N° RG 25/08953 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4XP

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/08953 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4XP

Minute n°

copie le 07 avril 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 07 avril

2026 à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M. [C] [A]

— Mme [R] [M]

pièces retournées

le 07 avril 2026

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

[Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [A]

[Adresse 3]

non comparant et non représenté

Madame [R] [M]

née le 28 Février 2001 à [Localité 3]

[Adresse 3]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier lors des débats

[X] [W], Attaché de justice lors des débats

Evadné CHAPUS, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Evadné CHAPUS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 15 avril 2024, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (ci-après OPHEA), bailleur social, a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [M] et M. [C] [A] portant sur le logement n° 05050025 situé au [Adresse 4] (étage 6 – porte 605) à [Localité 5] et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 436,78 euros et de 164,66 euros de provision sur charges.

Par plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception (en date des 22 octobre 2024, 21 novembre 2024, 19 décembre 2024 et 30 décembre 2024), la bailleresse a mis en demeure Mme [R] [M] et M. [C] [A] de régler la dette locative.

Face à leur défaillance, l’OPHEA leur a notifié un congé pour le 30 avril 2025, suivant lettre recommandée avec accusé réception du 17 janvier 2025. Le motif mentionné par le congé est le « non-paiement de loyers et accessoires ». Les courriers sont revenus à l’expéditeur avec la mention « Pli avisé non réclamé ». Signification de la lettre de congé aux défendeurs a été effectuée le 17 avril 2025, suivant exploits de commissaire de Justice déposé à l’étude.

Mme [R] [M] et M. [C] [A] étant demeurés dans les lieux après la date du 30 avril 2025, l’OPHEA les a assignés devant le tribunal de proximité de Schiltigheim, par actes de Commissaire de justice signifiés le 17 septembre 2025, aux fins, notamment, de validation du congé délivré, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 février 2026. Lors de cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire de :

— valider le congé délivré aux locataires

— prononcer la déchéance de Mme [R] [M] et M. [C] [A] de tout droit au maintien dans les lieux, et les condamner, ainsi que tous les occupants de leur chef, à libérer les locaux occupés

— prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail

— condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 13 044,81 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l’assignation et la date d’audience.

En tout état de cause, de :

— condamner solidairement Mme [R] [M] et M. [C] [A] à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers

— condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 788,63 euros (dont 1 167,43 euros de surloyer) avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu’à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du contrat de bailleresse

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 1 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’OPHEA indique également que la dette locative actualisée au 31 janvier 2026 est de 23 820,22 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice signifiés le 17 septembre 2025 par dépôt à l’étude, Mme [R] [M] et M. [C] [A] n’ont pas comparu à l’audience du 03 février 2026 et n’y étaient pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 23 janvier 2026 et ses conclusions ont été remises au greffe du tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [R] [M] et M. [C] [A] ont été assignés devant la chambre de proximité de [Localité 2] suivant actes de commissaire de justice, déposés à l’étude, le 17 septembre 2025.

Il ressort du procès verbal que les diligences relatives à la vérification du domicile des défendeurs ont été accomplies dans la mesure où le commissaire de justice a relevé les noms des locataires sur la boite aux lettres ainsi que sur la sonnette du bâtiment.

Pour autant, Mme [R] [M] et M. [C] [A] n’ont pas comparu à l’audience du 03 février 2026 et n’étaient pas représentés ou excusés.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de validation du congé

En l’espèce, un congé pour le 30 avril 2025 a été notifié à Mme [R] [M] et M. [C] [A] par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2025.

Toutefois, le pli a été retourné à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

C’est pourquoi l’OPHEA a fait signifier la lettre de congé aux défendeurs, suivant acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, déposé à l’étude.

Ainsi, il y a lieu de constater que le congé délivré aux locataires ne respecte pas un délai raisonnable et de le déclarer nul et de nul effet.

En conséquence, la demande formée par l’OPHEA tendant à la validation du congé délivré à Mme [R] [M] et M. [C] [A] sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Aussi, aux termes de l’article 24 IV de cette même loi, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Bas-Rhin par voie électronique le 17 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la date d’audience.

De plus, l’OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il est établi que le locataire est obligé (…) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Il ressort de ces dispositions que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du contrat de bail. Le défaut de paiement, qui ne peut être caractérisé lorsque le locataire ne paie que partiellement les sommes dues, pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment sérieux et grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le montant de l’arriéré locatif s’est élevé à 13 044,81 euros au jour de l’assignation et n’a cessé de croître depuis pour atteindre la somme de 23 820,22 euros au 31 janvier 2026 (suivant décompte produit par l’OPHEA). Aucun versement n’est en effet intervenu depuis le mois d’avril 2025.

Aussi, la bailleresse indique à l’audience que Mme [R] [M] et M. [C] [A] n’ont pas souscrit une assurance pour le logement qu’ils occupent. Or, il s’agit d’une obligation essentielle résultant de l’article 7 du contrat de bail et dont le manquement justifie également la résiliation du bail. De plus, les locataires n’apportent aucun élément de nature à justifier ladite souscription.

Dès lors, Mme [R] [M] et M. [C] [A] se sont rendu coupables d’un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail qui justifie la résiliation du contrat à leurs torts exclusifs. Cette résiliation prendra effet à compter du prononcé du présent jugement.

Par conséquent, Mme [R] [M] et M. [C] [A] deviennent occupants des lieux sans droit ni titre à compter dudit prononcé. Leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée.

A compter de la résiliation judiciaire du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, Mme [R] [M] et M. [C] [A] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le jour de l’audience, l’OPHEA produit un décompte actualisé de l’arriéré locatif qui s’élève désormais à 23 820,22 euros au 31 janvier 2026.

Toutefois, en raison de l’absence de comparution des défendeurs à l’audience, le principe du contradictoire énoncé dans l’article 16 du code de procédure civile impose de retenir le montant de la dette figurant dans l’acte introductif d’instance, soit 13 044,81 euros.

Mme [R] [M] et M. [C] [A] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause la dette locative, tant dans son principe que dans son montant. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 13 044,81 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les défendeurs seront également solidairement condamnés à régler les montants dus au titre des loyers et charges à compter de l’assignation jusqu’à la date de résiliation judiciaire du contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] seront condamnés solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais liés à l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [R] [M] et M. [C] [A], qui succombent à la cause, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de l’OPHEA au titre des frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE nul et de nul effet le congé délivré par l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) à Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] s’agissant du logement n° 05050025 situé au [Adresse 5]) à [Localité 5] à effet au 30 avril 2025 ;

REJETTE, en conséquence, la demande de l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) tendant à la validation du congé et au prononcé de la déchéance du droit de Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] au maintien dans les lieux ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 15 avril 2024 à effet du présent jugement ;

DIT, en conséquence, que Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] ne disposent plus de droit ni de titre pour occuper les lieux sis [Adresse 4] (logement n° 05050025 – 6ème étage [Adresse 6]) à [Localité 5] ;

CONDAMNE, en conséquence, Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués sis [Adresse 4] (logement n° 05050025 – [Adresse 7]) à [Localité 5] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef pourra être effectuée avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation judiciaire du bail, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] à payer à l’OPHEA la somme de 13 044,81 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] à payer à l’OPHEA les loyers et charges dus à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la résiliation judiciaire du contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [M] et Monsieur [C] [A] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge