TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean-emmanuel NUNES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine BEZARD FALGAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00145 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XAZ

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christine BEZARD FALGAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0521

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0025

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025005936 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00145 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XAZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/05/2015, la SCI [Adresse 6] a donné à bail à [Y] [T] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], 4ème étage, pour un loyer initial de 1614,85 euros par mois et des charges mensuelles provisionnelles de 154 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 21/08/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 5123,57 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 21/11/2024 à personne, la SCI [Adresse 6] a fait assigner [Y] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— ordonner l’expulsion de [Y] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [Y] [T] à payer une somme de 11780,39 euros au titre des loyers et indemnités impayés, selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 ;

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la SCI [Adresse 6], à compter du 01/11/2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer indexé et aux charges, taxes ;

— condamner [Y] [T] à payer à la SCI [Adresse 6] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 21/08/2024 ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 7] le 25/11/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/03/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 06/06/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise la créance totale à la somme de 2004,55 euros, juin 2025 inclus et maintient les demandes dans les termes de l’assignation. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles.

Elle indique que le paiement du mois de juin 2025 n’a pas encore été reçu, et que la dette correspond à l’échéance de juin 2025.

[Y] [T], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement suspensif d’un mois. Subsidiairement, elle sollicite le rejet de l’exécution provisoire.

Elle indique avoir apurer l’intégralité de la dette locative en février 2025 et avoir repris le paiement régulier du loyer depuis.

Le diagnostic social et financier était transmis à la bailleresse au cours de débats.

La décision était mise en délibéré au 21/08/2025 par mise à disposition au greffe.

La SCI [Adresse 6] était autorisée à transmettre en cours de délibéré un décompte locatif actualisé. Elle ne transmettait pas la pièce.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 23/08/2024.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 21/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Y] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21/10/2024 à minuit, soit à compter du 22/10/2024.

[Y] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, assurant avoir repris le paiement du loyer et avoir apurer toute la dette locative en février 2025. La bailleresse produit à l’audience un décompte locatif arrêté à février 2025, mettant en évidence trois règlements de la locataire ayant permis de régler l’intégralité de la dette.

Malgré la demande faite à l’audience, la bailleresse n’a pas transmis de décompte locatif actualisé. [Y] [T] produit quant à elle un extrait de son comtpe bancaire RAWBANK sur la période courant du 04/02/2025 au 05/06/2025. Il résulte de cette pièce qu’un virement de 2311,25 euros a été effectué le 04/06/2025 pour régler le loyer du mois de juin 2025.

Dès lors, il est manifeste que la locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience du 06/06/2025.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers, et de la capacité de paiement, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte locatif arrêté à février 2025, des relevés de compte bancaire de [Y] [T] et des débats à l’audience que la locataire a apuré l’intégralité de la dette locative.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de condamnation en paiement de la dette locative.

Par conséquent, il y a lieu de constater le caractère non avenu de la clause résolutoire, la locataire ayant déjà apuré sa dette locative et donc respecté les délais de paiement qui auraient pu lui être accordés.

Sur l’indemnité d’occupation

Il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation, compte tenu du caractère non avenu de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Y] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 21/08/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties, portant sur les lieux situés au [Adresse 5], 4ème étage, sont réunies à la date du 22/10/2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE le caractère non avenu de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et de ses conséquences, en raison de l’apurement de l’intégralité de la dette locative ;

REJETTE les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 21/08/2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection