TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Caroline DARCHIS

Monsieur [Z] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [Z] [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08564 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53CX

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 16 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DES HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC192

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08564 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53CX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er octobre 2021, la société AS INVESTISSEMENTS a loué un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un montant total de 2380 € de loyer et 100 € de charges.

Par jugement d’adjudication en date du 5 octobre 2023, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DES HAUTS DE FRANCE (ci-après la CEPHF) est devenue propriétaire du bien.

Les échéances de loyer et de charges n’ayant pas été régulièrement payée selon extrait de compte arrêté au 15 mai 2024, un commandement de payer en date du 31 janvier 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Z] [C] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 620 € euros en principal.

M. [Z] [C] a rendu les clés au gestionnaire sans donner congé.

Suite à un commandement d’avoir à justifier de l’occupation des lieux du 20 février 2024, un procès verbal de constat d’abandon et d’inoccupation des lieux a été dressé le 26 mars 2024 relevant la présence de quelques meubles sans valeur marchande.

Par ordonnance en date du 23 mai 2014, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a constaté la résiliation du bail litigieux et débouté la CEPHF de sa demande de paiement des loyers au motif qu’elle ne justifiait pas de la reprise de la créance de la société AS INVESTISSEMENTS et ne s’est pas prononcé sur la dette de loyers postérieure à l’acquisition.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, la CEPHF a assigné M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— juger la CEPHF recevable et bien fondée en son action,

— condamner M. [Z] [C] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 78.563, 16 € , loyer de mai 2024 inclus, + 3200 € de charges impayéesoutre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [Z] [C] au paiement d’une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux entiers dépens.

La CEPHF se dit subrogée dans les droits actions et obligations de la société AS INVESTISSEMENTS et ainsi en droit de solliciter le règlement des arriérés de loyer.

A l’audience du 27 janvier 2025, le conseil de la CEPHF s’est référé à ses écritures.

Assigné par procès-verbal de recherches infructueuses , M. [Z] [C] n’a pas comparu.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile modifié par le décret n° 2004-836 du 20 août 2004, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la demande de paiement portée par la CEPHF devant le juge des contentieux de la protection ayant donné lieu à l’ordonnance du 23 mai 2024 et celle objet du présent jugement portent identiquement sur les loyers et provisions sur charges impayés par M. [Z] [C] au titre de son bail d’habitation pour la période d’octobre 2021 à mai 2024 consistant en la somme de 81.763, 16 €.

L’ordonnance du 23 mai 2024 précitée statuant sur la demande de la CEPHF en paiement des loyers et provisions sur charges impayés sur la période d’octobre 2021 à mai 2024 stipule ainsi :

« En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de la somme de 81.763, 16 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés sur la période d’octobre 2021 à mai 2024 inclus, dès lors que la requérante, propriétaire du bien à la suite du jugement d’adjudication du 5 octobre 2023, ne justifie pas avoir repris la créance du précédent propriétaire. »

Or, la CEPH produit présentement devant le juge des contentieux de la protection un cahier des conditions de vente, ni daté ni signé ni visé par le greffe, afférent à la saisie immobilière ayant donné lieu au jugement d’adjudication du 5 octobre 2023, document non apporté précédemment aux débats dont l’article 4 alinéa 4 stipule : « (L’acquéreur) tiendra compte en sus et sans diminution de son prix aux différents locataires, des loyers qu’ils auraient payé d’avance ou de tous dépôts de garantie versés à la partie saisie et sera subrogé purement et simplement, tant activement que passivement, dans les droits, actions et obligations de la partie saisie ».

La CEPH vient ainsi compléter son administration de la preuve de sa demande à l’aide

d’un moyen de fait justifiant selon elle sa subrogation.

Une demande ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée si, depuis la décision antérieure, un élément nouveau apparaît et notamment dès lors qu’un fait nouveau s’est produit.

L’autorité de la chose jugée par la première décision n’interdit en effet pas la mise en œuvre d’une instance tendant à obtenir un jugement sur le fait nouveau.

Toutefois, il est de droit positif que le caractère nouveau de l’événement permettant d’écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée ne peut résulter de ce que la partie qui l’invoque avait négligé d’accomplir une diligence en temps utile. Selon la cour de cassation,

«  une offre de preuve nouvelle ne constitue pas un fait ou un événement modifiant la situation antérieurement reconnue en justice qui aurait pour effet d’exclure l’autorité de chose jugée ( Cass. 2e civ., 25 juin 2015, n° 14-17.504 : JurisData n° 2015-015399 ).

Ainsi, le moyen ne résulte pas de faits nouveaux survenus depuis la première décision. Il s’agit seulement d’un nouveau moyen de preuve, la cause de la demande demeurant alors identique à celle de la décision précédente.

Or, le juge qui observe une similitude dans la cause des diverses demandes doit faire respecter l’ autorité de la chose jugée et déclarer d’office la seconde demande irrecevable, même si le demandeur a prétendu apporter de nouveaux éléments de preuve, étant précisé que s’agissant d’un fait figurant dans le débat, le juge n’a pas à provoquer préalablement les observations des parties sur les conséquences juridiques qui se déduisent nécessairement de la situation.

Enfin, contrairement à ce que prétend la demanderesse, il n’apparait pas que le juge dans son ordonnance du 23 mai 2024 ait « omis de statuer » (l’article 463 du code de procédure civile n’étant d’ailleurs pas visé) sur un chef de demande relatif « aux loyer postérieurs à l’acquisition », n’apparaissant pas dans l’exposé du motif de l’ordonnance que cette demande ait été faite spécifiquement et alors que la demande principale visait bien les loyers courant jusqu’à mai 2024 , soit ceux courus après l’acquisition issue du jugement du 5 octobre 2023.

Il y a donc identité parfaite entre les deux choses demandées selon les critères de l’article 1355 du code civil.

La demande en paiement sera donc jugée irrecevable du fait de l’autorité de la chose jugée.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner la CEPHF aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il n’y a lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire à signifier et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE D’OFFICE la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DES HAUTS DE FRANCE irrecevable en sa demande du fait de la chose jugée par l’ordonnance du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en date du 23 mai 2024 ;

CONDAMNE la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DES HAUTS DE FRANCE aux dépens,

DIT n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE