TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/50648 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6MH3

AS M N° : 1

Assignation du :

30 Décembre 2024 et 08 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PAVILLONS

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier TIQUANT, avocat au barreau de PARIS – #P0166

DEFENDERESSES

S.A.S.U. MAURICE DEV

[Adresse 5]

[Localité 2]

S.A.S.U. MS FITNESS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentées par M^e Sarah KHIARI, avocat au barreau de PARIS – #P0578

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2021, la SCI Pavillons a donné à bail commercial à la société Gestion FF des locaux situés [Adresse 1] à [Adresse 8] (77100), pour une durée de dix années à compter de la mise à disposition des locaux moyennant le paiement d’un loyer annuel de 250 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Le bail a été consenti sous les conditions suspensives cumulatives de l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux du preneur et de l’acquisition par le bailleur des biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble.

En outre, l’article 20 du contrat de bail tel que modifié par l’avenant n°6 en date du 21 juillet 2022 stipule que « Le Preneur disposera de la faculté, jusqu’à la [7] du Bail, de se substituer une société de son groupe détenue à 50 % par Gestion FF […], ce que le Bailleur a d’ores et déjà accepté./ Le Preneur sera alors substitué dans l’exécution de toutes ses obligations résultant du Bail, à la seule condition que le cautionnement de la maison mère prévu à l’Article 15 du Bail soit délivré au Bailleur au plus tard à la Date de Prise d’Effet du Bail, de sorte que les obligations du Nouveau Preneur soient garanties par Gestion FF./ Il est précisé que le Preneur et le Nouveau Preneur, le cas échéant, s’engagent à ce que le Nouveau Preneur soit toujours détenu à plus de 50% par Gestion FF pendant la durée du Bail (en ce compris ses éventuels renouvellement) de sorte que, dans le cas contraire, le Bail pourra être résilié, si bon semble au Bailleur, dans les conditions de l’article 30 du Bail ».

L’article 15 stipule ainsi qu'« En cas d’usage de sa faculté de substitution, le [10] remettra au plus tard à la Date de Prise d’Effet du Bail, l’original de l’acte de cautionnement visant à garantir l’exécution de l’ensemble des obligations du Nouveau Preneur et le versement de toutes sommes lui incombant au titre du Bail en cas de manquement du Nouveau Preneur à ses obligations. »

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 octobre 2022, la société Gestion FF a notifié à la SCI Pavillons que la société M. S Fitness se substitue à elle dans l’exécution de toutes ses obligations résultant du bail et a indiqué qu’elle restait caution de la société M. S Fitness, conformément à l’article 15, au regard de l’exécution de l’ensemble de ses obligations au titre du Bail, en ce compris le versement de toutes sommes qui lui incombera, conformément à celui-ci.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Pavillons a, par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, fait signifier à la société M. S Fitness un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme au principal de 683 142, 76 euros dus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 30 décembre 2024 et 8 janvier 2025, la SCI Pavillons a fait assigner les sociétés Maurice dev et M. S Fitness devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir, au visa des articles 1103 du code civil, 835 du code de procédure civile, D. 441-10 du code de commerce et L. 441-10 du code de commerce, leur condamnation au paiement de la somme de 490 804, 24 euros avec intérêts au taux de trois fois le taux d’intérêt légal appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage à compter du 6 décembre 2024, de la somme de 1 400 euros au titre de frais de recouvrement forfaitaires et de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI Pavillons fait valoir que la société Maurice dev reste tenue à son égard de toutes les obligations financières du bail, sur le fondement de la garantie qu’elle lui a octroyée au moment de sa substitution par la société M. S Fitness.

Elle souligne que si la société Maurice dev contestait sa qualité de garante, dans ce cas la substitution n’a pas pu s’opérer de façon libératoire et elle reste tenue du paiement des loyers.

Elle explique que la société Maurice dev a, par sa substitution, tenté de se délester d’une opération dont elle ne pouvait ignorer qu’elle serait déficitaire, ce qu’elle a déjà fait par le passé.

Elle souligne que la société M. S Fitness s’est, quant à elle, toujours reconnue redevable du paiement des loyers en sa qualité de preneur à bail.

Cette affaire a été appelée la première fois à l’audience du 20 février 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des sociétés défenderesses. Il a alors été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Le rendez-vous de médiation ne s’est pas tenu, la société Maurice dev ayant indiqué à la médiatrice avoir procédé à une déclaration de cessation des paiements et à une demande d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire.

A l’audience qui s’est tenue le 13 mars 2025, si le conseil des sociétés Maurice dev et M. S Fitness a, par message RPVA en date du 11 mars 2025, sollicité le renvoi afin de permettre la mise en cause des organes de la procédure, le tribunal de commerce devant statuer sur l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire le 18 mars 2025, elle ne s’est pas présentée à l’audience afin de le soutenir alors que celui-ci était contesté par la SCI Pavillons qui estimait qu’un tel renvoi n’était pas nécessaire. L’affaire a, en conséquence, été retenue.

Lors de cette audience, la SCI Pavillons, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025. Il a été demandé en cours de délibéré que la SCI Pavillons justifie de ce qu’elle est propriétaire des locaux sis [Adresse 1] à Meaux (77100) et de ce que la société Maurice dev vient aux droits de la société Gestion FF, ce qu’elle n’a pas fait.

MOTIFS

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En l’espèce, la SCI Pavillons échoue à rapporter la preuve de l’obligation non sérieusement contestable tant pour la société Maurice Dev que pour la société M. S Fitness de lui payer la somme de 490 804, 24 euros au titre des loyers et charges impayés résultant du contrat de bail en date du 15 décembre 2021.

En effet, elle n’établit pas avoir effectivement acquis les locaux objets du bail en date du 15 décembre 2021, ne versant aucune pièce sur ce point alors que ce bail a été conclu à la condition suspensive de l’acquisition par le bailleur des biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble.

Elle ne prouve pas, non plus, que la société Maurice dev vient effectivement aux droits de la société Gestion FF comme elle le soutient, dès lors qu’elle ne produit aucun justificatif en ce sens.

En dernier lieu et de manière surabondante, il convient de relever qu’aux termes du contrat de bail tel que modifié par l’avenant n°6, plusieurs conditions sont posées pour que la substitution de la société Gestion FF par une autre société puisse intervenir. Il faut, en premier lieu, que celle-ci intervienne avant la date de prise d’effet du bail, en deuxième lieu, que la substitution s’opère au profit d’une société détenue à plus de 50 % par la société Gestion FF et, en troisième lieu, que le preneur remette au plus tard le jour de la prise d’effet du bail l’original de l’acte de cautionnement visant à garantir l’exécution de l’ensemble des obligations du nouveau preneur.

Si la deuxième condition ne pose pas de problème dès lors qu’il ressort des statuts de la société M. S Fitness que la société GF Gestion est actionnaire à plus de 50 % au sein de cette société, les deux autres conditions posent davantage difficultés.

En effet, aucune des pièces versées aux débats ne permet de savoir quand exactement le contrat de bail a pris effet. Il n’est, dès lors, pas possible de s’assurer que la société Gestion FF a usé de la faculté de substitution avant la date de prise d’effet du bail.

En outre, il n’est pas versé l’original de l’acte de cautionnement de la société Gestion FF qui était une condition pour que la substitution puisse produire effet.

Il est, en effet, uniquement produit la lettre recommandée de la société Gestion FF en date du 26 octobre 2022 aux termes de laquelle elle a indiqué « conformément aux stipulations de l’article 15 du Bail, la société Gestion FF restera caution de la société MS Fitness au regard de l’exécution de l’ensemble de ses obligations au titre du Bail, en ce compris le versement de toutes sommes qui lui incombera, conformément à celui-ci ».

Il se pose, dès lors, la question de savoir si cette lettre est suffisante pour remplir la condition posée aux articles 20 et 15 du contrat de bail, question qui implique pour être tranchée une interprétation des clauses du contrat et de la commune intention des parties, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés mais du juge du fond.

Dès lors, l’identité du preneur ne peut être déterminée.

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation de la SCI Pavillons.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la SCI Pavillons sera condamnée au paiement des dépens.

Par suite, sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Pavillons formées à l’encontre de la société Maurice dev et de la société M. S Fitness ;

Condamnons la SCI Pavillons aux entiers dépens ;

Rejetons la demande de la SCI Pavillons de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ