TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Sophie COMMERCON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jesse SERFATI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I2M

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [M], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635

DÉFENDERESSE

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I2M

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er septembre 2016, la SCI CARDIF LOGEMENTS a donné à bail à Mme [K] [M] et M. [L] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 3 250 euros dont 151,59 euros de complément de loyer et 350 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, Mme [K] [M] et M. [L] [N] ont fait assigner la SCI CARDIF LOGEMENTS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner la SCI CARDIF LOGEMENTS, bailleur, à leur payer les sommes suivantes :10 749,82 euros à titre de dommages et intérêts,99,98 euros au titre du remboursement du radiateur électrique,1 350 euros au titre des charges locatives payées indûment,510,87 au titre des frais de surconsommations électriques,5 000 au titre du préjudice moral,condamner la SCI CARDIF LOGEMENTS à réaliser les travaux de réfection des installations de chauffage de l’immeuble sous astreinte journalière de 2 000 euros à compter du jugement à intervenir et à en justifier contradictoirement par tout moyen,fixer le montant du loyer mensuel hors charges à la somme de 2 800 euros par mois dans l’attente de la réalisation des travaux,les autoriser à consigner les sommes qui seraient dues au titre du contrat de bail litigieux,condamner la SCI CARDIF LOGEMENTS à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 18 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 19 février 2025.

A l’audience du 19 février 2025, Mme [K] [M] et M. [L] [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

La SCI CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [K] [M] et M. [L] [N] et leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande d’indemnisation

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, le dysfonctionnement du système de chauffage n’est pas contesté. Les locataires ayant alerté dès le 11 décembre 2022 de l’absence de chauffage depuis le mois de novembre 2022. Et la bailleresse ayant sollicité un technicien dès le 6 décembre 2022 et fait ensuite installer trois radiateurs d’appoint au mois de février 2023.

La SCI CARDIF LOGEMENTS produit un courriel du 27 mai 2024 de la société [O] au terme duquel, l’assistant technique de maintenance indique qu’il a été effectué des travaux ayant pour effet d’augmenter le débit sur la colonne d’alimentation, permettant d’obtenir une température de 20°, et conseillant de procéder au désembouage complet du réseau et au contrôle des têtes thermostatiques. La défenderesse produit ensuite un bon de commande du 24 juin 2024 pour le désembouage du réseau de chauffage ainsi qu’un planning proposé par la société [O] missionnée, ainsi qu’une information des locataires pour des interventions sur la période du 23 septembre au 31 octobre 2024.

En ces conditions, le manquement objectif du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation est avéré et ce dernier sera tenu de réparer ses préjudices.

En revanche, la demande tendant à obtenir la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux de réfection des installations de chauffage de l’immeuble sous astreinte journalière doit être rejetée dans la mesure où cette dernière justifie de la réalisation de travaux durant l’année 2024, tel qu’exposé ci-dessus, et que les demandeurs n’apportent pas d’élément pour démontrer que ces travaux n’ont pas mis un terme au dysfonctionnement dénoncé. La demande de voir fixer le montant du loyer mensuel hors charges à la somme de 2 800 euros par mois dans l’attente de la réalisation des travaux, et d’être autorisés à consigner les sommes qui seraient dues au titre du contrat de bail litigieux deviennent, par conséquent, sans objet.

En application des principes généraux de la responsabilité civile, le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties, la victime devant être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Mme [K] [M] et M. [L] [N] demandent à être indemnisé pour les périodes de novembre 2022 à mars 2023 et de novembre 2023 à mai 2024.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les locataires ont été privés de chauffage à compter du 27 novembre 2022, que trois radiateurs d’appoint ont été fournis à la fin du mois de février 2023. Compte tenu de ces éléments, de la durée du préjudice (3 mois avant l’installation des radiateurs d’appoint, puis 7 mois mars 2023 et de novembre à avril 2024, le mois de mai n’étant pas un mois habituellement chauffé), des caractéristiques de l’appartement d’une superficie de 118,26 m2 et composé de 4 pièces ne pouvant être suffisamment chauffé au moyen de 3 radiateurs d’appoint mais compte tenu également de l’absence de mesure objective de la température des différentes pièces, en dehors de la mesure isolée effectué le 2 février 2024, relevant à 18° la température de l’appartement tout radiateur éteint, et du fait qu’il n’est produit aucun élément sur : la présence d’un enfant en bas âge dans l’appartement, le lien entre l’arrêt de travail de la locataire et les dysfonctionnement du chauffage, l’impossibilité de recevoir dans le logement il y a lieu de retenir un trouble de jouissance de 25% et la somme de 8 960,80 euros sera accordée en réparation du trouble de jouissance subi par Mme [K] [M] et M. [L] [N] en raison du dysfonctionnement du système de chauffage (3 524,80 euros pour 4 mois de décembre 2022 à mars 2023 et 5 436 euros pour 6 mois de novembre 2023 à avril 2024). Aucune argumentation spécifique, et distincte de celle relative au trouble de jouissance, n’étant présentée à l’appui de la demande formée au titre du préjudice moral, il convient de considérer que le préjudice moral est inclus dans l’indemnisation allouée.

La somme de 99,98 euros dont il est justifié, pour l’achat d’un radiateur, sera également accordé au titre du préjudice matériel.

S’agissant de la demande au titre des charges récupérables, Mme [K] [M] et M. [L] [N] demandent le remboursement de la somme de 1 350 euros sans plus de précision. S’il est vrai qu’ils n’ont pas à s’acquitter de charges au titre du chauffage sur les périodes où ils n’ont pas bénéficié du chauffage collectif et se sont chauffés à l’aide des radiateurs électriques, ils n’apportent aucun élément, dans le cadre de cette instance, tendant à démontrer que la somme réclamée correspondrait à des frais de chauffage et serait par conséquent indu. Cette demande est rejetée.

S’agissant de la demande au titre de la consommation électrique Mme [K] [M] et M. [L] [N] produisent leur facture d’électricité pour la période 30 novembre 2021 au 24 octobre 2022 pour un montant de 1 566,24 euros dont il est déduit des paiements déjà effectués pour un montant de 1 055,34 euros estimé sur la base de l’année précédente, leur laissant un reste à payer de 510,87 euros dont ils demandent le remboursement considérant qu’il s’agit d’une augmentation due à l’utilisation des radiateurs d’appoint électrique. Il ne fait pas de doute que l’utilisation de radiateurs électriques a entraîné une hausse de leur consommation d’électricité, ce qui ressort également de la facture produite sur laquelle il est mentionné une consommation importante sur la période du 1er trimestre 2023 correspondant à l’utilisation des radiateurs. Cependant, le coût du chauffage d’un appartement loué est assumé par le locataire. Dans le cas d’espèce, Mme [K] [M] et M. [L] [N] s’acquittent habituellement de ce poste de dépense en payant leurs charges. En l’absence de chauffage collectif, il est normal qu’ils s’acquittent du paiement de la facture d’électricité leur permettant de se chauffer. Ils ne peuvent prétendre qu’au remboursement des charges récupérables relatives au chauffage, dont le montant n’est ici pas établi, comme indiqué précédemment et au remboursement d’une éventuelle différence entre le prix qu’ils auraient payés au titre des charges si le chauffage collectif était fonctionnel et la dépense d’électricité correspondant au chauffage, or aucun élément ne permet d’établir cette différence en l’espèce. La demande sera, par conséquent, rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI CARDIF LOGEMENTS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI CARDIF LOGEMENTS devra verser à Mme [K] [M] et M. [L] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à obtenir la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux de réfection des installations de chauffage de l’immeuble sous astreinte,

CONDAMNE la SCI CARDIF LOGEMENTS à verser à Mme [K] [M] et M. [L] [N] une somme de 8 960,80 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et du préjudice moral en raison du dysfonctionnement du système de chauffage sur les périodes du mois de décembre 2022 au mois de mars 2023 et du mois de novembre 2023 au mois d’avril 2024,

CONDAMNE la SCI CARDIF LOGEMENTS à verser à Mme [K] [M] et M. [L] [N] une somme de 99,98 euros en réparation du préjudice matériel résultant de l’achat d’un radiateur,

REJETTE les demandes en paiement au titre des charges locatives payées, des frais de consommations électriques,

CONDAMNE la SCI CARDIF LOGEMENTS à verser à Mme [K] [M] et M. [L] [N] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE la SCI CARDIF LOGEMENTS aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffiere, Le juge des contentieux

de la protection