TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/58503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KCV

N° : 9

Assignation du :

29 Novembre et 9 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [N] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [Z] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentéS par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS – #K131

DEFENDEURS

Monsieur [L] [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [F] [O]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [A] [R]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

et encore au vu des conclusions

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e François-marie IORIO, avocat au barreau de PARIS – #D649

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [Z] [T] et M. [N] [M] sont, chacun, copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par assemblée générale du 03 septembre 2019, les copropriétaires ont procédé au remplacement du syndic et ont désigné à cette fin la société CPL Immobilier.

Depuis, le mandat de la société CPL Immobilier a été renouvelé à chaque assemblée générale annuelle, sans qu’aucune mise en concurrence du syndic n’ait jamais eu lieu.

Par lettre du 9 janvier 2024, Mme [Z] [T] et M. [N] [M] ont demandé qu’une résolution soit inscrite en ce sens à l’ordre du jour aux fins que l’assemblée générale prenne acte de cette carence du conseil syndical et exige la mise en concurrence du syndic en 2024 pour pouvoir se prononcer, à l’appui de plusieurs offres complètes de contrats de syndics, sur le renouvellement ou pas de CPL Immobilier.

Le syndic n’a pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 juin 2024 cette résolution.

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 29 novembre et 9 décembre 2024, M. [N] [M] et Mme [Z] [T] ont assigné M. [L] [P], Mme [F] [O], M. [A] [R], M. [S] [Y], devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

« Vu l’article 835 alinéa deux du code de procédure civile,

Vu l’article 21 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats par les demandeurs,

Au principal renvoyer les parties à se pourvoir et cependant dès à présent :

Ordonner à Monsieur [L] [P], Madame [F] [O], Monsieur [A] [R] et Monsieur [S] [Y] de procéder à une mise en concurrence du syndic avant la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic et d’en justifier en présentant au moins trois projets de contrats de syndic établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article dans un délai d’un mois à compter de la présente, sous astreinte de 60 € par jour de retard ;

Condamner Monsieur [L] [P], Madame [F] [O], Monsieur [A] [R] et Monsieur [S] [Y] à verser, chacun, la somme de 500 € à titre de provision à valoir sur des dommages-intérêts, à Madame [T] et à Monsieur [M] ;

Condamner Monsieur [L] [P], Madame [F] [O], Monsieur [A] [R], Monsieur [S] [Y] aux entiers dépens ainsi qu’à payer, chacun, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [T] et à Monsieur [M]».

A l’audience du 17 février 2025, [N] [M] et Mme [Z] [T] maintiennent leurs demandes formulées dans leur assignation.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience, M. [L] [P], Mme [F] [O], M. [A] [R], M. [S] [Y] demandent au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats tant par les demandeurs que par les défendeurs,

Débouter Monsieur [N] [M] et Madame [Z] [T] de l’intégralité de leurs demandes,

Les condamner reconventionnellement chacun au versement d’une somme de 500 € à chacune des parties défenderesses, c’est-à-dire à Monsieur [L] [P], Madame [F] [O], Monsieur [A] [R] et Monsieur [S] [Y],

Les condamner en tous les dépens ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions en défense et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise en concurrence du contrat de syndic

Au soutien de leur demande de condamnation sous astreinte des défendeurs à procéder à une mise en concurrence du syndic, Mme [Z] [T] et M. [N] [M] soutiennent que :

— les défendeurs, membres du conseil syndical et dont la composition est restée inchangée depuis l’assemblée générale du 20 décembre 2022, ont, systématiquement, manqué à leur obligation de mise en concurrence du syndic depuis lors, puisqu’ils se sont dispensés d’y procéder tant avant l’assemblée générale du 28 juin 2023 qu’avant l’assemblée générale du 27 juin 2024,

— il s’agit donc d’un manquement répété de leur part, d’une volonté délibérée de se soustraire à leur obligation.

M. [L] [P], Mme [F] [O], M. [A] [R], M. [S] [Y] font valoir que :

— l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune sanction contre les membres du conseil syndical qui ne présenteraient pas de projet de résolution,

— le défaut de présentation de syndic concurrent ne permet pas d’ailleurs de remettre en cause la désignation du syndic en place si cette désignation relève d’un vote à la majorité constituée,

— il est expressément prévu que tout copropriétaire peut lui-même déposer un dossier pour l’assemblée générale à venir, dossier de présentation d’un syndic concurrent,

— l’article 21 exige la présentation d’un dossier très complet obéissant à des règles très strictes, dossier par nature très fastidieux à remplir ou à faire remplir,

— cette obligation est entrée en vigueur le 1er juin 2020,

— la lecture de l’assignation des deux copropriétaires demandeurs, les premiers manquements des membres du conseil syndical seraient apparus à l’occasion de l’assemblée générales du 20 décembre 2022,

— c’était donc aux membres du conseil syndical désignés lors de la dernière assemblée générale du 17 novembre 2021 qu’il appartenait de présenter des dossiers de syndics concurrents,

— lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2021, les membres du conseil syndical élus étaient les suivants : M. [D], M. [R] et M. [G] [E],

— or M. [P] est aujourd’hui assigné, ce qui n’est pas le cas de M. [G] [E],

— lors de cette assemblée générale du 20 décembre 2022, seul le syndic en place, le Cabinet CPL Immobilier, a donc présenté sa candidature,

— il a été redésigné dans ses fonctions pour une durée qui devait expirer le 30 juin 2024.

— lors de cette assemblée générale, Mme [T] a voté en faveur du mandat donné au syndic CPL Immobilier,

— le conseil syndical désigné l’année précédente et qui était effectivement composé des 4 défendeurs actuels a présenté un rapport sans que d’autres copropriétaires que Mme [T] et M. [M] n’interviennent pour leur adresser le moindre reproche,

— cette assemblée avait été précédée par une lettre de M. [M] au syndic pour lui demander de prévoir sa mise en concurrence lors de la prochaine assemblée,

— il n’appartenait pas aux 4 membres bénévoles du conseil syndical de faire ou non pression sur le syndic pour qu’il présente lui-même des concurrents.

— en ce qui les concernait, un nouveau gestionnaire avait été désigné pour s’occuper de leur immeuble et le travail de ce dernier justifiait qu’on lui renouvelle sa confiance, d’autant qu’avec tous les problèmes générés dans l’immeuble, les dossiers en cours avec l’architecte et auprès de la DRAC, ainsi que la tarification avantageuse appliquée, la désignation d’un nouveau syndic leur paraissait à ce moment précis être nuisible aux intérêts du syndicat.

***

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir ordonner l’exécution d’une obligation : celle de rechercher si elle n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Il sera également rappelé que, selon les dispositions de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, « En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire ».

En l’espèce, le conseil syndical n’a pas procédé à cette mise en concurrence et il n’est pas soutenu qu’aurait été votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, une dérogation à cette mise en concurrence.

Pour autant, le texte prévoit que cette omission est prescrite « en vue de l’information de l’assemblée générale » et non à peine de nullité de la désignation du syndic.

Aucune sanction du non-respect de la mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical n’est prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le juge des référés relève en outre que la mise en concurrence du contrat de syndic prévue par ce texte incombe au conseil syndical, lequel est dépourvu de personnalité morale et non à chacun des membres le constituant.

Dans ces conditions, la contestation soulevée par les défendeurs tenant au fait que seuls certains membres du conseil syndical plutôt que d’autres sont attraits à la procédure est sérieuse.

Le juge des référés relève en outre que l’article 21 précité dispose que, dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

En l’espèce, et comme le font valoir les défendeurs, Mme [Z] [T] et M. [N] [M] n’ont pas utilisé cette possibilité légale.

Dès lors, il n’est pas certain que les demandeurs, s’ils venaient à saisir le juge du fond, puissent faire utilement grief au conseil syndical de ne pas avoir procédé à une mise en concurrence du contrat de syndic.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments de fait et de droit, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [Z] [T] et M. [N] [M] de voir ordonner à M. [L] [P], Mme [F] [O], M. [A] [R] et M. [S] [Y] de procéder à une mise en concurrence du syndic avant la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic et d’en justifier, sous astreinte.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts

Mme [Z] [T] et M. [N] [M] soutiennent que le manquement répété et délibéré des membres du conseil syndical à leur obligation de mise en concurrence du contrat de syndic leur cause, en leur qualité de copropriétaires, un préjudice résultant du dysfonctionnement de la copropriété et dont ils sont bien fondés à obtenir une provision à ce titre.

Ils sollicitent, que chacun des membres du conseil syndical soit condamné à leur payer la somme de 500 € à titre de provision à valoir sur des dommages-intérêts.

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer des dommages et intérêts à titre provisionnel, encore faut-il que les éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle alléguée soient établis avec la certitude nécessaire en référé.

Or en l’espèce, selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical procède à une obligation de mise en concurrence du contrat de syndic sans que les dispositions légales ne visent chacun des membres le composant de sorte qu’il n’est pas démontré que la responsabilité de chacun d’entre eux puisse être retenu pour absence de mise en concurrence du contrat de syndic.

Surtout, le préjudice allégué par Mme [Z] [T] et M. [N] [M], et qu’ils prétendent subir en raison du dysfonctionnement de la copropriété, n’est pas démontré et ne repose sur aucun élément tangible.

En conséquence, les demandes de provision sur dommages et intérêts de Mme [Z] [T] et M. [N] [M] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge Mme [Z] [T] et M. [N] [M] qui seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [T] et M. [N] [M] seront condamnés chacun à verser une somme de 500 € à chacun des défendeurs, c’est-à-dire à Monsieur [L] [P], Mme [F] [O], M. [A] [R] et M. [S] [Y].

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes, plus amples ou contraires du syndicat des copropriétaires.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

REJETONS la demande de Mme [Z] [T] et M. [N] [M] de voir ordonner à M. [L] [P], Mme [F] [O], M. [A] [R] et M. [S] [Y] de procéder à une mise en concurrence du syndic avant la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic et d’en justifier, sous astreinte ;

REJETONS les demandes de provision sur dommages et intérêts de Mme [Z] [T] et M. [N] [M] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

LAISSONS les dépens à la charge Mme [Z] [T] et M. [N] [M] ;

DEBOUTONS Mme [Z] [T] et M. [N] [M] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [Z] [T] et M. [N] [M] chacun à verser une somme de 500 € à chacun des défendeurs, c’est-à-dire à Monsieur [L] [P], Mme [F] [O], M. [A] [R] et M. [S] [Y] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON