Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 27 mai 2024, n° 23/04355

TJ Bordeaux 27 mai 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le Syndicat a justifié les sommes dues par des documents appropriés et que la Société CERTIVIA n'a pas contesté ces charges, rendant la demande fondée.
Rejeté
Préjudice financier dû à la résistance au paiement
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de la Société CERTIVIA ni les difficultés de trésorerie résultant du non-paiement des charges.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que la Société CERTIVIA, en tant que débiteur, doit supporter les frais de recouvrement engagés par le Syndicat.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a considéré qu'il était équitable de condamner la Société CERTIVIA à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du Syndicat.

Résumé par Doctrine IA

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Michelet a assigné la Société Certivia devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de la condamner à payer les charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts et les frais de procédure. La Société Certivia, absente à l'audience, n'a pas contesté les demandes. Le tribunal constate que la Société Certivia est débitrice des charges de copropriété et des frais de recouvrement, pour un montant total de 1.180,02 €. Le tribunal rejette cependant la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires, faute de preuve de la mauvaise foi de la Société Certivia. La Société Certivia est condamnée à payer 800 € au titre des frais irrépétibles. Le tribunal condamne également la Société Certivia aux entiers dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 27 mai 2024, n° 23/04355
Numéro(s) :	23/04355
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Anne BLATTAdrien THOMAS
Cabinet(s) :	CABINET CAPORAL - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Parties :	Société CERTIVIA

Texte intégral

Du 27 mai 2024

72A

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/04355 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YUBI

Syndic. de copro. RESIDENCE MICHELET

Société CERTIVIA

— Expéditions délivrées à

M^e BLATT

Ste CERTIVIA

— FE délivrée à

M^e BLATT

Le 27/05/2024

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

M^e Adrien THOMAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 27 mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE MICHELET

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par son syndic la SAS NEXITY LAMY

RCS PARIS 487 530 099

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marie Anne BLATT, membre de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, avocat au Barreau de Bordeaux.

DEFENDERESSE :

Société CERTIVIA

SICAV A CONSEIL D’ADMINISTRATION

RCS PARIS 804 557 932

[Adresse 1]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 MARS 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Société CERTIVIA est propriétaire d’un appartement et d’une cave cellier constituant les lots n° 61 et 193 du bâtiment 1, de l’ensemble immobilier, Résidence Michelet situé au [Adresse 4].

Suivant acte introductif d’instance délivré le 19 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET, représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner la Société CERTIVIA devant le tribunal judicaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil :

— condamner la Société CERTIVIA à lui payer :

— la somme de 3.895,91 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 24 novembre 2023 et aux frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre sur la somme de 3.642,50 €, qui était due à l’époquer de la sommation et à compter de la présente assignation sur le solde, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et ce jusqu’à parfait paiement,

— la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Société CERTIVIA aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et les frais de recouvrement à charge du débiteur compris dans l’article 90 de la loi ENL de juillet 2006.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 25 mars 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi non contradictoire, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance qui s’élève à la somme de 1.811,58 €.

En défense, la Société CERTIVIA, citée à personne et convoquée à l’audience de renvoi par courrier simple par le greffe, n’a ni comparu ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2024.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”.

I – Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic conclu avec la SAS NEXITY LAMY, pour une durée de 1 an et ayant pris effet le 1er avril 2022, mentionnant, notamment, le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires,

— le contrat de syndic conclu avec la SAS NEXITY LAMY, pour une durée de 1 an et ayant pris effet le 1er avril 2023, mentionnant, notamment, le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 janvier 2022 approuvant le compte de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et adoptant la réalisation de divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 juin 2022 adoptant la réalisation de divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30 mars 2023 approuvant le compte de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et adoptant la réalisation de divers travaux,

— les appels de fonds entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2023 adressés à la Société CERTIVIA,

— le relevé de compte de la Société CERTIVIA pour la période du 1er juillet 2022 au 19 février 2024,

— les lettres de rappel adressées à la Société CERTIVIA entre le 29 juillet 2022 et le 26 juillet 2023,

— les courriers de mise en demeure adressés à la Société CERTIVIA entre le 21 février 2023 et le 12 septembre 2023,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée à la Société CERTIVIA le 13 octobre 2023.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges entre le 1er juillet 2022 et le 19 février 2024 pour un montant de 920,02 €.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET justifie des frais de mise en demeure et de relance de mise en demeure portés au débit du relevé de compte d’un montant total de 208 €.

S’agissant du dernier avis avant poursuite adressé à la Société CERTIVIA le 10 mars 2023, elle ne justifie pas le coût porté au débit du relevé de compte, le même jour, pour un montant de 53,17 €. Aussi, seul le coût contractuellement prévu pour les frais de relance de mise en demeure d’un montant de 52 € seront retenus.

Les frais de «suivi de contentieux» et de «constitution et envoi de dossier à l’avocat» d’un montant total contractuellement prévu de 408, 60 € seront également déduits, s’agissant de frais irrépétibles. Il en est de même des frais de l’assignation d’un montant de 106,38 € portés au débit du relevé de compte le 19 février 2024, s’agissant de dépens.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET sera, en revanche, débouté de sa demande de remboursement des frais de délivrance de la sommation de payer d’un montant de 115,41 €. Ces frais demeurent à la charge du créancier s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la Société CERTIVIA sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET une somme totale de 1.180,02 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement suivant décompte arrêté au 19 février 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023, date de délivrance de la sommation de payer.

II – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET sollicite une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts. Il soutient que la résistance de la Société CERTIVIA aggrave sa trésorerie et nécessite une comptabilité spéciale générant pour la copropriété un préjudice distinct des seuls intérêts moratoires, les frais de relance, de commissaire de justice et d’action en justice pesant lourdement sur sa situation financière.

En l’espèce, le relevé de compte de la Société CERTIVIA fonctionne en position débitrice depuis le 1er juillet 2022, les quelques versements effectués par ce copropriétaires n’étant pas suffisants pour apurer la dette. En dépit des appels de fonds et des courriers de mise en demeure ou de relance qui lui ont été adressés entre le 29 juillet 2022 et le 12 septembre 2023, elle n’a pas apuré sa dette. Par son comportement, elle a manqué à ses obligations de copropriétaires.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par la Société CERTIVIA.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par cette société de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’elle rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET, faute de preuve de la mauvaise foi de la Société CERTIVIA.

III – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la Société CERTIVIA, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation et de recouvrement, à l’exclusion de la sommation qui doit demeurer à la charge du créancier, s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts, la Société CERTIVIA sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais contractuellement prévus de «suivi contentieux» et de «constitution et envoi dossier à l’avocat» d’un montant total de 408,60 €.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

— CONDAMNE la Société CERTIVIA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET la somme de 1.180,02 € au titre des charges de copropriété et frais impayés suivant décompte arrêté au 19 février 2024 ;

— DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MICHELET du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE la Société CERTIVIA à payer au Syndicat des copropriétairesde la Résidence MICHELET la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la Société CERTIVIA aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation et de recouvrement.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et la Greffière présente.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT