TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/11358 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXX5K

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [P]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Xavier BERTAUD DU CHAZAUD de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0042

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [X] [C] [L]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1934

S.C.I. SAMBO

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/11358 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXX5K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 13 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 6 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe.

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

M. [E] [L] et [G] [J] épouse [L] (ci-après les consorts [L]) étaient propriétaires de locaux commerciaux correspondant aux lots 111 et 117 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte du 23 novembre 2019, les consorts [L] et la société SAMBO ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur ces deux lots, moyennant un prix de 360 000 euros, l’acte authentique de vente devant être signé au plus tard le 30 avril 2020.

La vente ne s’est pas réalisée.

Par courrier du 27 novembre 2021, M. [N] [P] a adressé aux consorts [L] une offre mentionnant « offre ferme, sans condition suspensive de financement au prix net vendeur de 315 000 euros » sur laquelle les consorts [L] ont apposé la mention « offre acceptée », et précisé que « l’acheteur est subrogé dans tous les droits, créances et obligations, le promettant (le vendeur) s’engage à ne plus modifier la situation locative sans l’accord préalable et écrit de l’acheteur qui s’engage à informer de tout courrier et de tout acte ».

[G] [J] épouse [L] est décédée le 31 décembre 2021, laissant pour lui succéder son fils, M. [E] [L].

Par acte du 11 juin 2022, M. [E] [L] et la société SAMBO ont signé un avenant au compromis du 23 novembre 2019 pour un prix de 315 000 euros net vendeur.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 juillet 2022, après la purge du droit de préemption du locataire commercial, le conseil de M. [N] [P] a vainement mis en demeure les consorts [L] de communiquer sous huit jours à Maître [R] [T], notaire [Localité 10], l’ensemble des pièces nécessaires à la rédaction d’une promesse unilatérale de vente.

Par exploits de commissaire de justice en date des 8 et 15 septembre 2022, M. [N] [P] a fait assigner M. [E] [L] et [G] [J] épouse [L] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir constater la perfection de la vente à son profit des lots précités, de voir enjoindre aux vendeurs de procéder à une déclaration d’intention d’aliéner et de lui délivrer le bien, sous réserve de l’absence de préemption de la Ville de [Localité 10] et aux fins de voir condamner les vendeurs à lui payer des dommages et intérêts.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 23 juin 2023, la société SAMBO est intervenue volontairement à l’instance pour revendiquer la propriété des lots litigieux.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, M. [N] [P] demande au tribunal de :

— RECEVOIR monsieur [N] [P] en ses demandes, fins et prétentions,

— DÉBOUTER monsieur [E] [L] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,

— DÉBOUTER la société SAMBO de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétention,

i) Sur la demande de vente forcée

— JUGER parfaite moyennant le prix de TROIS CENT QUINZE MILLE EUROS (315.000 €) la vente consentie par monsieur [E] [L] et madame [G] [J], épouse [L], au bénéfice de monsieur [N] [P], sous réserve de l’absence d’exercice par la Ville de [Localité 10] de son droit de préemption urbain, dans l’immeuble situé [Adresse 3], cadastré section BV n°[Cadastre 1], des biens immobiliers désignés comme suit :

Lot numéro CENT DIX SEPT (117) : dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée sur rue, local commercial numéro 2 et arrière-magasin ;

Et les 729/10.000 e des parties communes générales de l’ensemble de la copropriété ;

Et les 858/10.000 e des parties communes particulières du bâtiment A ;

Et les 858/10.000 e des charges d’entretien des parties communes particulières du bâtiment A

Lot numéro CENT ONZE (111) : dans le bâtiment A, au sous-sol, cave numéro 12 ;

Et les 10/10.000 e des parties communes générales de l’ensemble de la copropriété.

Et les 12/10.000 e des parties communes particulières du bâtiment A.

Et les 12/10.000 e des charges d’entretien des parties communes particulières du bâtiment

A.

— ENJOINDRE à monsieur [E] [L] d’avoir, en tant que de besoin à procéder à une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) auprès des services de la Ville de [Localité 10] compétents, sauf démonstration de la réalisation de la formalité, sous astreinte de 500 € par jour de retard à courir à compter de l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

— JUGER que, sauf exercice de son droit de préemption par la Ville de [Localité 10], la décision à intervenir vaudra vente définitive au profit de M. [N] [P] ;

— ORDONNER, sous réserve de l’absence d’exercice par la Ville de [Localité 10] de son droit de préemption, à monsieur [E] [L] de délivrer sans délai le bien litigieux à monsieur [N] [P].

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier du Service de la publicité foncière territorialement compétent.

ii) Sur la demande de dommages-intérêts

— CONDAMNER monsieur [E] [L] au paiement à monsieur [N] [P]de la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi.

iii) Sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens

— CONDAMNER monsieur [E] [L] au paiement à monsieur [N] [P] de la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER la société SAMBO au paiement à monsieur [N] [P] de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER monsieur [E] [L] et la société SAMBO aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 mars 2024, M. [E] [L] demande au tribunal de :

A titre liminaire

DIRE ET JUGER que l’assignation délivrée par M. [N] [P] à Mme [G] [L] est affectée d’une irrégularité de fond ; DEBOUTER M. [N] [P] de toutes ses demandes faites à l’encontre de Mme [G] [L] ; A titre principal

DEBOUTER M. [N] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; DIRE ET JUGER que l’écrit du 27 novembre 2021 à 16 heures de M. [N] [P] doit être analysé comme une proposition et non comme une offre ferme et définitive d’acquérir ; DIRE ET JUGER qu’aucune vente entre M. [E] [L] et M. [N] [P] relative aux locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 8] ne pourra être ordonnée ; DEBOUTER M. [N] [P] de ses plus amples demandes relatives à ladite vente forcée ; DEBOUTER M. [N] [P] de sa demande d’injonction de M. [E] [L] d’avoir à procéder lui-même à la déclaration de son intention d’aliéner le bien auprès des services compétents, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard. DEBOUTER M. [N] [P] de sa demande de condamnation de M. [E] [L] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages

A titre reconventionnel,

CONDAMNER M. [N] [P] à payer à M. [E] [L] la somme de 15.000 € en réparation du préjudice subi par lui pour le contraindre à contresigner ladite offre.

A titre subsidiaire

Si par extraordinaire le Tribunal devait néanmoins considérer que l’écrit de M. [P] du 27 novembre 2021 est une offre ferme

DIRE ET JUGER que l’acceptation des consorts [L] sur ledit écrit de M. [N] [P] est entachée d’un vice du consentement ; DIRE ET JUGER que le contrat de vente entre M. [E] [L] et M. [N] [P] nul et de nul effet ; En tout état de cause,

CONDAMNER M. [N] [P] à payer à M. [E] [L] la somme de 8500 euros au titre de l’article 700 du CPC ; CONDAMNER M. [N] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 décembre 2023, la société SAMBO demande au tribunal de :

LA RECEVOIR en son action et l’y déclarer bien fondée ; DEBOUTER Monsieur [N] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; DIRE ET JUGER que la vente est parfaite entre M. [L] et la SCI SAMBO en raison de leur accord sur la chose et sur le prix ; ORDONNER la réalisation forcée de la vente au prix de 315.000,00 euros (TROIS CENTS QUINZE MILLE EUROS) nets vendeur hors commission d’agence éventuelle, portant sur les biens suivants : Dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3], inscrit au cadastre Section BV parcelle n°[Cadastre 6], les lots de copropriété suivants :

Lot numéro cent dix-sept (117)

Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée sur rue, LOCAL COMMERCIAL numéro 2, et arrière magasin.

Et les sept cent vingt-neuf /dix millièmes (729 /10000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro cent onze (111)

Dans le bâtiment A, au-sous sol, escalier A, CAVE numéro 12.

Et les dix /dix millièmes (10 /10000 èmes) des parties communes générales.

En conséquence,

CONDANMER M. [E] [X] [C] [L] à signer l’acte de vente, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du Jugement à intervenir ; DIRE qu’à défaut, la présente décision vaudra vente et sera publiée comme telle ; CONDAMNER tout succombant à verser à la Société SCI SAMBO une somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance ; DIRE n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés ci-après pour l’essentiel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation délivrée à [G] [L]

En application de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité d’ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

L’assignation délivrée à une personne décédée, nécessairement privée de la capacité d’ester en justice, est atteinte d’une nullité de fond, insusceptible de régularisation.

En conséquence, l’assignation délivrée à [G] [J] épouse [L] qui était déjà décédée, doit être déclarée nulle de même que l’ensemble des demandes formulées à son encontre.

En revanche cette nullité n’atteint pas l’assignation régulièrement délivrée aux autres parties.

Sur la demande de vente forcée de M. [N] [P]

M. [N] [P] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1113, 1114 et 1118 et 1583 du code civil de déclarer parfaite à son profit, la vente par les consorts [L] des lots 111 et 117 de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 15ème, moyennant un prix de 315 000 euros, sous réserve de l’absence d’exercice par la Ville de Paris, de son droit de préemption.

Il fait valoir que :

son offre du 27 novembre 2021 constituait une offre précise, ferme et définitive, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt et exprimait sa volonté d’être lié en cas d’acceptation, cette offre a été acceptée et cosignée par les vendeurs, de surcroît avec subrogation dans leurs créances, droits et obligations sur le bail commercial, attestant que la vente est survenue dès cette date, conscients de la portée de leur engagement, les consorts [L] ont fait notifier leur intention de vendre au locataire pour la purge de son droit de préemption, M. [L] ne peut soutenir que l’offre n’était pas ferme dès lors qu’elle est dénuée de toute ambiguïté et qu’il l’a formulée après des échanges constructifs, après s’être assuré de la caducité du mandat donné à l’agence immobilière Century 21 et après avoir échangé les coordonnées de leurs notaires respectifs,aucune pression n’a été exercée à l’encontre des vendeurs qui l’ont invité à se rendre chez [G] [J] épouse [L] pour négocier les modalités de la vente et ils ont bénéficié d’un délai de réflexion, le 18 janvier 2022, M. [L] lui a transmis les coordonnées de son notaire en vue de finaliser la vente, ce qui prouve qu’il avait conscience de son engagement.

Il expose qu’ignorant si les consorts [L] avaient adressé à la Ville de Paris une déclaration d’intention d’aliéner, le tribunal devra en tant que de besoin, enjoindre à M. [L] d’y procéder sous astreinte.

M. [E] [L] oppose à cette demande que :

La vente était parfaite entre eux et la société SAMBO à laquelle ils avaient offert de céder le bien au prix de 315 000 euros, ce qu’elle a accepté le 27 novembre 2021 à 14h45, M. [N] [P] s’est imposé chez eux, avec son épouse, pour augmenter son offre initiale de 310 000 euros à 315 000 euros et s’est montré très insistant pour leur faire signer des documents déjà préparés, sans modification possible, son offre d’achat est datée du 27 novembre 2021 à 16h et devait être acceptée au plus tard à 16h le même jour, ce qui prouve la pression exercée sur eux, les privant de la possibilité de prendre conseil auprès de leur avocat, sa mère, [G] [J] épouse [L], est décédée moins d’un mois après, l’offre de M. [N] [P] n’était en tout état de cause pas ferme et définitive mais constituait une simple proposition pour faire ensuite son choix parmi d’autres actifs, dès lors qu’il se réservait la possibilité de la réflexion.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

En l’espèce, M. [N] [P] a adressé le « 27 novembre 2021 à 16h » un courrier faisant état d’une « offre ferme, sans condition suspensive de financement au prix net vendeur de 315 000 euros » valable jusqu’au « 27 novembre 2021 jusqu’à 16h ».

Par ce même courrier, M. [N] [P] a écrit : « comme vous le savez, nous étudions plusieurs offres en parallèle de cet actif. C’est pourquoi, nous avons besoin d’être informés, dans un délai court, si notre offre vous convient » et plus bas : « Dans l’attente de vous lire, pour que nous puissions dans les plus brefs délais trancher entre les différents actifs que nous étudions parallèlement. Notre notaire, maître [R] [T] se tient prêt pour signer une promesse de vente dès l’accord du vendeur obtenu ».

Ce courrier ne constituait donc pas une offre définitive par laquelle M. [N] [P] entendait être lié en cas d’acceptation, dès lors qu’il se réservait la possibilité de trancher entre différents actifs étudiés parallèlement. Il ne s’agissait que d’une invitation à entrer en pourparlers, ce qui est corroboré par le fait qu’il proposait aux vendeurs la signature d’une promesse de vente, leur indiquant ainsi qu’il entendait subordonner son consentement définitif à d’autres conditions essentielles devant être précisées dans cet avant-contrat, que le prix et la chose.

Le tribunal souligne en outre que par courrier du 7 juillet 2022, M. [N] [P] a mis en demeure M. [E] [L] de communiquer à son notaire, sous huit jours, l’ensemble des pièces nécessaires à la rédaction d’une promesse unilatérale de vente, ce qui confirme qu’il souhaitait se réserver la possibilité de lever ou non l’option et n’entendait donc pas s’engager définitivement à acquérir le bien des consorts [L].

M. [N] [P] n’ayant adressé aux consorts [L] qu’une proposition de négociation, sur la base d’un prix de vente de 315 000 euros, la mention « offre acceptée » apposée par les vendeurs sur cette offre, même s’ils ont par ailleurs précisé que « l’acheteur est subrogé dans tous les droits, créances et obligations, le promettant (le vendeur) s’engage à ne plus modifier la situation locative sans l’accord préalable et écrit de l’acheteur qui s’engage à informer de tout courrier et de tout acte », ne s’analyse que comme une acceptation d’entrer en pourparlers sur ces bases, aucun accord de volontés des parties sur l’ensemble des conditions essentielles de la vente n’étant intervenu le 27 novembre 2021 entre M. [N] [P] et les consorts [L], ni d’ailleurs ultérieurement.

Enfin, compte tenu des motifs qui précèdent, qui excluent une offre ferme et définitive de M. [N] [P], les moyens des parties relatifs à l’antériorité ou non d’une éventuelle vente au profit de la société SAMBO, par rapport à l’apposition par les vendeurs de la mention « offre acceptée » sur l’offre de M. [N] [P] du 27 novembre 2021 à 16h sont indifférents.

La demande de M. [N] [P] tendant à voir constater la perfection de la vente à son profit sera donc rejetée, ainsi que ses demandes subséquentes tendant à enjoindre à M. [E] [L] de procéder sous astreinte à une déclaration d’intention d’aliéner auprès des services de la Ville de [Localité 10], à juger que sauf exercice de son droit de préemption par la Ville de [Localité 10], la décision à intervenir vaudra vente, à ordonner à M. [E] [L] de lui délivrer le bien litigieux et à ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière.

Enfin, M. [E] [L] n’ayant commis aucune faute en refusant de répondre à la mise en demeure de M. [N] [P] d’avoir à lui communiquer les éléments pour établir une promesse de vente, dès lors qu’il ne s’était pas engagé à vendre son bien à M. [P], la demande de dommages et intérêts formée par ce dernier sera également rejetée.

Sur la demande de vente forcée de la société SAMBO

La société SAMBO demande au tribunal, sur le fondement des articles 1113, 1114 et 1583 du code civil de constater la perfection de la vente par M. [E] [L] à son profit des lots litigieux, au prix de 315 000 euros, à la date du 27 novembre 2021 et d’ordonner la réalisation forcée de cette vente par la condamnation de M. [L] à signer l’acte de vente sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement ou à défaut, de dire que la présente décision vaudra vente et sera publiée comme telle.

Elle fait valoir qu’après l’échec du premier compromis de vente, de nouvelles négociations ont été entreprises avec les vendeurs au sujet de la dette locative et qu’un accord est intervenu le 27 novembre 2021 pour un prix de 315 000 euros net vendeur, par son acceptation à cette date à 14h45 de la proposition de M. [E] [L] en date du 23 novembre 2021 à 11h05.

Elle ajoute que :

le droit préférence du locataire a été purgé à ce nouveau prix et qu’après cette purge, un avenant au compromis du 23 novembre 2019 a été signé le 11 juin 2022, elle a obtenu un prêt bancaire, l’acte de vente n’a pas pu être signé à la date prévue le 11 octobre 2022, en raison de la présente procédure et compte tenu du risque pour elle d’acquérir le bien.

M. [E] [L] ne répond pas spécifiquement à cette demande mais souligne dans ses développements en réponse à la demande de M. [N] [P] que par l’acceptation de la société SAMBO reçue le 27 novembre 2021 à 14h45, il était engagé à son égard.

M. [N] [P] fait valoir que les conclusions de M [E] [L] sont confuses sur le point de savoir si c’est lui qui a adressé une offre à la société SAMBO ou l’inverse. Il émet un doute sur l’authenticité de la pièce 3 de M. [L] et soutient en tout état de cause que ce courriel de la société SAMBO du 27 novembre 2021 à 14h45 ne constitue pas une acceptation, que l’offre des consorts [L] n’est pas jointe et qu’il est peu probable qu’ils aient adressé une offre à la baisse. Enfin, il expose que dans l’hypothèse où ce courriel de la société SAMBO s’analyserait comme une offre d’achat, les consorts [L] auraient accepté sa propre offre avant celle de la société SAMBO. Il conteste également l’authenticité du courriel produit par la société SAMBO adressé par M [E] [L] à l’agence le 23 novembre 2021 à 11h05 et soutient qu’il a été modifié, peut être antidaté voire qu’il a été créé de toutes pièces.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

L’article 1589 du code civil dispose enfin que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, la société SAMBO et M. [E] [L] s’accordent pour dire qu’un accord de volontés est intervenu entre eux pour la vente des lots litigieux à la société SAMBO.

Compte tenu des motifs qui précèdent qui justifient le rejet de la demande de M. [N] [P] tendant à constater la perfection de la vente à son profit, il n’y a pas lieu de répondre aux moyens soulevés par lui pour s’opposer à ce que soit constatée la perfection de la vente au profit de la société SAMBO.

La société SAMBO demande au tribunal de dire que la vente s’est formée dès le 27 novembre 2021. Toutefois, s’il ressort des échanges de courriels entre M. [L], l’agence century 21 et la société SAMBO qu’à cette date, par courriel adressé à l’agence à 14h45, la société SAMBO a donné son « accord sur un prix de 315 000 euros net vendeur », proposé par M. [E] [L] par courriel du 23 novembre 2021 à 11h05, ces échanges sont néanmoins insuffisants à caractériser la rencontre des volontés entre les parties de nature à conclure la vente, dès lors qu’il ressort du courriel de l’agence adressé à la société SAMBO le 17 décembre 2021 que les parties souhaitaient nécessairement la conclusion d’un avant-contrat, notamment pour régler le sort, essentiel pour elles, des charges locatives et la répartition du risque entre vendeur et acquéreur de toute éventuelle contestation relatives à ses charges par le locataire.

Dès lors, la rencontre des volontés n’est pas intervenue le 27 novembre 2021 mais ultérieurement, par la conclusion, par acte du 11 juin 2022, de l’avenant au compromis du 23 novembre 2019, cet avenant fixant le prix de vente des lots litigieux au profit de la société SAMBO à la somme de 315 000 euros net vendeur, prorogeant le délai de réitération par acte authentique au 30 septembre 2022 et prévoyant une clause particulière relative aux charges locatives.

Par application de l’article 1589 du code civil précité, ce compromis de vente du 11 juin 2022 vaut vente.

Il convient donc de constater la perfection de la vente des lots 111 et 117 par M. [E] [L] à la société SAMBO au prix de 315 000 euros net vendeur, à la date du 11 juin 2022.

Aux termes du compromis du 23 novembre 2019, auxquels se réfère l’avenant du 11 juin 2022, en cas de refus de réitération de la vente par acte authentique par l’acquéreur, le vendeur pourra renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d’huissier.

En l’espèce, M. [E] [L] ne justifie pas, ni même n’allègue avoir renoncé à la vente. Il demeure donc engagé par le compromis de vente du 23 novembre 2019 modifié par l’avenant du 11 juin 2022, la date du 30 septembre 2022 n’étant pas extinctive mais seulement constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle une partie peut obliger la partie défaillante à s’exécuter.

La société SAMBO justifie de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et M. [L] ne conteste pas que l’ensemble des conditions suspensives soit réalisé.

Dès lors, il convient de faire droit à la société SAMBO et d’enjoindre à M. [E] [L] de signer l’acte authentique de vente et de dire qu’à défaut, le jugement vaudra vente.

Il appartiendra à la partie qui y a intérêt de le faire publier, le cas échéant.

Toutefois, il convient de souligner que M. [E] [L] n’a pas refusé la signature de l’acte authentique de vente, ni manqué à aucune de ses obligations contractuelles, de sorte qu’il n’est pas justifié de le condamner sous astreinte, aucun élément ne laissant penser qu’il refusera de respecter son obligation.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [E] [L]

M. [E] [L] demande la condamnation de M. [N] [P] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour l’avoir contraint à contresigner l’offre du 27 novembre 2021.

M. [N] [P] conclut au rejet de cette demande.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, M. [E] [L] ne rapporte pas la preuve qu’il a été contraint par M. [N] [P] d’accepter la proposition d’achat du 27 novembre 2021, le seul fait que cette offre lui ait été remis au domicile de sa mère ou qu’elle soit horodatée à 16h, comme l’heure d’expiration de sa validité, étant insuffisant à cet égard.

S’il invoque également dans ses conclusions un préjudice résultant de l’impossibilité de vendre le bien en raison de l’introduction de la présente instance, dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit le tribunal, il limite toutefois sa demande d’indemnisation au « préjudice subi par lui pour le contraindre à contresigner ladite offre » du 27 novembre 2021.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [P], partie succombant à l’instance sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à M. [E] [L] d’une part et à la société SAMBO d’autre part la somme de 4 000 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Prononce la nullité de l’assignation délivrée à [G] [J] épouse [L] et de toutes les demandes formulées contre elle,

Rejette la demande de M. [N] [P] tendant à constater la perfection à son profit de la vente par M. [E] [L] et [G] [J] épouse [L] des lots 111 et 117 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], cadastré section BV, n°[Cadastre 6],

Rejette les demandes de M. [N] [P] tendant à :

Enjoindre à M. [E] [L] de procéder sous astreinte, à une déclaration d’intention d’aliéner auprès des services de la Ville de [Localité 10], Juger que sauf exercice de son droit de préemption par la Ville de [Localité 10], la décision à intervenir vaudra vente,Ordonner à M. [E] [L] de lui délivrer le bien litigieux, Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière, Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [N] [P] à l’encontre de M. [E] [L],

Constate la perfection au 11 juin 2022, de la vente par M. [E] [L] à la société SAMBO des lots n°111 et 117 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], cadastré section BV, n°[Cadastre 6], moyennant le prix de 315 000 euros,

Enjoint à M. [E] [L] de signer l’acte authentique de vente, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

Rejette la demande d’astreinte,

Dit qu’à défaut, le présent jugement vaudra vente, dans les conditions de la promesse synallagmatique de vente du 23 novembre 2019 modifiée par l’avenant du 11 juin 2022,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [E] [L] à l’encontre de M. [N] [P],

Condamne M. [N] [P] aux dépens,

Condamne M. [N] [P] à payer à M. [E] [L], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [P] à payer à la société SAMBO, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 06 Mars 2025

La Greffière La Présidente