TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [P] [L] [F] représenté par UDAF DE [Localité 4] (Tuteur)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Virginie BERTHIER GOULLEY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05713 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CRO

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H], [U], [K] [R], demeurant [Adresse 3] – ROYAUME UNI

représenté par M^e Virginie BERTHIER GOULLEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1206

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [L] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par UDAF DE [Localité 4] (Tuteur)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05713 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CRO

EXPOSE DU LITIGE

Depuis un contrat de bail du 28 août 1987, à effet du1er septembre 1987 (contrat conclu avec son épouse), M. [J] [O] est locataire d’un appartement meublé de deux pièces, situé au troisième étage du [Adresse 1] à [Localité 5], dont M. [H] [R] est propriétaire.

Vu l’assignation du 30 avril 2024, délivrée par M. [H] [R] (le bailleur) à M. [P] [J] [O], et à l’UDAF de Paris, ès qualités de tuteur de M. [P] [J] [O], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 août 1987, à effet du 1er septembre 1987, pour les lieux situés : [Adresse 1] à [Localité 5], du fait des troubles de jouissance causés, et spécialement du risque d’incendie,

▸ prononcer son expulsion, comme celle de tous occupants de son chef,

▸ la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 692,16 €, ainsi que 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’UDAF de [Localité 4], ès qualités, fait part de la situation actuelle du majeur protégé.

MOTIFS

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le locataire est obligé … : b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; … »

Mais l’article 1353 du code civil prévoit également : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 6 du code de procédure civile précise que : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder ».

L’article 9 du code de procédure civile ajoute : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dans un courriel du 25 novembre 2023, adressé à des personnes indéterminables, M. [Y] [R], qui semble être le père du bailleur, indique : « … l’alarme incendie de M. [O] … s’est déclenchée.

Alerté par la sonnerie stridente, un couple de locataires est descendu et l’a réveillé.

Je les ai laissés gérer la situation et je ne connais pas leurs noms mais il semblerait qu’il y avait de la fumée dans l’appartement de M. [O], donc un départ de feu ou en tout cas un incident suffisamment important pour que l’alarme se déclenche …

En tout état de cause, et au-delà des problèmes habituels, causés par ce locataire (insalubrité, entassement, etc.), il semblerait que cette personne soit victime de problèmes de mémoire depuis quelque temps : Monsieur [O] semble avoir des oublis notamment en ce qui concerne l’électroménager. Je ne sais pas s’il y’a le gaz dans son appartement mais je pense qu’il serait bon de vérifier. Cette situation devient en tout cas de plus en plus dangereuse pour la copropriété et l’intégrité physique de ses habitants … »

Ainsi, M. [Y] [R] atteste pour lui-même, et se constitue sa propre preuve, tout en utilisant le conditionnel, pour affirmer, sans le moindre doute, la dangerosité de M. [J] [O] (pièce n° 4).

Outre les preuves que M. [Y] [R] se constitue pour lui-même, le syndic de copropriété, gérant de l’immeuble, a écrit à la préfecture de police de [Localité 4], le 25 mai 2023 pour signaler : « … En effet Monsieur [O] (âgé aujourd’hui de 79 ans) vit dans ce logement depuis 1999, cet appartement est dans un état déplorable et ce Monsieur semble dans une détresse sociale.

Les locataires nous signalent régulièrement des odeurs nauséabondes émanant de l’appartement, outre différents incidents, survenus du fait de ce locataire, le plus important étant un début d’incendie… » (pièce n°8).

Le syndic n’indique aucune date, quant aux faits qui lui ont été rapportés, qu’il n’a jamais constaté par lui-même et ne précise pas quels locataires se sont plaints, à quelle fréquence et pour quels faits précis et datés. Il s’agit de rumeurs qui ne prouvent pas l’état déplorable de l’appartement, ni le risque d’incendie, invoqué par M. [Y] [R].

Dans un document dactylographié, il est indiqué : « Risque d’incendie

En décembre 2022 j’ai par chance pu requérir en temps utile, l’intervention des pompiers en constatant que de la fumée sortait de l’appartement de M. [O]. Le risque d’incendie est particulièrement aggravé en raison de l’encombrement qui résulte de la maladie de Diogène, dont est atteint M. [O]. Son ancienne voisine m’a fait part de sa peur. » Le document est daté du 4 mai 2023, signé de [M], et rédigé par une personne indéterminée (pièce n°9).

Il n’y a aucune information fiable sur la qualité de ce, ou cette [M], dont la pièce d’identité n’est pas communiquée. Rien ne prouve qu’il s’agit de la gardienne de l’immeuble (fiche de paye non produite), et ce document ne constitue pas une attestation au sens des articles 200 à 203 du code de procédure civile.

En outre, il n’est pas précisé, en vertu de quelle compétence, cette personne pourrait décider que M. [J] [O] est atteint de la maladie de Diogène.

Ce document, pure allégation, n’a pas de valeur probante.

En pièce n°10, des photos, d’un désordre indescriptible, sont produites, sans indication de leur date, ni preuve du lieu dont elles proviennent.

Sur l’une d’entre elles, peut se lire une inscription sur le mur : « Monsieur [O] pose ampoules », qui ne suffit pas, à elle seule, à établir que les photos ont effectivement été prises dans l’appartement occupé par M. [J] [O].

Elles n’ont pas de valeur probante.

M. [H] [R] n’a pas estimé utile de solliciter du tribunal, l’autorisation de pénétrer dans l’appartement de M. [J] [O], pour réaliser un constat de commissaire de justice, avec des photos attestant de la situation réelle. Il n’a pas non plus souhaité produire des attestations d’habitants, de l’immeuble, ou de voisins, dans les conditions prévues par la loi.

Dans un courriel, non daté, adressé à Mme [X] [R], qui semble être la mère du bailleur, M. [S] [N] mentionne : « … Je me permets de vous écrire depuis mon emménagement. J’ai pu souligner la présence de souris dans l’immeuble ainsi que sur le palier du 3ème étage.

Après plusieurs mois, le problème persiste et ne diminue malheureusement pas.

J’ai pu à plusieurs reprises, remarqué qu’elle faisait allez retour chez mon voisin. M. [O] (porte d’en face) plus les odeurs nauséabondes, qui se dégages de son appartement, me laisse à penser à un état de délabrement de son domicile.

Je soupçonne fortement que les souris proviennent de chez lui… »

À nouveau, ce document n’est pas une attestation, prévue par la loi, et M. [S] [N] ne communique pas non plus sa pièce d’identité. Le tribunal ne peut avoir de certitude sur l’identité réelle de la personne qui a contacté Mme [R].

Ce courriel n’a pas de valeur probante.

Enfin les pièces n°12 à 18 sont des courriels ou lettres adressés par MM. [Y] ou [H] [R].

Le fait de se constituer des preuves à soi-même, n’a pas de valeur probante.

Les pièces et documents, invoqués par M. [H] [R], sont insuffisants, au regard des règles de preuve, à justifier la résiliation du bail.

Mais l’UDAF, ès qualités de tuteur de M. [P] [J] [O], produit un document daté du 3 mars 2025, intitulé « Rapport social », rédigé par Mme [I], chef de service et Mme [E], mandataire judicaire à la protection des majeurs, très détaillé, qui retrace l‘évolution du majeur protégé.

Ce rapport indique : « … Afin de limiter les risques d’incendie, nous avons remplacé la cuisinière à gaz par une électrique, le 4 janvier 2023.

Le 26 avril 2023, un de nos prestataires installe une alarme incendie.

20 juin 2023/visite à domicile de Mme [C], constate que le logement est encombré mais pas de problème d’incurie…

Un signalement est fait à la ville de [Localité 4] le 27 juin 2023, pour alerter sur encombrement du logement et des risques d’incendies et les craintes pour la sécurité des autres occupants de l’immeuble.

De plus, il est rappelé que le propriétaire a refusé de procéder à la mise en conformité de l’installation électrique en novembre 2021. Souhaitant une prise en charge par ENEDIS dans le cadre de la mise en place des compteurs Linky. L’installation semble dangereuse au niveau des parties communes.

7 août 2023, visite à domicile en présence du Docteur [V] de la DAC, le détecteur de fumée n’a pas été mise en place (malgré un mail adressé au bailleur). Le médecin arrive difficilement à rentrer au domicile.

Le majeur protégé crie et menace d’appeler la police…

Le 19 septembre 2023, visite à domicile, en présence de l’inspecteur de salubrité,-direction du logement et de l’habitat. Ce dernier s’est vu refuser l’accès au domicile, ils ont échangé sur le palier. Selon les premières constatations il n’y avait pas de matière à lancer une procédure. Décision confirmée par un classement sans suite du signalement.

Le 15 novembre 2023 : nous avons sollicité un médecin expert pour une demande d’expertise CMC. S’interroge sur une mise en danger réelle au domicile, quels sont les véritables dangers…

Sans retour du médecin, rappel auprès du docteur [A], ce dernier nous rappelle que pour demander une hospitalisation sous contrainte, il faut attendre que les voisins appellent les pompiers ou la police.

Pour le moment le majeur reste autonome (retire son argent, s’alimente, sort, fait des courses). Pour forcer l’hospitalisation, il faudrait que l’hôpital ait la garantie que des démarches d’admission en EHPAD ont été réalisées …

J’ai été aussi informé que Monsieur [J] avait oublié d’éteindre son four, cet oubli a provoqué de fortes fumées et déclenché l’alarme incendie. À la demande de Madame [G], les pompiers sont intervenus et ont préconisé un signalement à la mairie pour corroborer son impossibilité à vivre seul…

Mis au fait que le maintien à domicile était de plus en plus difficile, nous avons décidé d’entendre des démarches pour préparer une entrée en EHPAD.

M [J] a toujours refusé de quitter son logement. Il a également refusé que nous fassions appel à des prestataires afin de l’aider à débarrasser son appartement. L’opposition constante du majeur a compliqué nos moyens d’action…

Le docteur [B] a accepté de rencontrer le majeur le 7 février 2024. À l’issue de cette rencontre, le médecin a remis un certificat circonstancié, dans lequel il préconise une admission en EHPAD à la vue du danger persistant que représente le maintien à domicile. Mais aussi un certificat attestant de l’incapacité pour le majeur de réaliser des démarches administratives…

Lors de la rencontre avec le docteur [B], nous avons discuté de l’entrée en EHPAD de M. [J]. Le docteur préconise une admission dans un EHPAD dans le secteur géographique de l’adresse du majeur, Monsieur [J] étant attaché à son quartier et afin de ne pas provoquer un choc, il convient de trouver un établissement dans ce secteur. Le docteur m’a informé travailler auprès de l’EPHAD L’Oasis.

Selon lui, cette EHPAD serait idéal pour le majeur car il se trouve à quelques minutes de son domicile.

J’ai pris contact avec la structure, afin de présenter le dossier administratif de mon protégé… »

Il résulte de ce rapport de l’UDAF, non contesté que M. [J] [O] a oublié d’éteindre son four, oubli qui a provoqué de fortes fumées, déclenché l’alarme incendie, et l’intervention des pompiers, qui ont préconisé un signalement à la mairie pour corroborer son impossibilité à vivre seul, qu’il a également refusé que l’UDAF fasse appel à des prestataires pour l’aider à débarrasser son appartement, anormalement en désordre.

Le 7 février 2024, le docteur [B] a rencontré M. [J] [O], à l’issue duquel il a remis un certificat circonstancié, dans lequel il préconise une admission en EHPAD, à la vue du danger persistant que représente le maintien à domicile.

Dans un premier temps, jusqu’au 19 septembre 2023, M. [J] [O] n’a pas présenté de risque pour l’entourage ; mais cette évaluation a été infirmée, après l’examen de M. [J] [O] par le docteur [B].

Il résulte du rapport de l’UDAF du 3 mars 2025, et spécialement, du constat du docteur [B], que M. [J] [O] n’est plus en mesure d’user paisiblement des locaux loués, suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, comme prévu par l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989.

Cette situation de fait justifie la résiliation du bail, dont M. [J] [O] est titulaire. Son expulsion est ordonnée, du logement situé : [Adresse 1] à [Localité 5].

L’UDAF de [Localité 4], ès qualités, est condamnée à payer une indemnité d’occupation au bailleur, égale au montant du loyer, des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse).

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail conclu le 28 août 1987, à effet du 1er septembre 1987, avec M. [H] [R], pour le logement situé : [Adresse 1] à [Localité 5], en raison de l’incapacité de M. [J] [O] d’user paisiblement des locaux loués, suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Ordonne l’expulsion de M. [J] [O], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, comme celle de tous occupants de son chef, du logement situé : [Adresse 1] à [Localité 5], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [O], au montant du loyer, et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), et condamne l’UDAF de [Localité 4], ès qualités, à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à M. [R], jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne du chef de M. [J] [O] et la remise des clés ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

Dit qu’il est équitable de laisser à M. [H] [R] la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamne l’UDAF de [Localité 4], ès qualités, aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge