TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/11/25

à : M^e Françoise HERMET LARTIGUE

Copie exécutoire délivrée

le : 24/11/25

à : M^e Cécile ATTAL

Pôle civil de proximité

PCP JCP fond

N° RG 24/01187

N° Portalis 352J-W-B7H-C34FK

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 novembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 5] prise en la personne de Monsieur [A] [H], Recteur de l’académie Ile de France, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0338

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0716

Madame [G] [F] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0716

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01187 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34FK

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 18 juin 1975, L’Université de [Localité 5] a loué à Mme [E] [D] [I] et M. [K] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] en date du 18 juin 1975 soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (catégorie 3A) pour un loyer trimestriel de 1507, 05 francs.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 octobre 1997, La Chancellerie des Universités de [Localité 5] a donné congé aux locataires et leur a conféré la qualité d’occupants maintenus dans les lieux de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Mme [E] [D] [I] a quitté les lieux en 1979.

Les locataires ont effectué des travaux d’amélioration.

Mme [G] [F] épouse [I]épouse [I] a intégré les lieux.

Par jugement du 11 décembre 2000, le tribunal d’instance de Paris a rejeté la demande de classement des lieux en catégorie 2B et les a classés en catégorie 3A.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 juin 2001, La Chancellerie des Universités de [Localité 5] a donné congé à Mme [G] [F] épouse [I]et lui a conféré la qualité d’occupante maintenue dans les lieux.

Par avenant au bail du 12 mai 2003, une cave n° 3 a été ajoutée au bail.

Par jugement du 25 mai 2004, le tribunal d’instance de Paris a dit que l’appartement litigieux relevait de la catégorie légale 2C à compter du 1er décembre 2003 et fixé le loyer à la somme de 284, 20 € pour 109 m2.

Par acte extrajudiciaire en date du 5 juillet 2004, La Chancellerie des Universités de [Localité 5] a proposé à Mme [G] [F] épouse [I]et M. [K] [I] (ci-après les époux [I]) un contrat de sortie de la loi de 1948 dans les conditions des articles 30 à 33 de la loi du 23/12/1986 et des chapitres I et III de la loi du 6 juillet 1989, abandonné en considération de leur seuil de ressources comparativement à celui fixé par décret.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 décembre 2021, délivré en fonction de leur seuil de ressources comparativement à celui fixé par décret la Chancellerie des Universités de [Localité 5] a proposé à Mme [G] [F] épouse [I] et M. [K] [I], évoquant un appartement de quatre pièces, un contrat de location de 8 ans pour un loyer de 2114 € en application de la loi du 23/12/1986 et des articles 1 à 3 du décret du 22/12/2006, que les locataires ont refusé.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2022 (RG 22/ 4880), la Chancellerie des Universités de Paris a assigné les époux [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en demandant de fixer les clauses et conditions du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2022, à savoir un loyer mensuel principale de 2114 € révisable au 1er juillet de chaque année avec augmentation par huitième au cours des huit années du bail.

Par acte du 29 juin 2023, elle a communiqué aux locataires un nouveau projet de bail de huit ans à compter du 1er janvier 2024 évoquant un appartement de deux pièces pour un prix de 35€/ m2.

Suite aux demandes exprimées par les défendeurs dans leur conclusions en défense, la Chancellerie des Universités de [Localité 5] fait citer par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2023 les époux [I] aux fins de fixer les clauses et conditions du bail liant les parties à effet du 1er janvier 2024 selon les termes de la nouvelle notification opérée le 29 juin 2023 en renonçant à sa proposition du 17 décembre 2021.

Les époux [I] ont demandé sur renvoi la jonction des deux instances mais la Chancellerie des Universités de [Localité 5] a sollicité et obtenu un désistement de sa première instance RG 22/4880.

La Chancellerie des Universités de [Localité 5] a également remboursé aux époux [I] la somme de loyers prescrits perçus à hauteur de 6590, 04 €, entrainant le désistement de l’instance engagée à cette fin.

***

Dans ses conclusions en réplique n° 2, la Chancellerie des Universités de [Localité 5] demande de :

— la déclarer recevable à agir,

— déclarer valable et régulière la proposition de bail en date du 29 juin 2023 et l’assignation en date du 23 décembre 2023,

— fixer les clauses et conditions du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2024 dans les termes du contrat annexé aux actes de proposition, et notamment :

— fixer le montant du loyer (payable d’avance à compter du 1er janvier 2024 et révisable en fonction de l’IRL dès le 01/01/25 par rapport à l’IRL de référence du 1T2023, soit 138, 61) à la somme mensuelle principale de 2376, 50 € et dire que la différence avec l’indemnité d’occupation portée depuis le 1er juillet 2023 à la somme mensuelle de 438, 58 € s’appliquera par huitième au cours des huit années du bail,

— dire que le bail proposé le 29 juin 2023 sera réputé conclu à la date du jugement à intervenir et exécutoire par provision rétroactivement à compter du 1er janvier 2024,

— condamner solidairement les locataires au paiement de tout différentiel de loyer qui apparaitra entre le montant payé et celui exigible rétroactivement à compter du 1er janvier 2024 en exécution du nouveau bail,

— condamner in solidum les époux [I] au paiement d’une somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter les époux [I] de leurs demandes.

La Chancellerie des Universités de [Localité 5] affirme que les époux [I] ne sont plus en droit de bénéficier du statut de la loi de 1948.

Pour attester de ses fonctions et de sa qualité à agir, la Chancellerie des Universités de [Localité 5] se prévaut de l’arrêt de la cour de cassation en date du 15 avril 2015 ainsi que de ses textes statutaires, du jugement d’expropriation et du code de l’Education, pour montrer qu’elle assure l’administration des biens indivis entre les onze universités de [Localité 5], et indique que c’est bien en qualité de bailleur qu’elle a émis l’assignation introductive et la proposition de contrat du 29 juin 2023.

La Chancellerie des Universités de [Localité 5] indique avoir :

— par acte extrajudiciaire en date du 17 décembre 2021, communiqué aux locataires un nouveau projet de bail de huit ans à effet du 1er juillet 2022 pour un loyer de 2114 € ,

— par acte du 29 juin 2023, communiqué aux locataires un nouveau projet de bail de huit ans à effet du 1er janvier 2024 pour un loyer de 2376, 50 € en les informant qu’à défaut de réponse sur sa première proposition avant le 01/10/23 elle saisirait le tribunal pour voir fixer le loyer et les termes du bail selon la seconde proposition,

et ce, à titre alternatif et non conditionnel, et dans la perspective d’une solution amiable.

La Chancellerie des Universités de [Localité 5] indique que conformément à l’article 30 de la loi du 30/09/1986, le loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables du même immeuble et des immeubles voisins, à savoir 35 €/ m2.

La Chancellerie soutient que les locataires n’ont subi aucun préjudice à hauteur des 4000 € réclamés, la perte de chance au titre du désistement de l’instance précédente étant en tout état de cause rattrapée par la présente instance.

***

Dans leurs conclusions en réponse n° 4, Mme [G] [F] épouse [I]et M. [K] [I] demandent :

— de dire nulle et de nul effet la proposition de bail en date du 29 juin 2023 à défaut d’indication du nom du bailleur et pour porter sur un loyer illicite, supérieur au loyer de référence majoré.

— débouter La Chancellerie de ses demandes,

Subsidiairement, de fixer le loyer au montant du loyer de référence minoré, soit 20, 30 € le m2, soit 1378, 37 € avec application par huitième au cours des huit années.

En tout état de cause, condamner in solidum La Chancellerie au paiement d’une somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts et 4000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [G] [F] épouse [I]et M. [K] [I] affirment que la Chancellerie s’est désistée, en fraude à leurs droits, de sa demande basée sur la notification du 17 décembre 2021, faite sur une base erronnée, dans le but d’éviter de payer les frais irrépétibles, aujourd’hui réclamés par les locataires. Ils concluent à un abus de procédure qui leur a valu une perte de chance d’obtenir leurs frais irrépétibles ainsi qu’un préjudice moral étant donné l’état de santé fragilisant de M. [K] [I].

Ils invoquent la nullité de la proposition de bail du 29 juin 2023 au motif que la proposition a été faite, contrairement aux textes légaux, sans précision du nom des onze universités propriétaires qui ont seules qualité de bailleur, nonobstant le pouvoir de représentation indiscutable de la Chancellerie qui n’a pas fait état de sa qualité de représentant d’un bailleur.

Ils évoquent également le caractère conditionnel du congé ne permettant pas aux locataire de délivrer accord ou désaccord, puisque la Chancellerie tant se prévalait de la proposition de 2021 qu’elle y renonçait si les locataires donnaient leur accord avant un délai de trois mois.

Les locataires reprochent à l’assignation du 21 décembre 2023 aux fins de fixer les clauses et conditions du bail à effet du 1er janvier 2024 selon les termes de la notification du 29 juin 2023 en lieu et place de la proposition du 17 décembre 2021 ne vaut pas notification au sans de la loi à défaut de rappel des textes, outre qu’elle ne vaut pas proposition claire contenant bail ni ne vaut effet au 1er juillet 2024, ainsi qu’elle devrait opérer.

Ils reprochent à cette dernière proposition d’être faite en dépit du dispositif d’encadrement des loyers à paris de la loi du 23 novembre 2018 qui impose le plafond d’un loyer de référence majoré au mètre carré, applicable à tous les baux renouvelés (35 € au lieu de 34, 80 € selon DRIHL pour ce typed e logement), et ce par référence à des loyers illicites dépassant, tous, le plafond.

Mme [G] [F] épouse [I]et M. [K] [I] évoquent aussi les nuisances émanant de l’extension, en 2019, du restaurant situé au rez de chaussée, ce qui joue en faveur de l’exorbitance du loyer proposé, outre la configuration de l’appartement, sa situation et les importants travaux menés par eux. Ils proposent subsidiairement la somme de 20, 30 €/m2, soit le montant du loyer de référence minoré.

A l’audience du 17 septembre 2025, le conseil de la Chancellerie des Universités de [Localité 5] et le conseil des époux [I]se sont référés à leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la proposition de bail en date du 29 juin 2023

Aux termes des articles 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986,

Article 28 : Le bailleur d’un local classé en sous-catégorie II B ou II C dont le loyer ou l’indemnité d’occupation est fixé conformément aux dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée peut proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 du présent chapitre et des chapitres Ier à III, à l’exception des articles 10 et 11, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et, s’il s’agit d’un local à usage exclusivement professionnel, par les dispositions du code civil et les articles 30 à 33 et 57 A de la présente loi.

Article 31 : Le contrat de location proposé en application de l’article 28 doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des articles 25 et 28 à 33.

Le bailleur notifie, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret, après avis de la Commission nationale de concertation.

Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire ou l’occupant de bonne foi fait, le cas échéant, connaître au bailleur, en présentant les justifications, qu’il remplit les conditions de l’article 29.

Dans le même délai, le locataire ou occupant de bonne foi qui ne peut se prévaloir des conditions de l’article 29 fait connaître au bailleur son acceptation ou son refus du contrat de location ainsi que, le cas échéant, le montant des travaux dont il demande le remboursement en application de l’article 32.

Les notifications prévues aux trois premiers alinéas du présent article sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiées par acte d’huissier.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire, l’une ou l’autre partie peut saisir la commission prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans les trois mois qui suivent la réception de la proposition du contrat de location faite par le bailleur. Si, en l’absence d’accord entre les parties, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la proposition de contrat de location faite par le bailleur, le juge n’a pas été saisi, le local reste soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

En cas de saisine du juge, celui-ci fixe le montant du loyer et statue sur les demandes des parties. Le contrat de location est alors réputé être conclu avec les clauses et conditions fixées judiciairement. La décision est exécutoire par provision.

Sauf convention expresse contraire, le contrat de location conclu dans les conditions du présent article prend effet à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date de la proposition de contrat de location faite par le bailleur.

A la date d’effet du contrat de location, les rapports entre le bailleur et le locataire ou occupant de bonne foi ne sont plus régis par les dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Article 32 : Lorsqu’il est fait application de l’article 28, le coût des travaux ayant amélioré substantiellement le confort ou l’équipement du local effectués par le locataire ou l’occupant de bonne foi est remboursé par le propriétaire. Un décret en Conseil d’Etat détermine la nature des travaux pris en compte ainsi que les modalités de leur évaluation.

Le montant en est fixé et le remboursement effectué lors de la conclusion du contrat de location prévu à l’article 28.

Si le bailleur le demande, le règlement intervient par compensation sur la fraction du nouveau loyer qui excède le montant de l’ancien. Si la dette n’est pas éteinte à l’expiration du bail mentionné à l’article 28, le bailleur en règle alors le solde.

Sur la qualité de la Chancellerie à proposer le bail

En l’espèce, par acte du 29 juin 2023, « la Chancellerie des Universités de [Localité 5] », Etablissement public administratif « prise en la personne de M. [H] [A], Recteur de l’académie de [Localité 5], chancelier des université » a communiqué aux locataires du logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] en vertu d’un bail du 18 juin 1975 soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, un projet de bail de huit ans à effet du 1er janvier 2024 dans les conditions des articles 28 et suivants précités.

Cette proposition de bail s’est exerçée auprès des locataires en deux temps :

— par acte extrajudiciaire en date du 17 décembre 2021, un projet de bail de huit ans à effet du 1er juillet 2022 pour un loyer de 2114 €,

— par acte du 29 juin 2023, un nouveau projet de bail de huit ans à effet du 1er janvier 2024 pour un loyer de 2376, 50 €.

Mme [G] [F] et M. [K] [I] invoquent tout d’abord la nullité de la proposition de bail du 29 juin 2023 au motif que la proposition a été faite par la Chancellerie sans préciser le nom des onze universités qui sont les véritables propriétaires indivises et bailleresses, là où la chancellerie n’est qu’un représentant statutaire ne pouvant agir en son nom propre mais au nom et pour le compte d’un bailleur qu’il était tenu de citer, y compris dans l’assignation introductive d’instance

Au contraire, La Chancellerie se prévaut de sa qualité statutaire tant à délivrer la proposition qu’à introduire l’instance.

Pour attester de ses fonctions et de sa qualité à agir, la Chancellerie des Universités de [Localité 5] met en avant un certain nombre de textes pour attester qu’elle assure l’administration d’un parc de biens immobiliers indivis entre les onze universités de [Localité 5], et indique que c’est bien en qualité de bailleur qu’elle a émis l’assignation introductive et la proposition de contrat du 29 juin 2023.

Il ressort en effet des pièces et moyens de droit mis aux débats les textes suivants :

— l’ordonnance d’expropriation du tribunal de la Seine en date du 2 décembre 1944 par laquelle l’Université de [4] a acquis notamment les immeubles sis [Adresse 6], ainsi qu’une note de 1980 relative aux immeubles expropriés,

— le PV de réunion du 31 octobre 1945 entre le recteur, le président de l’université et des représentants de l’administration

— les statuts de la Chancellerie, EPA créée par l’article 42 de la loi du 12 novembre 1968 modifiée, chargée d’administrer les biens des universités de l’académie,

— le décret 76-212 du 27 février 1976 réglant le transfert des droits et obligations des anciens établissements d’enseignement supérieur ainsi que des biens leur appartenant en propre,

— l’arrêté du 10 avril 2002 donnant pour tâche à la Chancellerie d’administrer les biens indivis entre les 11 universités de [Localité 5] devenues propriétaires indivises venant aux droits de l’entité Université de [Localité 5],

— les articles D 762-2 et suivants du code de l’éducation stipulant :

« La chancellerie administre et gère les biens immobiliers qui lui sont affectés ou qui sont mis à sa disposition par l’Etat. »

« Elle peut être chargée de l’administration et de la gestion de biens mobiliers et immobiliers acquis par des établissements publics à caractère scientifique, culturel et professionnel et, le cas échéant, d’établissements publics administratifs relevant du ministre chargé de l’enseignement supérieur (…) »

« Le conseil d’administration comprend notamment le recteur de région académique et Les présidents des universités et les directeurs des instituts et écoles extérieurs aux universités dont le siège est situé dans le ressort de l’académie, ou leurs représentants. Pour l’académie de [Localité 5], et lorsque le conseil d’administration délibère sur les matières prévues au deuxième alinéa de l’article D. 762-2, les présidents et directeurs des établissements publics d’enseignement supérieur alinéa sont membres du conseil d’administration »

« Le conseil d’administration délibère sur les accords, conventions et transactions conclus par le recteur. »

D’autre part, l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986 indique que « le bailleur » d’un local classé en sous-catégorie II B ou II C dont le loyer ou l’indemnité d’occupation est fixé conformément aux dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 peut proposer au locataire un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 de la loi et des chapitres Ier à III, à l’exception des articles 10 et 11, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Or, il n’y a pas lieu à nullité au nom d’un formalisme strict dès lors que la personne proposant le contrat de « sortie » du statut de 1948 est légalement investie du pouvoir d’agir au nom des propriétaires, que les textes précités permettaient aisément d’identifier.

Il résulte en effet de ces textes, comme l’a décidé la cour de cassation dans son arrêt du 15 avril 2015 fourni aux débats, que la Chancellerie, prise en la personne du recteur d’académie ainsi qu’il est pratiqué dans l’assignation, est habilitée à tous actes concernant les contrats de bail portant sur les locaux indivis entre les universités de [Localité 5] dont elle a la gestion, et notamment conclure, renouveler et résilier les baux, en ce compris la proposition de bail litigieuse, ainsi que d’agir en justice pour représenter les universités aux mêmes fins.

La Chancellerie avait donc qualité tant à délivrer les propositions de contrat qu’à saisir le juge en fixation des termes du contrat.

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non recevoir exprimée par les défendeurs et de recevoir la Chancellerie en ses demandes.

Sur la validité de la proposition de bail en date du 29 juin 2023

La proposition de bail s’est exerçée auprès des locataires en deux temps :

— par acte extrajudiciaire en date du 17 décembre 2021, un projet de bail de huit ans à effet du 1er juillet 2022 pour un loyer de 2114 €, (non versé aux débats) qui a donné lieu à une première saisine du juge suite au désaccord des locataires, au cours de laquelle les défendeurs ont invoqué la nullité de cette proposition,

— par acte du 29 juin 2023, un nouveau projet de bail de huit ans à effet du 1er janvier 2024 pour un loyer de 2376, 50 €. Cette proposition informait les locataires qu’à défaut de réponse sur sa première proposition avant le 01/10/23 elle saisirait le tribunal pour voir fixer le loyer et les termes du bail selon la seconde proposition,

La proposition de bail en date du 29 juin 2023 indique , après avoir égrené les procédures contentieuses, et spécialement celle en cours :

« C’est en cet état que, sans renoncer à démontrer la validité de la proposition en bail en date du 17 décembre 2021 et à s’en prévaloir devant la juridiction saisie, mais pour préserver ses droits et intérêts, (…) la Chancellerie des universités de [Localité 5] propose de consentir à bail à effet du 1er janvier 2024 dont le projet est ci annexé à M. et Mme [I] et les informa qu’à défaut d’acord ou de réponse de leur part avant le 1er octobre 2023, elle se réserve le droit de renoncer à se prévaloir de la proposition de bail en date du 17 décembre 2021 et de saisir à nouveau la juridiction compétente aux fins de voir donner force exécutoire aux clauses et conditions du présent bail."

Selon les défendeurs, cette seconde proposition n’était pas exposée de façon limpide mais conditionnelle en jouant aussi bien sur la proposition précédente, et sans pour autant la primer, ce qui les aurait empêché d’exercer pleinement leur faculté de donner ou non leur accord.

En droit des contrats, une condition est une stipulation qui fait dépendre, soit l’exécution, soit la fin ou le début d’un engagement d’un événement futur et incertain.

Or, la Chancellerie, ce stipulant, a simplement exprimé la réservation de ses droits dans le cadre du contentieux alors en cours et pour cette raison, abouti à une proposition contractuelle alternative dépendant de l’entière volonté des locataires.

D’une part, ceci n’a rien à voir avec un évènement futur et incertain extèrieur aux parties, et d’autre part, si cette proposition « brodait » sur les exigences légales de la proposition issues de l’article 28 en aboutissant à offrir aux locataires, contentieux en cours oblige, la faculté d’une position alternative sur deux propositions distinctes, ceci ne peut être répréhensible dès lors qu’elle était exposée clairement et sans ambiguité et qu’elle respectait par ailleurs les bornes de liberté contractuelle posées par l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986 précité.

Aucune nullité ne peut donc être encourue de ce fait.

Sur la validité du contenu de la proposition de bail en date du 29 juin 2023

Mme [G] [F] et M. [K] [I] invoquent encore la nullité de la proposition de bail du 29 juin 2023 au motif qu’elle porte sur un loyer illicite, supèrieur au loyer de référence majoré.

En effet, selon le statut de droit commun, dans les zones indiquées à l’article 17 de la loi du 6 juilet 1989, le loyer proposé à la signature du bail ou lors de son renouvellement ou de sa reconduction ne peut pas dépasser un montant plafond au mètre carré, variable en fonction du quartier et du type de logement.

Selon la proposition (p. 3) et selon le projet de bail même , le bail sera établi pour une durée de huit ans à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer mensuel principal de 35 €/m2, soit 2376, 50 € (35 x 67, 90), déterminé par référence au prix moyen des loyers portant sur des appartements loués par la Chancellerie au sein du même immeuble et des immeubles voisins sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, depuis plus de trois ans pour les deux tiers d’entre eux et répondant aux critères définis par le décret du 31 août 1990, prix corroboré par des références de loyer issues de l’OLAP.

Selon l’article 30 de la loi du 23 décembre 1986, Le contrat de location conclu en application de l’article 28 est d’une durée de huit ans.

Son loyer est fixé par référence aux loyers non régis par le chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables.

La différence entre le loyer du contrat de location établi en application de l’article 28 et le loyer ou l’indemnité d’occupation antérieur s’applique par huitième au cours des huit années de ce contrat. La révision éventuelle résultant du I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Aux termes de l’article 30 in fine de la loi du 23 décembre 1986, sauf convention expresse contraire, le contrat de location conclu dans les conditions du présent article prend effet à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date de la proposition de contrat de location faite par le bailleur.

A la date d’effet du contrat de location, les rapports entre le bailleur et le locataire ou occupant de bonne foi ne sont plus régis par les dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Aux termes de l’article 33 de la loi du 23 décembre 1986, à l’expiration du contrat conclu en application de l’article 31, le local est soumis aux dispositions des chapitres Ier à III du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les locaux à usage exclusivement professionnel aux dispositions de l’article 57 A et aux dispositions du code civil.

Le bailleur notifie, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret, après avis de la Commission nationale de concertation.

Selon le décret 90-781 du 31 août 1990, le nombre minimal de références est de six, détaillé et pris dans le même groupe d’immeubles ou dans des immeubles aux caractéristiques similaires, dont 2/3 au moins concernant des locataires présents depuis plus de trois ans.

La proposition de bail de huit ans dont s’agit, bail transitoire en vue de passer en souplesse du statut locatif de 1948 au statut de droit commun, n’est en principe pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et , partant, n’est pas soumis directement au dispositif d’encadrement des loyers issu de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 applicable selon les articles17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il ne peut que l’être indirectement, le loyer proposé étant fixé, selon les textes précités, par référence à des loyers (hors loi de 1948) habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables, lesquels, soumis au statut de droit commun, ne peuvent être que concernés par le dispositif d’encadrement des loyers applicable à [Localité 5].

Or, selon le document « état locatif » fourni (pièce 8) on constate que les références s’étagent de 34, 49 € à 39, 04 € , soit 35, 16 € de moyenne.

Les défendeurs versent aux débats une référence de la DRIHL concernant un appartement comparable du secteur pour 2023, pour un loyer de référence majoré de 34, 80 €/ m2, un loyer de référence minoré de 20, 30 € / m2 et un loyer de référence de 29 €/ m2.

Toutefois, le bail devait prendre effet au 1er janvier 2024 et non dans le courant 2023.

La même DHRIL, concernant un appartement comparable du secteur pour une location du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 indique, pour un loyer de référence majoré de 35 €/ m2, un loyer de référence minoré de 20, 40 € / m2 et un loyer de référence de 29, 2 €/ m2.

De même, la DHRIL, concernant un appartement comparable du secteur pour un location du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 indique, pour un loyer de référence majoré de 35, 6 €/ m2, un loyer de référence minoré de 20, 80 € / m2 et un loyer de référence de 29, 7 €/ m2.

On peut en déduire que la proposition de loyer de 35 €, à la date du 1er janvier 2024, ne dépassait donc pas le montant du loyer majoré fixé par la DRIHL à cette époque, étant rappelé que les références de loyer fournies étaient des références quittancées en cours et non de loyer de base (certains courant depuis 2017, sans qu’on connaisse le régime juridique du bail).

Aucune nullité n’est donc encourue à raison du loyer ou des références de loyer contenus dans la proposition du 29 juin 2023.

II. Sur la demande de fixation judiciaire des clauses et conditions du bail

Aux termes de l’article 30 précité, le contrat de location conclu en application de l’article 28 est d’une durée de huit ans. Son loyer est fixé par référence aux loyers non régis par le chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables. La différence entre le loyer du contrat de location établi en application de l’article 28 et le loyer ou l’indemnité d’occupation antérieur s’applique par huitième au cours des huit années de ce contrat. La révision éventuelle résultant du I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Article 31 : Le contrat de location proposé en application de l’article 28 doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des articles 25 et 28 à 33.

Le bailleur notifie, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret, après avis de la Commission nationale de concertation.

Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire ou l’occupant de bonne foi fait, le cas échéant, connaître au bailleur, en présentant les justifications, qu’il remplit les conditions de l’article 29.

Dans le même délai, le locataire ou occupant de bonne foi qui ne peut se prévaloir des conditions de l’article 29 fait connaître au bailleur son acceptation ou son refus du contrat de location ainsi que, le cas échéant, le montant des travaux dont il demande le remboursement en application de l’article 32.

(..)

En cas de saisine du juge, celui-ci fixe le montant du loyer et statue sur les demandes des parties. Le contrat de location est alors réputé être conclu avec les clauses et conditions fixées judiciairement. La décision est exécutoire par provision.

Sauf convention expresse contraire, le contrat de location conclu dans les conditions du présent article prend effet à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date de la proposition de contrat de location faite par le bailleur.

A la date d’effet du contrat de location, les rapports entre le bailleur et le locataire ou occupant de bonne foi ne sont plus régis par les dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Conformément à l’article 31 précité, la Chancellerie demande à ce que les clauses et conditions du contrat de location ojet de la proposition du 29 juin 2023 soit fixées judiciairement.

Les défendeurs demandent subsidiairement de fixer le montant du loyer à la somme de 20, 30 €, soit en dessous du loyer de référence minoré au 1er janvier 2024.

Les défendeurs se prévalent notamment de travaux effectués par leurs soins à hauteur de 37692, 71 € depuis leur entrée dans les lieux pour prétendre à ce montant de loyer.

De fait, aux termes de l’article 32 de la loi du 23 décembre 1986, lorsqu’il est fait application de l’article 28, le coût des travaux ayant amélioré substantiellement le confort ou l’équipement du local effectués par le locataire ou l’occupant de bonne foi est remboursé par le propriétaire. Un décret en Conseil d’Etat détermine la nature des travaux pris en compte ainsi que les modalités de leur évaluation.

Le montant en est fixé et le remboursement effectué lors de la conclusion du contrat de location prévu à l’article 28.

Si le bailleur le demande, le règlement intervient par compensation sur la fraction du nouveau loyer qui excède le montant de l’ancien. Si la dette n’est pas éteinte à l’expiration du bail mentionné à l’article 28, le bailleur en règle alors le solde.

Selon le décret d’application du 26 août 1987 (article 2), les travaux sont évalués à la date de leur réalisation sur la base des mémoires ou factures acquittés par le locataire ou l’occupant de bonne foi ou par tout autre élément de preuve.

Toutefois, les installations qui ont un caractère somptuaire ou qui n’ont pas été faites au juste prix ne donnent lieu à remboursement que comme s’il s’agissait d’installations normales et réalisées au juste prix.

Le montant des travaux est actualisé par application du rapport entre la dernière valeur de l’indice du coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, connue à la date de la proposition de contrat de location formulée par le bailleur en application de l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, et la valeur de ce même indice connue à la date du paiement des travaux donnant lieu à remboursement.

Le montant ainsi obtenu est réduit de 6 p. 100 par année pleine écoulée entre la date d’achèvement des travaux et la date de la proposition de contrat de location.

Mais en l’espèce, aucune demande d’imputation du coût des travaux sur la fraction supplémentaire du nouveau loyer n’a été faite par le bailleur et aucun remboursement du montant des travaux n’a été demandé par les locataires, qui se contentent de tirer argument de cette somme pour obtenir un loyer en fourchette basse des références de la DRIHL.

Or, les travaux ne peuvent être pris en compte d’une façon extra-légale afin de fixer le nouveau loyer.

Les défendeurs prennent aussi pour argument les caractéristiques des locaux (pièces commandées entre elles), l’état de l’immeuble, érigé au XVII e siècle, la situation de peu d’ensoleillement au 1er étage, les nuisances de bruit et d’odeur subies du fait de la présence du restaurant Le Petit Saint Benoît, situé en dessous de leur lot côté [Adresse 7] (cinq fenêtres de l’appartement donnant sur la cour devenue une cuisine à ciel ouvert selon une pétition des locataires).

D’après le plan fourni par les défendeurs, les pièces ne sont pas commandées entre elles stricto sensu, un couloir dit « dégagement » commandant la cuisine et le séjour et les chambres n’ayant pas à être traversées pour accéder aux autres parties de l’appartement.

il s’agit d’un quatre pièces et non d’un deux pièces. Les chambres sont toutefois de taille très réduite.

Les photos laissent apparaitre un immeuble de belle facture rénové récemment (2021/2022).

La luminosité et l’ensoleillement sont garantis a minima, l’appartement étant traversant et donnant d’un côté sur la [Adresse 7] et de l’autre sur une cour de belles dimensions avec une vue dégagée vers les immeubles au-delà d’une autre cour boisée.

La cour apparait néanmoins être devenue depuis 2019 une extension pure et simple du restaurant, du fait du percement d’un accès exclusif dont la porte reste ouverte lors de l’activité, et dont des coins servent de fumoir, lavoir et entreposages divers, toutes nuisances auxquelles les locataires du 1er étage ont nécessairement plus à pâtir. Toutefois cette nuisance n’est pas inhérente aux lieux, étant possible pour le propriétaire de condamner l’aménagement préférentiel accordé au restaurant puisque ce dernier abuse à l’évidence de son privilège.

La DHRIL, concernant un appartement comparable du secteur pour une location du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 indique, pour un loyer de référence majoré de 35 €/ m2, un loyer de référence minoré de 20, 40 € / m2 et un loyer de référence de 29, 2 €/ m2.

La DHRIL, concernant un appartement comparable du secteur pour un location du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 indique, pour un loyer de référence majoré de 35, 6 €/ m2, un loyer de référence minoré de 20, 80 € / m2 et un loyer de référence de 29, 7 €/ m2.

Compte tenu de ces divers éléments et de la situation des défendeurs au 1er étage, le bail sera établi pour une durée de huit ans à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer mensuel principal de 29 €/m2, soit 29 € x 67, 90 = 1969 € mensuels.

Les autres paramètres du bail proposé le 29 juin 2023 demeureront inchangés, et notamment :

Loyer à échoir, payable d’avance,

Loyer révisable en fonction de l’IRL dès le 01/01/25 par rapport à l’IRL de référence du 1er trimestre 2023, soit 138, 61)

Conformément aux textes précités :

La différence avec le loyer fixé au 1er juillet 2023 (438,58 €) s’appliquera par huitième au cours des huit années du bail,

Le bail sera réputé conclu à la date du jugement et exécutoire par provision rétroactivement à compter du 1er janvier 2024.

M. et Mme [I] seront condamnés solidairement au paiement du différentiel de loyer entre le montant payé et celui exigible rétroactivement à compter du 1er janvier 2024 en exécution du nouveau bail.

Il n’a pas fait état par les défendeurs d’une demande de compensation prenant en compte le coût des travaux effectués par eux « ayant amélioré substantiellement le confort ou l’équipement du local effectués par le locataire ». Ils n’ont pas non plus fait valoir des ressources qui, infèrieures au seuil fixé par décret, permettraient de faire échec à la proposition de bail.

III. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Les époux [I] estiment qu’en se désistant de sa demande de fixation judiciaire du loyer initiée le 19 mai 2022 suite à la contestation qu’ils avaient opposée à la proposition du 17 décembre 2021, la Chancellerie a agi de façon déloyale au terme d’une action intenable car basée sur une erreur de calcul du loyer, la preuve étant que cette dernière aura donné lieu au règlement amiable de la demande reconventionnelle en paiement d’un trop perçu à hauteur non négligeable de 6590, 04 €.

Du fait de ce désistement, ils déduisent une perte de chance de n’avoir pu obtenir le remboursement de leurs frais irrépétibles.

Ils déduisent aussi de cette instance un préjudice moral, qu’ils n’individualisent pas et mêlent au préjudice financier précédent, en le justifiant par les soucis de santé de M. [I], qu’il est pour le moins ardu de situer en lien causal avec la procédure.

Si le fait que Me [C] ait déclaré (pièce 13) s’associer à la demande de renvoi du conseil de la Chancellerie en vue d’un désistement d’instance et d’action ne présumait en rien d’une absence demande des défenseurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile., l’ordonnance de désistement d’instance du 19 mars 2024 stipule que la demanderesse a déclaré oralement se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et constate que les défendeurs n’ont présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir.

Bien que parfaitement au courant des intentions de son confrère, le conseil des défendeurs n’a pas jugé utile de venir formuler à l’audience une demande au titre des frais irrépétibles.

La demande formulée à ce même titre sera donc rejetée.

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [G] [F] épouse [I] et M. [K] [I] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [G] [F] épouse [I] et M. [K] [I] à payer à LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITÉS DE [Localité 5] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Déclare la Chancellerie des Universités de [Localité 5] recevable en son action,

Rejette la demande en nullité de la proposition de bail en date du 29 juin 2023 effectuée conformément aux articles 28 et suivants de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986,

Déclare régulière l’assignation en date du 23 décembre 2023,

Ordonne à compter du 1er janvier 2024 et pour une durée de huit ans l’application des clauses et conditions du bail liant les parties relativement au bien sis [Adresse 2] dans les termes du contrat annexé à la proposition de bail en date du 29 juin 2023, à l’exception de la stipulation relative au montant du loyer,

Dit que le montant du loyer sera fixé à la somme de 29 €/m2, soit 1969 € mensuels,

Dit que le loyer ainsi fixé sera révisable en fonction de l’Indice de référence des loyers du 1er trimestre publié par l’INSEE et pour la première fois le 1er janvier 2025 par rapport à l’indice de référence du 1er trimestre 2023, soit 138, 61,

Dit que le bail annexé à la proposition en date du 29 juin 2023 ainsi modifié sera réputé conclu à la date du jugement et exécutoire par provision, avec effet rétroactif au 1er janvier 2024,

Dit que la différence entre le loyer ci-dessus et l’indemnité d’occupation fixée depuis le 1er juillet 2023 s’appliquera par huitième au cours des huit années du bail,

Condamne solidairement Mme [G] [F] épouse [I] et M. [K] [I] à payer à La Chancellerie des Universités de [Localité 5] la différence de loyer entre le montant payé depuis le 1er janvier 2024 et celui exigible rétroactivement à compter du 1er janvier 2024 en exécution du nouveau bail,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme [G] [F] épouse [I] et M. [K] [I] aux dépens,

Condamne Mme [G] [F] épouse [I] et M. [K] [I] à payer à la Chancellerie des Universités de [Localité 5] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Juge,