ORDONNANCE DU : 16 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00022 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3KT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP,

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET,

DEMANDERESSE

Madame [L] [I], demeurant Apostel Paulus Strasse 21 – 10825 BERLIN

représentée par Maître David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX, avocats au barreau de BERGERAC, substitué par Maître Cassandra QUEMENER, avocat au barreau de BERGERAC

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Z], demeurant Lieu-dit les Côtes, 287 Impasse des Côtes – 24250 LA ROQUE GAGEAC

représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX,

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 18 Septembre 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 mars 2023, madame [L] [I] a acquis de madame [V] un ensemble immobilier situé à La Roque-Gageac, cadastré section AA 100, et composé d’une maison à usage d’habitation, une maison annexe à restaurer, un garage et une piscine.

Par acte notarié du 8 septembre 2023, monsieur [U] [Z] a acquis de madame [Y] une maison à usage d’habitation et un petit jardin, situés à La Roque-Gageac, cadastrés section AA 98 et AA 99.

Madame [L] [I] s’est adressée à monsieur [U] [Z] en vue d’user d’une servitude sur la parcelle AA 99, mais ce dernier s’y est opposé, estimant que sa voisine ne bénéficiait pas d’un droit de passage sur sa propriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2025, madame [L] [I] a fait assigner monsieur [U] [Z] devant la présidente de ce tribunal, statuant en matière de référé, pour qu’elle enjoigne à ce dernier, sous astreinte, d’enlever tous les obstacles s’opposant au libre usage de la servitude à laquelle elle prétendait.

A l’audience de référé du 3 avril 2025, la présidente a renvoyé l’affaire et les parties à une audience de règlement amiable et, le 13 juin 2025, la juge de l’audience de règlement amiable a constaté l’absence d’accord des parties.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience de référés du 18 septembre 2025.

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Madame [L] [I] demande au juge des référés de :

A titre principal, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 701 du code civil,

— juger que les agissements de monsieur [Z] tendant à empêcher l’usage de la servitude sur le fond servant parcelle AA 99 constitue un trouble manifestement illicite ;

— juger qu’elle est bien fondée à le faire cesser ;

— ordonner à monsieur [Z] d’enlever tous les obstacles s’opposant au libre usage de la servitude et ce, dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

— juger qu’à défaut, elle pourra procéder à l’enlèvement de tout objet gênant le passage ;

— juger que les frais d’enlèvement desdits obstacles seront à la charge de monsieur [Z] ;

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira afin de décrire les lieux en précisant la situation d’enclave de la parcelle AA 100, puis vérifier si la servitude existe et dans ce cas définir sa portée ;

En tout état de cause,

— condamner monsieur [Z] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur [Z] aux dépens, en ce compris le procès-verbal de constat daté du 12 décembre 2024 pour un montant de 360 € TTC.

Afin établir que la parcelle AA 99 est grevée d’une servitude qui bénéficie à la parcelle AA 100, madame [I] se fonde notamment sur des actes de 1940, 1963, 2018 et 2021, ainsi que sur plusieurs attestations établies par le maire de la commune, l’ancien propriétaire du bien et le directeur de l’agence immobilière qui a vendu ce bien à plusieurs reprises.

Madame [I] estime que son voisin reconnaît l’existence de la servitude, puisqu’il soutient que le droit de passage n’était conféré qu’à monsieur [P], en application de l’acte authentique en date du 28 février 1940.

En réponse au défendeur, madame [I] admet l’existence d’une contestation sérieuse concernant le caractère intuitu personae de la servitude, mais elle estime que le juge des référés reste compétent pour faire cesser le trouble manifestement illicite, en application de l’article 835 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle sollicite une mesure d’expertise pour déterminer la portée de la servitude et la situation d’enclave de la parcelle AA 100.

Par note en délibéré du 9 octobre 2025 que le président avait autorisée, madame [I] estime que l’objectivité de l’attestation de monsieur [R] est douteuse. Elle réaffirme que son droit de passage est consacré dans tous les actes officiels concernant les propriétés litigieuses, en versant aux débats deux nouvelles pièces (n°16 et 17).

* * *

Monsieur [U] [Z] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, ainsi que 688, 691 et 695 du code civil, de :

A titre principal :

—  juger qu’il existe une contestation sérieuse ;

— renvoyer Madame [I] à se pourvoir au fond et dire n’y avoir lieu à référé;

A titre subsidiaire :

— débouter madame [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— juger que l’installation d’une clôture ne cause aucun trouble manifestement illicite auquel il conviendrait de remédier ;

— juger que madame [I] ne bénéfice d’aucune servitude de passage sur la parcelle section AA n° 99 ;

A titre très subsidiaire :

— prendre acte des plus expresses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise, sous la réserve de l’extension de la mission demandée ci-après détaillée ;

— compléter la mission de l’expert judiciaire comme suit : « se rendre sur les lieux et constater l’utilisation des canalisations d’évacuation des eaux usées sur la parcelle de monsieur [Z] ; décrire l’ensemble des empiètements de madame [I] sur la propriété de monsieur [Z] ; »

En tout état de cause :

— rejeter la demande tenant à assortir la condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de dix jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

—  condamner Madame [I] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [Z] soutient que l’acte de vente du 28 février 1940, sur lequel madame [I] fonde sa contestation, n’est ni un titre constitutif de servitude ni un titre recognitif, et il lui reproche, en l’absence d’éléments en sa faveur, de se constituer des preuves à elle- même (attestation de l’agence immobilière qui l’a conseillée lors de l’acquisition, attestation des anciens propriétaires de la parcelle AA 100, procès-verbal de complaisance établi par commissaire de justice et contenant des inexactitudes).

Il estime que le droit de passage visé dans cet acte n’était conféré qu’au profit exclusif de monsieur [P], intuitu personae. Il conclut que ce droit s’est éteint par le non-usage trentenaire, en application de l’article 706 du code civil.

Il ajoute que la demanderesse n’est pas non plus en mesure de prouver l’existence d’une servitude conventionnelle car madame [Y], ancienne propriétaire de la parcelle section AA n° 99, a toujours contesté l’existence de ce droit de passage au profit de ses voisins successifs.

Enfin, il conclut à l’absence d’une servitude légale pour cause d’enclave, et se fonde sur un plan identifiant les différents accès existants.

Concernant la demande formée à titre subsidiaire, le requérant estime qu’une expertise relative à un état d’enclave éventuel serait sans lien avec le litige, qui porte sur l’existence ou non d’une servitude conventionnelle de passage au profit de madame [I].

Monsieur [Z] a produit une note en délibéré responsive en date du 13 octobre 2025. Il maintient l’ensemble de ses demandes. Il reproche à la partie adverse de produire deux nouvelles pièces (n° 16 et 17) dont la production postérieure aux débats constitue selon lui une violation manifeste du principe du contradictoire, et sollicite qu’elles soient écartées des débats.

MOTIFS

Sur la note en délibéré

Il résulte de l’article 446-2 du code de procédure civile que le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, comme le relève à juste titre monsieur [Z], madame [I] avait été autorisée à produire une note en délibéré exclusivement pour formuler ses observations sur la pièce n°11 produite par la requérante tardivement.

Or madame [I] produit par sa note en délibéré deux pièces nouvelles (n°16 et 17) et des développements qui ne sont pas strictement limités au cadre autorisé, portant ainsi atteinte au principe du contradictoire.

Dans ces conditions, les deux pièces susmentionnées ainsi que les développements afférents sont écartés des débats.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si la servitude de passage revendiquée n’est pas établie, alors ne constitue pas un trouble manifestement illicite le fait, pour le propriétaire du fonds servant, d’empêcher l’accès au fonds dominant (3e Civ., 10 février 1988, pourvoi n° 86-17.401, Bull n°35).

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater l’existence d’une servitude de passage dans le titre du fonds servant ou du fait d’une publicité foncière et nullement rechercher, en analysant les actes de propriétés, si une propriété bénéficie d’une servitude conventionnelle, ce qui ressortit de la compétence exclusive du juge du fond.

En l’espèce, par acte notarié daté du 28 février 1940, les vendeurs de la parcelle aujourd’hui cadastrée AA 99 ont déclaré qu’il existait « un droit de passage à pied, sous le porche sur lequel se trouve la chambre ; ladite servitude profitant à monsieur [P] ».

Le défendeur estime à juste titre nécessaire d’interpréter le titre, s’agissant tant de l’existence d’un acte constitutif de servitude que du caractère intuitu personae de la clause visée dans l’acte du 28 février 1940 et de l’assiette du droit de passage revendiqué.

Au terme de ses conclusions, madame [I] estime elle-même que la contestation sérieuse évoquée par monsieur [Z], relative au caractère intuitu personae de la servitude, ne pourra « aucunement être tranchée devant le juge des référés ».

Dès lors, le droit revendiqué par madame [I] n’est pas établi avec certitude, et l’existence d’un trouble manifestement illicite, quant à la privation de l’usage d’un droit de passage, n’est pas prouvée.

La demande tendant à voir cesser ledit trouble sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Cette disposition suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, madame [I] a sollicité un commissaire de justice pour qu’il constate l’impossibilité d’accéder à l’arrière de sa propriété sans servitude de passage par la parcelle AA 99. Il ressort du procès-verbal de constat daté du 12 décembre 2024, et de l’ensemble des photographies versées aux débats que, pour un véhicule, le seul accès possible depuis la voie publique, est effectivement un passage sur la parcelle AA 99, en pente douce, fermé par un portail à double battant. Toutefois, il convient de préciser que madame [I] peut toujours, en traversant sa maison d’habitation à pied, accéder à son arrière-cour et à sa piscine.

En conséquence, il n’est nul besoin d’une expertise avant-dire-droit afin de décrire les lieux, la configuration des lieux étant claire.

C’est également en vain que la requérante sollicite une expertise pour vérifier si la servitude existe telle qu’elle y prétend, puisqu’il s’agit d’une question juridique qui ne peut être tranchée que par le juge du fond.

Madame [I] ne dispose donc pas d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise et à défaut de remplir les conditions de l’article susvisé, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Etant déboutée de l’intégralité de ses demandes, madame [I] devra supporter les dépens selon le principe de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 5 000 € l’indemnité qu’elle devra payer à monsieur [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Ecarte des débats les pièces n°16 et 17 produites par madame [L] [I] dans le cadre de la note en délibéré du 9 octobre 2025, ainsi que les développements afférents contenus dans cette note ;

Déboute madame [L] [I] de l’ensemble de ces demandes ;

Condamne madame [L] [I] aux dépens ;

Condamne madame [L] [I] à verser à monsieur [U] [Z] une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le seize octobre ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente