Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 11 janvier 2024, n° 23/07390

TJ Marseille 11 janvier 2024

Arguments

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Rejeté
Non-justification d'une assurance locative
La cour a estimé qu'il y avait eu une information tardive mais pas de souscription tardive de l'assurance, ce qui ne justifie pas la résiliation du bail.
Rejeté
Non-justification d'une assurance locative
La cour a jugé que l'expulsion ne pouvait être ordonnée en raison de l'absence de justification d'assurance dans le délai imparti, mais que cela ne constituait pas un motif suffisant pour l'expulsion.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a rejeté cette demande car les demandes de résiliation et d'expulsion ont été rejetées, rendant l'indemnité d'occupation non applicable.
Rejeté
Non-paiement des loyers de décembre 2023 et janvier 2024
La cour a rejeté cette demande car les loyers concernés étaient postérieurs au commandement de payer et ne pouvaient pas être retenus dans cette procédure.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'était pas inéquitable de laisser les frais à la charge de la S.C.I. Anouk.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 11 janv. 2024, n° 23/07390
Numéro(s) :	23/07390
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	2 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ludovic KALIFA
Parties :	S.C.I. ANOUK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 22 février 2024

à M^e KALIFA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07390 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HHN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ANOUK

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [B] épouse [U]

née le 22 Septembre 1960 à [Localité 3] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 08 septembre 2018, la SAS Compagnie Marseillaise d’Importation a donné à bail à Madame [T] [B] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 430 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Par acte notarial en date du 21 mars 2023, la SCI Anouk est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Anouk a fait signifier à Madame [T] [B] épouse [U] par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023 un commandement de payer la somme de 1000 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif ainsi que de justifier d’une assurance locative et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SCI Anouk a fait assigner Madame [T] [B] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 848 et 849 du Code de Procedure Civile, vu la loi du 6 juillet 1989, vu le bail d’habitation du 8 septembre 2018, vu le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs du 26 juin 2023, demeuré infructueux, vu les pièces,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire inserée au contrat de bail en raison de la non-justification d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 26 juin 2023,

— ORDONNER la libération des lieux par Madame [T] [U] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [T] [U], ainsi que tout occupant introduit de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique,

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais et risques et périls de Madame [T] [U],

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération et remise des clés,

— CONDAMNER Madame [T] [U] à payer à la SCI ANOUK une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés, soit la somme de 500 € par mois, et ce jusqu’à libération effective des Iieux,

— CONDAMNER Madame [T] [U] à payer à la SCI ANOUK la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 26 juin 2023.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Anouk expose que si Madame [T] [B] épouse [U] a bien réglé sa dette locative dans les deux mois qui ont suivi le commandement de payer, elle n’a pas, en revanche, fourni un justificatif d’assurance couvrant les risques locatifs dans le délai maximum d’un mois après ledit commandement. La SCI Anouk maintient donc ses demandes aux fins de résiliation et d’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, la SCI Anouk, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande en outre de condamner Madame [T] [B] épouse [U] à payer à la SCI Anouk la somme provisionnelle de 1000 euros au titre de l’arriéré locatif, compte arrêté au 10 janvier 2024. Elle indique également que le fils de Madame [T] [B] épouse [U] s’est présenté le 22 novembre 2023 à l’étude du commissaire de justice aux fins d’y déposer l’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [B] épouse [U] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs, l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, les deux attestations d’assurance couvrant les risques locatifs de l’appartement qu’elle occupe et remises au commissaire de justice par le fils de Madame [T] [B] épouse [U] couvre deux périodes, l’une du 24 août 2022 au 23 août 2023 et l’autre du 24 août 2023 au 23 août 2024. Madame [T] [B] épouse [U] a donc bien fait preuve de négligence en ne fournissant pas le justificatif d’assurance dans le délai d’un mois après le commandement du 26 juin 2023.

En conséquence, il y a bien eu information tardive mais pas souscription tardive. La SCI Anouk sera donc déboutée au titre de ses demandes de résiliation et expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les demandes de résiliation et expulsion ayant été rejetées, il n’y a pas lieu à attribuer des indemnités d’occupation ni une astreinte.

Concernant la dette locative de 1000 euros pour non-paiement des loyers de décembre 2023 et janvier 2024, elle est postérieure au commandement de payer du 26 juin 2023, lequel ne concernait en outre que le non-paiement des loyers et charges de mai et juin 2023, lesquels ont été réglés dans les délais légaux ; elle ne peut donc être retenue dans le cadre de cette procédure.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [B] épouse [U] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile en ce qu’elle ne s’est acquitté de l’arriéré locatif qu’en cours de procédure, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI Anouk les autres sommes exposées par elle dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DEBOUTE la SCI Anouk des ses demandes au titre de la résiliation du bail conclu le 08 septembre 2018 entre la SAS Compagnie Marseillaise d’Importation (dont elle vient aux intérêts) et Madame [T] [B] épouse [U] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] et de l’expulsion de cette dernière ;

DEBOUTE en conséquence la SCI Anouk de sa demande au titre des indemnités d’occupation et d’astreinte ;

DEBOUTE la SCI Anouk de sa demande au titre de la dette locative pour le non-paiement des loyers de décembre 2023 et janvier 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE la SCI Anouk de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [B] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,