera statué par jugement contradictoire en premier ressort.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 8 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM ALSACE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, applicable en l’espèce au regard de la date du contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail produit contient une clause résolutoire en son article 8. Un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 27 août 2024.

Il est établi au regard du décompte produit pour la période du 1er février 2024 au 14 novembre 2025 que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois, Monsieur [D] [E] ne s’étant acquitté d’aucune échéance de loyer et charge, même partiellement. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [D] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, c’est à juste titre qu’il est sollicité la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité pour l’occupation des locaux suite à la résiliation du bail, cette occupation constituant une faute quasi-délictuelle ayant causé préjudice à la demanderesse.

Elle sera fixée au montant du loyer et de la provision sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

La SAEM ALSACE HABITAT produit un décompte au 14 novembre 2025 selon lequel Monsieur [D] [E] reste lui devoir la somme de 8 574,04 euros (échéance de novembre non inclus). Monsieur [D] [E] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

Expurgée des frais qui ne sauraient en faire partie, soit la somme de 158,83 euros au 1er octobre 2024 ainsi que la somme de 100,06 euros au 1er juin 2025, la dette locative s’élève à un montant de 8 315,15 euros.

[D] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 8 315,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné à verser à ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail (avec application des modalités de révision du loyer prévues au contrat), à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération des lieux. Les intérêts au taux légal seront dus à compter de la signification du jugement sur les indemnités échues à cette date.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

Lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice d’un locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

«  1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers."

Par ailleurs, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, bien que régulièrement autorisé à ces fins lors de l’audience, Monsieur [D] [E] n’a produit aucun élément quant aux décisions de la commission de surendettement des particuliers.

Si la bailleresse a affirmé n’avoir pas connaissance d’une procédure de surendettement, elle ne s’est pour autant pas opposé à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La non production par le défendeur notamment d’un plan de rééchelonnement ne permet dès lors pas de tenir compte d’une capacité de remboursement objectivée par ladite commission.

Néanmoins, il est admis que Monsieur [D] [E] a repris le paiement des loyers courant, ce depuis avril 2025 désormais. Il ressort en outre de l’exposé de sa situation locative que ce dernier conserve une capacité de remboursement. Du reste, la bailleresse a acquiescé s’agissant des délais. Il convient d’autoriser Monsieur [D] [E] à rembourser sa dette locative dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront détaillées au présent dispositif, et sous réserve d’une éventuelle décision de la commission de surendettement (non produite aux débats).

Conformément à la demande de Monsieur [D] [E], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que les frais de dénonciation de l’assignation à la préfecture du Bas-Rhin.

Compte tenu de la situation économique du défendeur révélée par sa dette locative, la demanderesse sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SAEM ALSACE HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] (rez-de-chaussée) à [Localité 5] sont réunies à la date du 28 octobre 2024;

CONDAMNE en deniers et quittances Monsieur [D] [E] à verser à la SAEM ALSACE HABITAT la somme 8 315,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [D] [E], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 230 euros et la dernière mensualité égale au solde de la dette (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— DIT le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [E] à compter du 28 octobre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

— CONDAMNE Monsieur [D] [E] à verser à la SAEM ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail (avec application les modalités de révision du loyer de l’appartement prévues au contrat), à compter de l’échéance de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement sur les indemnités échues à cette date ;

DÉBOUTE la SAEM ALSACE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la Préfecture du Bas-Rhin;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Mathieu MULLER, juge, et par Madame Nathalie PINSON, greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER