TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

30 JANVIER 2026

N° RG 21/04715 – N° Portalis DB22-W-B7F-QF5S

Code NAC : 72A

EJ

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [H] [B]

né le 12 Avril 1971 à [Localité 8] (ROUMANIE),

demeurant [Adresse 2] (USA),

2/ Madame [N] [K] épouse [B]

née le 03 Septembre 1977 à [Localité 10] (ROUMANIE),

demeurant [Adresse 2] (USA),

représentés par Maître Jean-Pierre TOFANI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 16 Septembre 2021 reçu au greffe le 21 Septembre 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Novembre 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 08 Janvier 2026 prorgé au 30 Janvier 2026 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 24 janvier 2005, M. [H] [B] et Mme [N] [B] ont acquis les lots n° 403, 404 et 500 de la copropriété située [Adresse 3] à [Adresse 9] (78).

Par exploit introductif d’instance délivré le 16 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Rambouillet (78) représenté par son syndic, la société Foncia Geniez, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles, M. [H] [B] et Mme [N] [K] épouse [B] en paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement notamment :

—  5.984,86 euros au titre des charges et travaux appelés entre le 31 décembre 2018 et le 1er septembre 2021, provision du 3ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2021,

—  4.214,36 euros au titre des frais de recouvrement appelés entre le

31 décembre 2018 et le 1er septembre 2021, avec intérêt au taux légal

à compter de la mise en demeure du 28 avril 2021.

—  20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Outre les entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître ROJAT, Avocat au barreau de Versailles ;

Aux termes de conclusions d’actualisation régulièrement signifiées le

4 juillet 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

— Déclarer recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [N] [K] épouse [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS FONCIA GENIEZ les sommes suivantes :

* 667,26 € au titre des charges et travaux appelés entre le 31 décembre 2018 et le 1er avril 2025, provision du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2021,

* 6415,52 € au titre des frais de recouvrement appelés entre le 31 décembre 2018 et le 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2021,

* 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

* 7466 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— DEBOUTER Monsieur [H] [B] et Madame [N] [K] épouse [B] de l’intégralité de leurs demandes.

— Condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [N] [K] épouse [B] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sophie ROJAT, avocat au Barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile

Aux termes de conclusions régulièrement signifiées le 30 août 2025 par voie électronique, M. et Mme [B] demandent au Tribunal de :

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] à verser aux époux [B] une somme de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

Subsidiairement, accorder aux époux [B] un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes dont il serait jugé qu’ils restent redevables envers le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ;

Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à verser une somme de 5.000,00 € aux époux [B] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Jean-Pierre TOFANI, Avocat, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— le relevé de propriété ;

— la fiche immeuble ;

— un jugement du 22 janvier 2019 du Tribunal d’instance de Rambouillet ayant principalement condamné solidairement les époux [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.016,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2017 ;

— un justificatif de frais d’huissiers du 11 octobre 2019 faisant apparaître un solde de 533,84 euros au titre de deux requêtes FICOBA et d’une procédure de saisie attribution ;

— une fiche de calcul des intérêts sur la condamnation de 3.016,14 euros en principal prononcée par le jugement du 22 janvier 2019 du Tribunal d’instance de Rambouillet ;

— les appels de fonds du 31 décembre 2018 au 1er juillet 2021 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 18 juin 2018,

18 décembre 2018,26 juin 2019,22 juillet 2020 et 21 juin 2021 ;

— les attestations de non-recours correspondant à ces assemblées

générales ;

— un décompte arrêté au 7 juin 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 16.078,84 euros ;

— un décompte arrêté au 1er juillet 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 17.301,34 euros ;

— le contrat de syndic au profit de FONCIA GENIEZ dans ses versions de 2018 à 2024 ;

— une mise en demeure avant saisie immobilière du 28 avril 2021 suite à la condamnation prononcée par le Tribunal d’instance de Rambouillet ;

— des factures de frais de recouvrement ;

— un bordereau d’inscription d’hypothèque judiciaire en vertu du jugement du 22 janvier 2019 du Tribunal d’instance de Rambouillet ;

— un extrait du réglement de copropriété faisant apparaître la clause de solidarité en cas d’indivision (article 32) ;

— les notifications de changement d’adresse adressées au syndic par les consorts [B] ;

— un commandement aux fins de saisie immobilière du 27 janvier 2021 en vertu du jugement du 22 janvier 2019 ;

— la copie d’une assignation devant le JEX chargé des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de Versailles en date du 30 avril 2021 par laquelle le syndicat des copropriétaires demandait la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière afin de pouvoir diligenter une procédure de saisie des biens immobiliers de M. et Mme [B] au titre du jugement du Tribunal d’instance de Rambouillet.

— un jugement de caducité du JEX du 25 juin 2021 ;

— des factures d’Avocat (procédure de saisie et procédure de caducité) ;

— un décompte arrêté au 7 mars 2023 pour un solde débiteur de

23.699,79 euros ;

— les appels de fonds postérieurs au 1er septembre 2021 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 juin 2022 et l’attestation de non recours ;

— un procès-verbal de saisie attribution du 5 juin 2019 en vertu du jugement du 22 janvier 2019 du Tribunal d’instance de Rambouillet ;

— une feuille de calcul des intérêts du jugement du 22 janvier 2019 (décompte arrêté au 30 janvier 2024) ;

— un décompte arrêté au 1er janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 16.744,22 euros ;

— les appels de fonds du 1er avril 2023 au 1er janvier 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2023 et l’attestation de non recours ;

— des factures de frais de recouvrement ;

— une note de frais d’Avocat du 2 juin 2021 (audience de plaidoirie) ;

— une facture d’honoraires de postulation devant le Tribunal judiciaire de Versailles du 3 septembre 2021 ;

— une situation de compte du 24 mai 2024 faisant apparaître un montant en faveur du syndicat de 5.844,65 euros ;

— l’appel de fonds du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 ;

— une facture d’honoraire du 24 mai 2024 ;

— une situation de compte arrêtée au 3 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur du 5.616,70 euros ;

— un procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2024 et le certificat de non recours.

Le syndicat des copropriétaires indique que, le 12 mai 2023, les consorts [B] ont effectué un virement de 7.408,63 euros en règlement de leur arriéré de charges entre le 31 décembre 2018 et le 3 janvier 2023. En réponse au moyen des défendeurs, il conteste devoir produire les notifications des

procès-verbaux des assemblées générales. Il entend fonder sa demande en paiement sur l’assemblée générale du 22 juin 2023 dont il mentionne que si les époux [B] l’ont contestée, c’est uniquement sur le volet saisie immobilière. Il fonde sa demande sur un décompte actualisé à hauteur de 667,26 euros détaillé dans ses dernières conclusions.

Les parties s’accordent sur le versement de 7.408,63 euros.

Les époux [B] font en revanche valoir que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe dans la mesure où il ne produit pas les notifications aux époux [B] des procès-verbaux des assemblées générales qu’il invoque. Ils ajoutent que, privés de la jouissance des parties communes, ils ne devraient pas avoir à payer les charges de copropriété.

Les époux [B] soutiennent encore qu’ayant procédé au règlement des charges afférentes aux 3ème et 4ème trimestres 2024 ainsi qu’aux 1er, 2ème et 3ème trimestre 2025, ils ont ainsi apuré leur dette et que les dernières demandes du syndicat des copropriétaires sont donc sans objet.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [B] font état de deux virements par l’intermédiaire de la soeur de Mme [B] d’un montant respectif de

100 et 954,63 euros en juin 2024 et de deux virements à FONCIA en août 2025 d’un montant respectif de 570,21 euros et 932,50 euros.

Les virements de 100 et 954,63 euros dont il est justifié par des copies d’écran ont bien été pris en compte dans le décompte actualisé figurant des les conclusions du syndicat des copropriétaires arrêté au 1er avril 2025 et faisant apparaître un solde débiteur de 667,26 euros.

Cependant, les époux [B] justifient également par le production de copies d’écran d’un virement du 21 août 2025 pour un montant de 570,21 euros et d’un virement du 23 août 2025 pour un montant de 932,50 euros au profit de FONCIA.

Ces versements ne sont pas pris en compte par le syndicat des copropriétaires dont le décompte actualisé, comme précédemment indiqué, est arrêté au

1er avril 2025.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de considérer qu’ils ont soldé l’arriéré de charges réclamé à hauteur de 667,26 euros.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du montant de sa créance au titre des charges pour un montant de 667,26 euros et sera donc débouté de sa demande à ce titre sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens développés par les consorts [B].

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce, les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement portent exclusivement sur des frais de suivi de procédure recouvrement, transmission dossier Avocat, frais de constitution d’hypothèques et préparation dossier saisie immobilière.

Les frais de “remise dossier Avocat” et de suivi de procédure ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Les frais d’inscription d’hypothèque et de saisie portent sur les sommes dues au titre du jugement rendu par le Tribunal d’instance de Rambouillet. Ils ne peuvent donc pas être pris en compte au titre de la présente instance.

Au bénéfice de ces observations, le syndicat des copropriétaires devra être débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages intérêts

Le syndicat des copropriétaires fait état de trois appels de fonds exceptionnels de 5.000 euros votés pour couvrir les impayés des époux [B] lors des assemblées générales du 26 juin 2019, du 22 juillet 2020 et du 21 juin 2021.

Force est cependant de constater que les résolutions invoquées par le syndicat des copropriétaires portent sur des constitutions d’avance de trésorerie exceptionnelles pour couvrir “les impayés”, sans plus de précision et sans qu’il puisse donc en être déduit que les impayés en question sont nécessairement ceux des époux [B].

Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires argue avoir subi un coût très important du fait des procédures judiciaires mais vise à ce titre essentiellement le coût de la procédure d’exécution du jugement du Tribunal d’instance de Rambouillet. Cela ne saurait motiver une condamnation à dommages-intérêts des époux [B] dans le cadre de la présente instance.

En revanche ces derniers ne justifient pas davantage du bien fondé de leur demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à 2.000 euros de dommages-intérêts.

Les demandes des parties à ce titre seront donc intégralement rejetées.

Sur la demande de délai de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil

Cette demande apparaît sans objet en l’absence de condamnation à l’encontre des époux [B].

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné à payer aux époux [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître TOFANI.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (78) représenté par son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute M. [H] [B] et Mme [N] [B] de leur demande reconventionnelle ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à M. [H] [B] et Mme [N] [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens dont distraction au profit de Maître TOFANI ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT