TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 17 janvier 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 janvier 2025

à M^e Alicia COLOMBO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05758 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OS3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BOUCHES-DU-RHONE 13), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représenté par M^e Alicia COLOMBO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 juin 2016, l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR a donné à bail à Madame [G] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 367 euros outre 115 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR a fait signifier à Madame [G] [H] par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 un commandement de payer la somme de 500,57 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR a fait assigner Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat du 14 juin 2016 liant les parties, et ce, pour violation des obligations contractuelles,

— ordonner la libération des lieux par la partie requise et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 2 551,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 05 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la compète libération des lieux de remise des clés,

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation de 545,74 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens

— dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la débitrice.

Au soutien de ses prétentions, l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 13 mai 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’audience a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

A cette audience, l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, bien qu’énoncé, elle ne produit pas de décompte actualisé.

Madame [G] [H], représentée par son conseil, dépose le dossier par l’intermédiaire de son confrère. Elle reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, indique avoir repris les paiements faisant diminuant ainsi le montant la dette et indique percevoir les prestations sociales à hauteur de 2500 euros. Elle offre de régler la somme de 80,90 euros en plus du montant du loyer résiduel sur une période de 24 mois. Elle souhaite rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile, vivant seule avec cinq enfants dont un en bas-âge.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 14 juin 2016 contient une clause résolutoire (article 12) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024 pour la somme en principal de 500,57 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [G] [H] par remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit par Madame [G] [H], qu’elle reste devoir, après déduction des frais la somme de 1 330,15 euros, à la date du 09 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Madame [G] [H] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1 330,15 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 551,57 euros à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [H] déclare percevoir 2500 euros de prestations sociales. Il résulte du décompte que Madame [G] [H] justifie avoir versé la somme de 1000 euros le 09 octobre 2024, soit plus que montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;

· Madame [G] [H], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés après état des lieux de sortie,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui seront recouvrés comma en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2016 entre l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR et Madame [G] [H] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à verser à l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR, à titre provisionnel, la somme de 1 330,15 euros décompte arrêté au 09 octobre 2024 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 551,57 euros à compter du 11 septembre 2024 ;

AUTORISE Madame [G] [H] à s’acquitter de la dette par 20 acomptes successifs et mensuels de 66,50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, elle pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [G] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [G] [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire après état des lieux de sortie, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 545,74 euros à ce jour ;

REJETTE la demande de SOLIHA PROVENCE au titre de l’astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’Association SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT des BDR formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT