TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître IMBERT

Maître GENY

Madame [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02990 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KUC

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [J] née [D],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître IMBERT, avocat au barreau de Melun

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [G],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître GENY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0505 ( aide juridicionnelle partielle n°2024-005720)

Madame [R] [V],

comparante en personne

Monsieur [S] [K],

demeurant tous les deux [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02990 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KUC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 juin 2020, à effet le 1er juillet 2020, [Z] [J], née [D], a donné à bail non meublé à [N] [G], un appartement situé au [Adresse 4], moyennant un loyer de 785 euros et une provision pour charges de 90 euros.

Un dépôt de garantie d’un mois de loyer a été versé et [R] [V] et [S] [K] se sont portés cautions solidaires du locataire par actes sous seing privé en dates du 28 juin 2020.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 16 septembre 2022, [N] [G] a donné congé.

Par exploit en date du 4 octobre 2022, [Z] [J], née [D], a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.693,76 euros, frais du commandement inclus.

L’état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat d’huissier en date du 19 décembre 2022.

Des travaux ont eu lieu dans l’appartement entre le 17 et le 24 février 2023 et le bien a été reloué à compter du 1er mars 2023.

Par courrier du 2 mars 2023, [Z] [J], née [D], a écrit aux cautions.

Par exploits en dates des 27 et 19 février 2023, [Z] [J], née [D], a fait assigner [N] [G], [R] [V] et [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 23 janvier 2025, [Z] [J], née [D], a sollicité du juge qu’il:

— déclare [N] [G] irrecevable en sa demande au titre du plafonnement et de la diminution du loyer,

— le déboute de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamne [N] [G] au paiement de la somme de 7.596,74 euros au titre de la dette locative décomposée comme suit :

3.330 euros au titre des loyers impayés de juillet 2022 au 19 décembre 2022,

464,41 euros au titre de la régularisation des charges des années 2021 et 2022 impayées,

123,40 euros au titre du commandement de payer,

193,36 euros correspondant à la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie,

2.110,57 euros au titre des réparations locatives,

2.160 euros au titre de la perte locative du 20 décembre 2022 à février 2023,

—  785 euros en déduction du dépôt de garantie,

— condamne solidairement [R] [V] et [S] [K] en leurs qualités de caution au paiement de la dette locative mise à la charge de [N] [G],

— condamne solidairement [R] [V] et [S] [K] en leurs qualités de caution au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice découlant du non respect de leurs contrats de cautionnement,

— condamne solidairement [N] [G], [R] [V] et [S] [K] en leurs qualités de caution au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne solidairement [N] [G], [R] [V] et [S] [K] en leurs qualités de caution aux dépens.

Au soutient de ses prétentions, [Z] [J], née [D], souligne que la demande de réévaluation du loyer pour inobservation des dispositions relatives à l’encadrement des loyers est irrecevable car non conforme à la procédure applicable. Elle indique que des loyers et charges sont restés impayés, jusqu’à la date du 19 décembre 2022, date d’établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire, que les lieux ont été restitués dans un état non conforme à leur état initial, justifiant la mise à la charge du locataire sortant et des cautions des frais de remise en état. Elle indique aussi justifier d’un préjudice financier consécutif à l’impossibilité de relouer les lieux jusqu’à la réalisation des travaux.

[N] [G] a sollicité du juge qu’il rejette les demandes de la bailleresse, le condamne à lui payer la somme de 1.170 euros correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 16 octobre 2022. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de [Z] [J], née [D], à lui payer la somme de 2.335,20 euros au titre des loyers indûment perçus, à lui restituer la somme de 785 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, assortie de la majoration applicable et la condamne aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, [N] [G] expose que la date de fin de contrat est le 16 octobre 2022 et non pas le 19 décembre 2022. Il indique que le loyer appelé n’est pas conforme au dispositif d’encadrement des loyers, de sorte que les demandes au titre des loyers impayés ne sont pas fondées. Il conteste les dégradations qui lui sont imputées, soulignant que certains désordres relèvent de l’entretien des lieux par le propriétaire. [N] [G] demande la restitution du trop payé de loyer et du dépôt de garantie indument conservé par la bailleresse.

[R] [V] a comparu, sollicitant le rejet des demandes formulées contre elle et soulignant la bonne foi de son fils, son absence de faute.

[S] [K] n’a pas comparu. Il a été cité par procès-verbal de recherches infructueuses.

La présente décision, en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, de répondre des dégradations locatives et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

[Z] [J], née [D], reconnaît avoir reçu le congé de [N] [G] par courrier recommandé du 16 septembre 2022, de sorte que le préavis d’un mois a expiré le 16 octobre 2022.

Dès lors, le commandement de payer signifié le 4 octobre 2022, pendant le délai du préavis du congé, était inutile et ne saurait être mis à la charge de [N] [G].

En l’espèce, [N] [G] n’établit pas que les parties étaient convenues de procéder à l’état des lieux le 11 octobre 2022, mais il est constant que les clés ont été restituées par courrier recommandé adressé par [N] [G] reçu le 1er décembre 2022.

Les loyers seront donc dus jusqu’à cette date, soit la somme de 690 euros par mois de septembre à novembre 2022, correspondant au loyer de référence majoré applicable à cette date, c’est-à-dire la somme de 2.070 euros.

Le bail du 28 juin 2020 produit aux débats par la demanderesse ne mentionne aucun complément de loyer, de sorte qu’elle est mal fondée à justifier le montant du loyer supérieur au loyer de référence majoré par des éléments relevant de cette catégorie.

[Z] [J], née [D], ne justifie pas des régularisations de charges qu’elle sollicite. En conséquence, [N] [G] sera condamné à régler les provisions pour charges correspondant à cette période de 3 mois, soit la somme de 270 euros.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, en date des 28 juin 2020 et du 19 décembre 2022, démontre que :

— des lames du parquet de l’entrée se désolidarisent, mais le sol était en état d’usage avec des éclats dès l’entrée dans les lieux,

— la salle de bain est sale, la peinture est en état d’usage, les éléments sont entartrés, jaunis, il y a des traces de moisissures, la peinture basse de la douche est cloquée et dégradée, alors que les lieux étaient en bon état à l’entrée,

— le salon présente un parquet en état d’usage, avec des traces noires, la fenêtre est sale, alors que les lieux étaient en bon état à l’entrée,

— la cuisine est sale, la colonne gauche présente des éclats, les éléments sont sales, alors que les lieux étaient en bon état à l’entrée.

Le procès-verbal de constat de l’état des lieux loués à [N] [G] établit des désordres imputables au locataire sortant, non lié à la vétusté, dont [Z] [J], née [D], est bien fondée à demander réparation.

Sous réserve du remplacement de la plaque de cuisson s’élevant à la somme de 285 euros, dont le dysfonctionnement n’est pas établi, les sommes sollicitées par [Z] [J], née [D], au titre des réparations locatives sont justifiées et seront mises à la charge de [N] [G], pour la somme de 1.825,57 euros.

[Z] [Y] est également bien fondée à demander la condamnation de [N] [G] à lui payer la somme de 193,36 euros correspondant à la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, elle est mal fondée à solliciter la somme de 2.160 euros au titre de la perte financière liée à l’absence de location des lieux du 20 décembre 2022 à février 2023. En effet, l’inhabitabilité des lieux n’est pas établie.

La somme de 785 euros, versée au titre du dépôt de garantie, viendra en déduction des sommes dues.

En conséquence, [N] [G] sera condamné solidairement avec [R] [V] et [S] [K], en qualité de cautions, à payer à [Z] [Y] les sommes suivantes :

—  2.070 euros au titre des loyers impayés de septembre à novembre 2022,

—  270 euros au titre des provisions pour charges charges impayées de septembre à novembre 2022,

—  193,36 euros correspondant à la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2022,

—  1.825,57 euros au titre des réparations locatives,

— moins la somme de 785 euros, correspondant au dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux,

soit un total de 3.573,93 euros.

[N] [G] sera débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie avec les pénalités légales, injustifiée compte-tenu des dégradations locatives qui lui sont imputées.

Sur la demande de dommages intérêts

En l’absence de démonstration d’un préjudice lié à l’abstention de paiement par les cautions solidaires des sommes sollicitées, [Z] [J], née [D], sera déboutée de cette demande de condamnation de [N] [G], solidairement avec [R] [V] et [S] [K] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages itnérêts.

Sur la demande reconventionnelle de réduction du loyer pour non respect des dispositions relatives à l’encadrement

Sur la recevabilité de la demande

Si l’article 140, III de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit un délai pour agir et une procédure spécifique imposant la saisine préalable, à peine d’irrecevabilité, de la commission départementale de conciliation, c’est uniquement en cas de contestation du complément de loyer contractuellement prévu.

En l’espèce, le bail du 28 juin 2020 stipule un loyer et une provision pour charges, mais aucun complément de loyer.

[Z] [J], née [D], ne saurait prétendre dans le cadre de la présente instance que le bail stipulait un complément de loyer.

La demande de [N] [G] tendant à voir réduire le montant du loyer pour inobservation des dispositions sur l’encadrement des loyers est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

[N] [G] produit aux débats les arrêtés préfectoraux applicables depuis le 1er juillet 2020 démontrant que les loyers auraient dû s’élever aux somme de 694,60 euros en 2020/2021 et 680,80 euros en 2021/2022, et qu’il a donc versé la somme totale de 2.355,20 euros en trop.

[N] [G] est donc bien fondé à solliciter la condamnation de [Z] [J], née [D], à lui payer la somme de 2.335,20 euros au titre du loyer indûment payé et ne respectant pas la législation sur l’encadrement des loyers.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[N] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[N] [G], et [R] [V] et [S] [K], en qualité de cautions, seront solidairement condamnés à payer la somme de 500 euros à [Z] [J], née [D], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

Déclare recevable la demande reconventionnelle de [N] [G] de réduction du loyer pour inobservation des dispositions relatives à l’encadrement des loyers;

Condamne solidairement [N] [G], et [R] [V] et [S] [K], en qualité de cautions, à payer à [Z] [J], née [D], les sommes suivantes :

—  2.070 euros au titre des loyers impayés de septembre à novembre 2022,

—  270 euros au titre des provisions pour charges charges impayées de septembre à novembre 2022,

—  193,36 euros correspondant à la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie du 19 décembre 2022,

—  1.825,57 euros au titre des réparations locatives,

— moins la somme de 785 euros, correspondant au dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux,

soit un total de 3.573,93 euros,

Condamne [Z] [J], née [D], à payer à [N] [G] la somme de 2.335,20 euros au titre du loyer indûment payé et ne respectant pas la législation sur l’encadrement des loyers,

Déboute [Z] [J], née [D], du surplus de ses demandes,

Déboute [N] [G] du surplus de ses demandes, ;

Condamne solidairement [N] [G], et [R] [V] et [S] [K], aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Condamne solidairement [N] [G], et [R] [V] et [S] [K], en qualité de cautions, à payer à [Z] [J], née [D], la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE