TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02147

N° Portalis DBX4-W-B7J-UHHV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Décembre 2025

La S.A. ALTEAL,

C/

[N] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

Prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [E] [O] domicilié en cette qualité au dit siège,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [B],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 février 2020, la S.A ALTEAL a donné à bail à Monsieur [N] [B] un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 495,52 euros.

Le 27 novembre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Monsieur [N] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 décembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour afin d’obtenir de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail consenti par la S.A ALTEAL à Monsieur [N] [M] pour défaut de paiement des loyers et des charges

— en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [N] [M] à régler à la SA ALTEAL :

* par provision la somme de 3.561,76 euros représentant les loyers et charges impayés au 5 mars 2025, somme à parfaire au jour de l’audience

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer

* une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mai 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.605,06 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. La S.A ALTEAL indique qu’un plan d’apurement de la dette a été signé et en conséquence qu’elle est favorable à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 89,22 euros par mois, en sus du loyer, et à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par acte de Commissaire de justice remis à étude le 6 mai 2025, Monsieur [N] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 février 2020 contient une clause résolutoire (article 10.1 « Non paiement des loyers, des charges ou dépôt de garantie » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.108,10 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [N] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 884 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A ALTEAL produit un décompte du 7 octobre 2025 démontrant que Monsieur [N] [B] reste devoir la somme de 2.605,06 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Monsieur [N] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.605,06 euros euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux disposition de l’article 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, de la signature d’un plan d’apurement et de l’accord du bailleur, Monsieur [N] [B] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 27 mensualités de 89,22 euros chacune et d’une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la S.A ALTEAL, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [N] [B] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Monsieur [N] [B] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2020 entre la S.A ALTEAL et Monsieur [N] [B] concernant un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [B] à verser à La S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 2.605,06 euros (décompte arrêté au 7 octobre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [N] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 89,22 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [N] [B] soit condamné à verser à la S.A ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [B] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,