TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e RIEUTORD

La Drfip

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/06109 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZX2V

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [V] [X]

[Adresse 6]

[Localité 7]/SUISSE

représentée par Maître Bernard RIEUTORD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0419 et Maître Jean-Louis RENAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 8]/ EMIRATS ARABES UNIS

représenté par Maître Bernard RIEUTORD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0419 et Maître Jean-Louis RENAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par son Inspecteur

Décision du 11 Juillet 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/06109 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZX2V

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Mai 2025 tenue en audience publique devant, Augustin BOUJEKA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 11 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [R] [Z], de nationalité turque, et Madame [V] [X], de nationalité suisse, se sont mariés le [Date mariage 1] 1995 à [Localité 7] (Suisse).

De leur union sont nés deux enfants, [T] [Z], née en 1995, et [O] [Z], né en 1998.

Le 30 mars 1999, Monsieur [Z] a acquis une maison située à [Localité 11] (Var), dont il a fait apport de la nue-propriété à une société immobilière (ci-après la SCI Vinidrea) constituée le 21 avril 2006 par lui-même, Madame [X] et leurs deux enfants.

Le capital de cette SCI s’élève à 4 524 000 euros, répartit en 1.524 parts pour Monsieur [Z], 1.000 parts pour Madame [X], 1.000 parts pour Madame [T] [Z] et 1.000 parts pour Monsieur [O] [Z].

Par acte authentique du 23 janvier 2012, Monsieur [Z] a cédé l’intégralité de ses parts dans la SCI à Madame [X] et par acte du même jour, il a cédé l’usufruit de la maison à la SCI.

Par jugement du 8 mars 2013, le tribunal de première instance de la République et Canton de Genève a prononcé le divorce de Monsieur [Z] et de Madame [X].

Par proposition de rectification du 29 octobre 2015, l’administration a procédé à un redressement au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) dû par les consorts [Z] au titre des années 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013.

Les observations des contribuables adressées à l’administration ont donné lieu à une réponse de l’administration formulée le 5 avril 2016 par laquelle elle a entendu maintenir sa position.

Par avis du 4 octobre 2018, notifié par l’administration aux contribuables le 28 novembre 2018, la commission de conciliation du département du Var a entériné la position de l’administration relative à l’évaluation du bien immobilier objet des rappels d’imposition, tout en relevant la décote d’illiquidité des parts de la SCI.

Les rappels d’imposition au titre de l’ISF ont été mis en recouvrement par avis du 12 décembre 2018, correspondant, année par année, aux montants suivants :

— ISF 2009 395.193 euros ;

— ISF 2010 323.409 euros ;

— ISF 2011 389.897 euros ;

— CEF 2012 220.393 euros ;

— ISF 2012 110.588 euros ;

— ISF 2013 269.147 euros ;

— ISF 2014 169.072 euros ;

soit un total des droits et des pénalités de 1.877.699 euros.

La réclamation contentieuse formée par les contribuables le 22 juillet 2019 a été rejetée par l’administration le 6 mars 2023.

C’est dans ce contexte que par acte signifié le 2 mai 2023, Madame [X] et Monsieur [Z] ont fait assigner l’administration et aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 3 février 2025, demandent à ce tribunal, au visa des articles L.57, L.256 et R.256-2 du livre des procédures fiscales, 885 A à 885 G du code général des impôts, 700 du code de procédure civile, de :

«  – PRONONCER la décharge des rappels d’ISF mis à la charge de M. [R] [Z] et Mme [V] [X] au titre des années 2009 à 2014 pour insuffisance de motivation de la proposition de rectification du 29/10/2015.

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la décharge des droits mis à la charge de M. [Z] au titre des années 2009 à 2012 ;

— PRONONCER la décharge partielle des droits pour tenir compte :

de la surface effective de la maison, à savoir 563 m2 de surface habitable.

de la valeur raisonnable de la maison telle qu’elle résulte de nos éléments de comparaison fournis en pièce n° 18, soit 8 884 100 € comme valeur moyenne de la période soumise à l’ISF.

A titre encore subsidiaire .

— PRONONCER la décharge partielle des droits des années 2013 et 2014 pour tenir compte du passif de 2 750 000 € de la SCI VINIDREA et d’une décote de minorité de 25 % pour ses associés.

— PRONONCER en tout état de cause la décharge des droits concernant [T] [Z], détentrice en 2014, alors qu’elle était majeure et donc imposable personnellement, de 1 000 parts sur les 4 524 parts du capital de la SCI.

En tout état de cause :

— METTRE A LA CHARGE de l’Etat la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’Etat aux dépens. "

Par dernières écritures signifiées le 6 janvier 2025, l’administration demande à ce tribunal, au visa des articles 885 A, 885 E et 885 G anciens du code général des impôts, L.57 et R.256-6 du livre des procédures fiscales, de :

Juger régulière la procédure suivie dans le rappel des droits contesté ;

Prendre acte du dégrèvement prononcé au profit de Madame [T] [Z] au titre de l’ISF de l’année 2014 pour la somme de 37.372 euros ;

De confirmer la décision de rejet du 6 mars 2023 ;

De débouter Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [X] de toutes leurs demandes.

La clôture a été prononcée le 21 mars 2025, l’affaire étant appelée à l’audience du 16 mai 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes principales

1.1 Sur la contestation de la régularité de la procédure

Les requérants se prévalent des dispositions de l’article L.57 du livre des procédures fiscales pour soutenir que la proposition de rectification est insuffisamment motivée concernant les rappels au titre des années 2009, 2010, 2011 et 2012. Ils précisent qu’il y figure des confusions et des erreurs majeures, aussi bien sur les faits et les situations juridiques, rendant impossible pour le contribuable de présenter utilement ses observations, en ce que le service a uniformément traité les deux périodes d’imposition, celle antérieure à la cession de l’usufruit de la maison par Monsieur [Z] à la SCI Vinidrea et des parts de Monsieur [Z] à Madame [X] en 2012 d’un côté et de l’autre côté, la période postérieure à cette cession. Ils soulignent que des événements juridiques ont modifié, d’une période à l’autre, les principes d’imposition à l’ISF et qu’en application de l’article 885 G du code général des impôts, le service aurait dû adresser à Monsieur [Z] une proposition de rectification tenant compte de la situation du bien entre 2009 et 2012, l’usufruit de Monsieur [Z] étant le seul actif imposable, de telle sorte que le contenu de la proposition de rectification est insuffisamment motivé.

Les requérants exposent encore que la proposition de rectification aurait dû être transmise à Monsieur [Z] à son adresse personnelle dès lors qu’il était séparé de Madame [X] depuis 2012. Ils précisent que l’administration était informée de cette séparation depuis 2013 et dès lors que Monsieur [Z] était seul redevable de l’ISF en sa qualité d’usufruitier, il aurait dû recevoir la proposition de rectification à son domicile pour faire valoir ses observations en vertu du principe du contradictoire et de la loyauté des débats. Ils rappellent que les déclarations d’ISF ont été établies avant la séparation du couple alors que l’administration était informée de cette séparation. Ils prennent acte du dégrèvement prononcé au profit de Madame [T] [Z] au titre de l’ISF 2014.

Les requérants exposent par ailleurs que l’AMR du 12 décembre 2018 est irrégulier, en application des articles L.256 alinéa 3 et R.256-2 du livre des procédures fiscales, ainsi que de la jurisprudence. Ils soulignent que l’AMR a été établi aux deux noms mais adressé à la seule adresse suisse de Madame [X], l’article L.256 du livre des procédures fiscales prévoyant un AMR individuel et non pas collectif, étant observé que Monsieur [Z], en sa qualité d’usufruitier, devait être spécifiquement destinataire de l’AMR dans la mesure où l’administration était informée de sa nouvelle adresse située aux Emirats Arabes Unis. Ils affirment encore qu’à la date de l’AMR du 12 décembre 2018, les deux enfants [Z], [T] et [O], étaient âgés respectivement de 23 ans et 20 ans, de telle sorte que le service aurait dû émettre trois AMR individuels pour la période 2013 et 2014, respectivement pour Madame [X] et pour chacun des enfants, [T] [Z] étant d’ailleurs majeure au cours de cette période. Ils précisent que l’administration se fonde, à tort, sur les règles applicables à la déclaration d’ISF des couples mariés alors qu’à la date de l’AMR, le couple était séparé depuis 5 ans, l’irrégularité de la notification de l’AMR devant être retenue.

En réplique, l’administration fait valoir que la jurisprudence tient pour régulière la proposition de rectification qui a permis au contribuable d’exercer ses droits de contestation et de défense. Elle indique que la jurisprudence retient que la régularité de la procédure de rectification ne dépend pas du bien-fondé des motifs. Elle souligne qu’en pages 2, 3, 5 et 6 de la proposition de rectification, il est fait mention tout à la fois de l’article 885 G du code général des impôts et de la détention en usufruit de Monsieur [Z], les requérants ayant pu utilement formuler leurs observations dans les lettres du 30 décembre 2015 et du 22 juillet 2019.

A propos de l’imposition commune, l’administration se prévaut des dispositions de l’article 885 A du code général des impôts pour maintenir sa position. Elle estime que le fait que Monsieur [Z] ait été usufruitier sur la période comprise entre 2009 et 2012 est sans emport sur le litige. Elle indique que le couple a certes divorcé le 8 mars 2013 mais qu’en matière d’ISF, l’imposition commune cesse le 1er janvier qui suit le jugement de divorce ou de séparation de corps par décision ayant autorité de chose jugée, l’imposition commune ayant cessé dès le 1er janvier 2014.

L’administration convient par ailleurs que Madame [T] [Z] était majeure au 1er janvier 2014, devant dès lors recevoir une proposition de rectification en propre, un dégrèvement à ce titre devant être prononcé sur l’imposition due au titre de l’exercice et au montant de 37.372 euros. L’administration conteste en revanche l’allégation adverse selon laquelle un AMR aurait dû être adressé personnellement à Monsieur [Z] pour les impositions dues au titre des exercices 2009 à 2012. Elle se prévaut à cet égard de l’article 885 A du code général des impôts, dans sa rédaction applicable, pour soutenir qu’il devait être procédé à une déclaration unique pour le couple marié et ses enfants mineurs, l’article R.256-6 du livre des procédures fiscales prévoyant par ailleurs que l’AMR peut être envoyé notamment au redevable à l’adresse qu’il a lui-même fait connaître à l’administration, l’AMR étant dès lors parfaitement régulier. Elle indique en outre que Monsieur [O] [Z] était mineur à la date du fait générateur de l’impôt en 2013 et en 2014, Madame [T] [Z] l’étant également à la date du fait générateur de l’ISF pour 2013, l’AMR étant régulier en conséquence.

L’administration expose, à propos de l’adresse d’envoi de la proposition de rectification à Monsieur [Z], que celle-ci est expédiée à l’adresse de souscription par les contribuables de leur déclaration, consistant dans leur adresse ou leur principal établissement. Elle précise qu’elle est envoyée à la dernière adresse indiquée par le contribuable, la jurisprudence considérant qu’un envoi à une ancienne adresse du contribuable est sans influence sur la régularité de la procédure dès lors que le recommandé est réceptionné en temps utile et que la signature est non contestée. Elle note que l’adresse indiquée lors des déclarations d’ISF de 2009 à 2011 est celle d’envoi de la proposition de rectification, la procédure étant en conséquence régulière.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article L.57 du livre des procédures fiscales, l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

Au cas particulier, en page 3 de la proposition de rectification, l’administration a rappelé notamment les termes du texte visé ci-dessus, précisant en outre que les requérants ont procédé à leurs déclarations d’ISF au titre des années 2009 à 2012, tout en omettant de procéder à la déclaration de la contribution exceptionnelle sur la fortune (CEF) de l’année 2012 ainsi que celles de l’ISF des années 2013 et 2014.

Les requérants ne contestent pas la réalité de ces omissions déclaratives.

En outre, l’administration a fait état, en pages 3 et 4 de l’existence du démembrement du droit de propriété existant sur le bien immobilier dont la valeur se trouve à l’origine des rappels d’imposition contestés, indiquant en outre que ce démembrement a pris fin en 2012 par le rachat de l’usufruit par la SCI Vinidrea concomitant à la cession des parts de cette société détenues par Monsieur [Z] à Madame [X].

De plus, l’administration a détaillé, année par année, les éléments ayant justifié les rectifications opérées, tant au titre des parts de la SCI Vinidrea qu’à celui de la valeur du bien immobilier litigieux.

Il résulte des éléments qui précèdent que les requérants ont été mis en mesure par une motivation régulière de la proposition de rectification d’en discuter le bien-fondé par des observations qu’ils ont pu d’ailleurs faire valoir dès le 30 décembre 2015.

Concernant la contestation tenant à ce que Monsieur [Z] aurait dû recevoir à son domicile personnel une proposition de rectification en raison de sa séparation d’avec Madame [X] et de sa qualité d’usufruitier du bien immobilier jusqu’au 23 janvier 2012, il sera rappelé qu’en application de l’article 885 A du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2018 sauf dans les cas prévus aux a et b du 4 de l’article 6, les couples mariés font l’objet d’une imposition commune.

En outre, l’article 885 G du même code, dans sa rédaction applicable du 31 décembre 2003 au 1er janvier 2018, les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.

En outre, l’article 6, 4 du code général des impôts, dans sa version applicable du 7 mai 2012 au 30 décembre 2019, dispose notamment : " Les époux font l’objet d’impositions distinctes :

a. Lorsqu’ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ;

b. Lorsqu’étant en instance de séparation de corps ou de divorce, ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées ;

… "

Il résulte de la combinaison des articles 885 A et 885 G du code général des impôts, dans leur rédaction applicable, que deux personnes mariées font l’objet d’une imposition commune au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune, ainsi que leurs enfants mineurs éligibles à cette imposition, peu important que l’un des membres du couple soit titulaire d’un usufruit sur un bien dont la nue-propriété appartient à une SCI composée des membres de la famille.

En l’espèce, Monsieur [Z] et Madame [X] ont été mariés jusqu’au prononcé de leur divorce le 8 mars 2013.

Par ailleurs, les requérants ne soutiennent pas avoir bénéficié des exceptions prévues au a et b du 4. de l’article 6 du code général des impôts, permettant une imposition séparée au titre de l’ISF, tenant soit à ce qu’ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit, soit lorsque, étant en instance de divorce ou de séparation de corps, ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées.

Dès lors, l’administration était fondée à appliquer à Monsieur [Z] et Madame [X] une imposition commune au titre de l’ISF des années 2012 à 2013 inclus jusqu’au 1er janvier 2014.

En effet, la dissolution du mariage de Monsieur [Z] et Madame [X] ayant été prononcée par jugement du 8 mars 2013, ces deux redevables devaient faire l’objet d’une imposition commune comprenant nécessairement l’année du prononcé de leur divorce.

Par suite, c’est à tort que les requérants reprochent à l’administration d’avoir appliqué une imposition commune.

Par ailleurs, il y a lieu de confirmer le dégrèvement accordé par l’administration à Madame [T] [Z] au titre de l’ISF déclaré en janvier 2014 au titre de l’année 2013 dans la mesure où, au jour de la déclaration, elle avait accédé à la majorité légale.

Quant à la régularité contestée de l’envoi de l’AMR, il sera rappelé qu’en application de l’article R.*256-6 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable du 1er octobre 2011 au 25 novembre 2024, la notification de l’avis de mise en recouvrement comporte l’envoi au redevable, soit au lieu de son domicile, de sa résidence ou de son siège, soit à l’adresse qu’il a lui-même fait connaître au service compétent de la direction générale des finances publiques ou au service des douanes et droits indirects compétent, de l’ « ampliation » prévue à l’article R. * 256-3.

En l’espèce, les requérants produisent aux débats leurs déclarations d’ISF au titre des années 2009, 2010, 2011 et 2012.

Ces déclarations mentionnent leur adresse située dans la commune de [Localité 7] en Suisse, sans qu’il soit fait référence d’une quelconque adresse différente où serait domicilié Monsieur [Z].

Il n’est certes pas contesté par l’administration qu’elle a eu connaissance du jugement de divorce des deux époux prononcé le 8 mars 2013.

Pour autant, le service était en droit d’adresser l’AMR du 4 octobre 2018 à l’adresse figurant dans la déclaration d’ISF au titre des années 2009 à 2012, en application des dispositions de l’article R.*256-6 du livre des procédures fiscales.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que c’est à tort que les requérants querellent la régularité de la procédure suivie en l’espèce par l’administration, leur grief devant en conséquence être rejeté.

1.2 Sur la contestation du bien-fondé des impositions

Les requérants contestent tout d’abord la superficie du bien immobilier telle que retenue par l’administration, relevant que le service a retenu des valorisations significativement fluctuantes entre 2009 et 2013, présentant en particulier le prix de 19.812.000 euros en 2009 alors qu’il n’était plus que de 14.837.000 en 2014. Ils précisent que l’administration prétend que la superficie du bien immobilier en cause issue des données cadastrales lui a été présentée comme établie à 734m², sans que celle-ci démontre avoir reçu l’information de Monsieur [Z] et tel serait le cas que Monsieur [Z] aurait pu commettre une erreur. Ils se prévalent dès lors des mesures d’un géomètre expert qui a retenu une superficie habitable de 451m², 109,18m² et 11,84m², soit 572m² à quoi s’ajoutent 117m² de surface annexe, celle-ci étant à exclure d’une surface habitable conformément aux règles et usages de la matière. Ils sollicitent dès lors la réduction de la mesure du bien de l’excédent de superficie retenue à tort par l’administration. Ils contestent l’argument de l’administration tendant à voir exclure l’utilisation de la surface habitable pour retenir la surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO), estimant qu’à partir du moment où il est question de valeur de marché d’un tel bien le débat entre les notions de surface habitable et de surface DPHO n’intéresse pas l’acquéreur essentiellement préoccupé par la surface utilisable et l’état général du bien. Ils considèrent que l’écart entre leurs mesures et celles de l’administration pourrait provenir de la prise en compte par le SDPHO de la piscine et de la pelouse correspondant aux surfaces techniques, alors que ces dernières surfaces accessoires ne peuvent être valorisées entre 26.000 euros et 28.000 euros le m² puisque non habitables. Ils observent que dans un litige parallèle, l’administration a retenu une superficie de 563m² à raison de 26.700 euros le m², soit 14.475.000 euros, cette évaluation, quoi que supérieure, étant plus proche de la réalité que celle retenue par l’administration. Elle note que l’administration ne conteste pas cette position, faisant valoir seulement qu’il s’agit d’une analyse des services fiscaux du Var revêtant un caractère conditionnel, ce dernier argument étant irrecevable en ce que la position a été adoptée en considération des arguments des concluants.

Les requérants exposent en outre qu’il existe une servitude de passage grevant le bien en litige, décrite en page 5 de l’acte du 23 janvier 2012, qui entraîne nécessairement une dévalorisation de la maison, conformément à une jurisprudence constante. Ils sollicitent dès lors une décote de 5% en s’opposant au point de vue adverse prétendant péremptoirement que cette servitude de passage concerne une bordure sans utilité et n’affecte en rien la valeur de la propriété.

Les requérants considèrent comme trompeuse la position de l’administration selon laquelle le bien dispose d’un accès à la mer, cet accès se faisant en réalité par un chemin escarpé et difficile. Ils précisent que la maison n’est pas un bien de prestige, d’une construction banale, basse de plafond et exigeant des travaux, située sur une zone pentue, en zone d’espace boisé classée. Ils indiquent que la maison de gardien est tout aussi banale, située en contrebas, sans la moindre vue, de construction sans recherche, avec un prix qui doit être bien inférieur à celui de la maison principale. Ils précisent que cette maison de gardien, classée en catégorie 4 alors que la maison principale est en catégorie 3, doit être prise en compte dans les comparables. Ils soulignent que les photos produites, non prises en compte par l’administration, s’avèrent pourtant particulièrement disertes sur l’état du bien. Ils relèvent l’erreur du service sur l’existence d’un terrain de tennis, appartenant à la maison mitoyenne, ils soulignent l’absence de charme de la maison, la piscine à débordement étant tout à fait commune dans la région, l’héliport n’en étant pas en réalité un, en ce qu’il s’agit d’une simple surface plane sans caractéristique particulière.

A propos des termes de comparaison retenus par l’administration, au nombre de 13, les requérants les contestent en raison de leur éloignement de plusieurs kilomètres du bien en litige, observant en outre que les ventes de bien évoquées par le service entre 2008 et 2013 varient entre 12.103 euros et 47.595 euros le m², soit une disparité de 4 fois entre la plus basse et la plus haute, la moyenne arithmétique étant dès lors hasardeuse, et de s’interroger sur l’absence d’intégration dans les comparables d’un plus grand nombre de biens compris entre 12.000 et 15.000 euros le m². Ils affirment qu’il n’a pas été tenu compte du standing de chaque comparable par rapport au bien litigieux, en particulier les biens situés dans les parcs sécurisés. Ils estiment que les comparables produits par le service ne tiennent pas compte de la disparité du marché local.

Les requérants entendent produire aux débats un tableau identifiant les biens cédés sur la période, indiquant avoir présenté à la commission départementale de conciliation ces termes de comparaison qui n’ont pu être examinés, proposant une valeur du bien déterminée à 17.000 euros le m² pour la maison principale et 10.000 euros le m² pour la maison du gardien, la première comportant une superficie de 451m², la seconde celle de 109,87m² et 11,84m², soit un prix total de 8.884.100 euros.

Les requérants contestent par ailleurs l’évaluation retenue par l’administration des parts de la SCI Vinidrea. Ils affirment qu’il existait un passif pour cette SCI au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2014. Ils indiquent que Madame [X] a souscrit à un emprunt de 2.750.000 euros au nom de la SCI pour financer le prix d’acquisition de l’usufruit de la propriété, cet emprunt devant figurer, ainsi que le précise l’acte, au passif de la SCI comme compte courant d’associé au nom de Madame [X]. Ils estiment que l’administration n’a pas pris en compte ce passif dans l’évaluation de la SCI, la proposition de rectification n’en ayant pas tenu compte comme les requérants à l’époque. Ils considèrent que l’administration remet en cause la réalité de ce compte-courant d’associé alors que l’acte authentique fait foi, sauf preuve contraire, que l’administration n’apporte pas. Ils demandent dès lors la réduction de la valeur des parts de la SCI à hauteur de ce passif.

Les requérants soutiennent en outre que l’administration a retenu une décote d’illiquidité de 10% alors qu’un second abattement est admis en présence d’une contrainte juridique supplémentaire dans la cession de participation. Or l’article 13 des statuts de la SCI Vinidrea exige les trois quarts des parts d’associés pour toute cession, observant que Madame [X] détient 55,8% des parts, chacun des enfants en détenant 22,10%, aucun des associés ne détenant 75% des parts, à quoi s’ajoute un pacte d’associés conclu le 23 janvier 2023 obligeant tout cessionnaire à proposer ses parts à Monsieur [Z] avant toute cession à un tiers, avec une décote de 30% quand la cession émane de l’un ou l’autre des enfants. Ils proposent dès lors de retenir une décote de 25% pour leur valorisation au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2014.

En réplique, l’administration fait valoir que la superficie du bien litigieux est de 734m², précisant que la surface habitable, retenue par les requérants et la SDPHO, qu’elle retient, s’emploient dans des contextes différents. Elle indique que la surface habitable s’attache à la gestion locative alors que la SDPHO intervient plutôt dans l’appréciation de la valeur vénale d’un bien. Elle souligne que la pondération établie à partir des documents cadastraux donne lieu à une mise en œuvre optimale de la méthode par comparaison alors que la surface habitable, exigeant davantage de données sur le bien, s’avère moins pratique dans l’appréciation d’une valeur vénale. Elle précise que dans un contentieux parallèle opposant Monsieur [Z] à la DRFIP de Provence Côte-d’Azur sur la cession de l’usufruit du bien, lequel est pendant devant le tribunal judiciaire de Draguignan (RG 23/8078), les requérants se prévalent d’un courrier électronique du service compétent ayant retenu une évaluation de la maison de 14.475.000 euros, soit environ 573m² à raison de 25.700 euros par m². Elle estime qu’il s’agit d’un écrit conditionnel faisant état d’une valeur plancher et dès lors inopérant.

L’administration soutient, à propos de la décote de 5% pour tenir compte d’une servitude grevant le bien, que la mention afférente ne figure pas en page 5 de l’acte du 23 janvier 2012, ainsi que le prétendent les requérants. Elle relève l’existence d’une référence à une servitude dans le dernier alinéa de la page 10 à propos d’une parcelle AD n°[Cadastre 3] alors que la parcelle évaluée est identifiée au cadastre AD n°[Cadastre 4] pour 94A et 57ca. Elle estime dès lors que l’incidence sur la parcelle à évaluer reste à démontrer, la servitude de passage en cause se situant au demeurant en bordure de terrain, la décote étant non pertinente.

L’administration expose par ailleurs, à propos des caractéristiques du bien, que les photos produites ne sont pas probantes, ajoutant que la villa est catégorisée 2 au cadastre, située dans le prestigieux [Adresse 10], limitrophe de [Localité 12], bénéficiant d’une vue exceptionnelle sur la mer, avec piscine à débordement, la commission départementale ayant en outre retenu le caractère haut de gamme du bien, doté d’un héliport et d’un court de tennis.

L’administration précise avoir eu recours à la méthode par comparaison, les comparables retenus ayant été entérinés par la commission départementale de conciliation, portant sur ce bien de prestige. Elle sollicite le rejet des termes de comparaison adverses n°6 à 11, en ce qu’ils portent sur des cessions postérieures au fait générateur des ISF 2009 à 2014 mais aussi d’en faire de même pour les autres faute pour eux de satisfaire au critère de similitude. L’administration expose plus encore, à propos de la valorisation de la SCI pour l’ISF de 2013 et pour 2014, tout d’abord que Madame [X] ne justifie pas de l’emprunt qu’elle prétend avoir souscrit et par conséquent de la créance de compte-courant d’associé dont elle allègue l’existence. Elle conteste ensuite la décote de 25% de la valeur des parts de la SCI au titre de la clause d’agrément figurant à l’article 13 des statuts de la SCI et du pacte d’associés du 23 janvier 2012, affirmant avoir suivi l’avis de la commission départementale en appliquant une décote de 10% pour illiquidité des parts, la demande devant être rejetée.

Sur ce,

Sur la superficie du bien

En application de l’article L.17 du livre des procédures fiscales, l’administration est tenue, quand elle met en œuvre une procédure de rectification afférente aux droits d’enregistrement, d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

Au cas particulier, l’administration prétend que le bien immobilier formant l’assiette des droits rappelés contient une superficie de 734m² en surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO).

Cette superficie est reprise dans l’avis de la commission de conciliation départementale du Var dans son avis du 4 octobre 2018.

Or l’administration se borne à indiquer que cette superficie résulte de données cadastrales fournies par Monsieur [Z] à l’occasion de l’acquisition du bien le 30 mars 1999.

Elle ne fournit aucun autre élément propre à confirmer cette position.

En revanche, les requérants produisent aux débats des mesures d’un géomètre expert dressées le 4 février 2019, retenant une surface habitable de 572,72m² et une surface annexe de 117,31m².

Si l’administration conteste cette évaluation, elle se borne à alléguer qu’elle retient une surface habitable alors qu’à propos d’une évaluation, il conviendrait davantage de tenir compte d’une surface DPHO.

Par suite, dans la mesure où l’administration n’établit pas, en-dehors de son affirmation, la preuve de la superficie du bien en litige, il y a lieu de retenir celle de 572,72m² proposée par les requérants sur le fondement d’une expertise dont l’administration ne conteste pas sérieusement le bien-fondé.

Sur la décote pour servitude

Contrairement aux dires des requérants, la page 5 de l’acte authentique du 23 janvier 2012 portant cession de l’usufruit du bien par Monsieur [Z] à la SCI Vinidrea ne fait état d’aucune servitude.

En revanche, en page 10 de cet acte, il est stipulé :

«  Le VENDEUR déclare qu’il n’a été créé ni laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu, et qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autre que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l’urbanisme, et celles rappelées dans l’acte d’acquisition par Monsieur [Z], en date du 30 mars 1999, auxquels les parties déclarent se référer. "

Ce faisant, les parties ne produisent pas aux débats l’acte d’acquisition par Monsieur [Z] du bien en date du 30 mars 1999 alors que l’administration prétend que la servitude ne grève pas précisément le bien soumis à évaluation mais une parcelle voisine.

Les requérants ne contestent pas cette affirmation de l’administration, d’où il résulte, aux termes des données cadastrales produites, que la servitude porte sur une parcelle située en bordure de celle sur laquelle la maison principale et celle du gardien sont construites.

Au regard des éléments qui précèdent, les requérants, qui sollicitent l’application d’une décote de 5%, ne démontrent pas l’existence de sujétions justifiant la décote dont ils se prévalent à raison de la servitude alléguée.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’accueillir leur demande sur ce point.

Sur l’évaluation du bien immobilier en litige

A propos de l’évaluation du bien immobilier en litige, il est de principe que la valeur vénale d’un immeuble est déterminée par le libre jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel qui seul fait ressortir le prix que le propriétaire pourrait obtenir du bien considéré compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation, l’évaluation étant faite par la comparaison de termes possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux mais non strictement identiques, cette valeur vénale des immeubles étant en outre déterminée par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires antérieurement à la date de la mutation soumise à la formalité.

Au cas particulier, ainsi qu’il a été énoncé plus avant, la superficie du bien est à apprécier en surface habitable selon les mesures reportées par un géomètre expert sur diligences des requérants, l’administration ne démontrant pas en quoi la superficie qu’elle retient, mesurée en DPHO, est appréciée à partir de mesures objectives et dès lors plus pertinente.

Plus précisément, le bien consiste dans une maison principale et une maison de gardien, situées dans la commune de [Localité 11], présentant une surface habitable de 572,72m², les constructions étant élevées sur un terrain de 9.457m².

Ce terrain se situe sur une pente, donnant une vue sur la mer dont les parties s’accordent sur le caractère exceptionnel, comportant en outre une piscine à débordement.

L’existence d’un court de tennis, contestée par les parties, n’est pas démontrée par l’administration qui constate par ailleurs l’existence d’un héliport, considéré par les requérants comme une simple surface plane pouvant accueillir un hélicoptère.

Les parties s’accordent en outre sur le caractère prestigieux du [Adresse 10] où se situe le bien en litige, leurs opinions demeurant cependant divergentes sur le caractère prestigieux de l’habitation défendu par l’administration alors que les requérants la tiennent pour banale.

Ceci étant précisé, les termes de comparaison proposés tant par le service que les requérants, démontrent que le marché immobilier local semble être caractérisé par des fluctuations significatives d’une année à l’autre au cours des années 2008 à 2013, pertinentes pour les évaluations du bien en litige.

De plus, il est constant que la commission départementale de conciliation, dans son avis du 4 octobre 2018, a estimé n’avoir pu apprécier les comparables présentés par les requérants alors qu’elle a considéré comme pertinents ceux retenus par l’administration.

Les requérants entendent présenter au présent tribunal ces comparables, au nombre de 13, pour soutenir leur demande de dégrèvement, alors que l’administration maintient ceux figurant dans sa proposition de rectification et validés par la commission départementale.

A titre liminaire, il sera relevé que les termes de comparaison proposés par les requérants doivent être exclus pour ceux allant du 6ème au 11ème inclus dans l’ordre de présentation en pièce n°18, dans la mesure où ils portent sur des cessions intervenues postérieurement au 1er janvier 2014.

A cet égard, il convient de rappeler que les comparables utilisés, tant par les contribuables que par le service, doivent être antérieurs au fait générateur de l’imposition, lequel, en matière d’ISF est fixé au 1er janvier de l’année de l’exercice comptable suivant l’année de référence pour déterminer l’assiette de la matière imposable.

Ceci étant précisé, les requérants critiquent l’évaluation retenue par l’administration au titre des différents exercices fiscaux, sans proposer le moindre terme de comparaison au titre de l’ISF des années 2009, 2010 et 2011.

En conséquence, les évaluations retenues par l’administration, entérinées par l’avis de la commission départementale de conciliation, doivent être considérées comme pertinentes non pas en ce qui concerne la superficie du bien à évaluer, mais seulement en ce qui concerne le prix au m², soit :

— pour l’ISF 2009, 26.993€/m², multiplié par 572m² = 15.439.996 euros ;

— pour l’ISF 2010, 24.172€/m², multiplié par 572m² = 13.826.384 euros ;

— pour l’ISF 2011, 28.520€/m², multiplié par 572m² = 16.313.440 euros.

Quant à l’ISF pour les années 2012, 2013 et 2014, les deux parties présentent chacune des termes de comparaison, ceux de l’administration étant considérés par les requérants qui reprochent à l’administration de retenir systématiquement les prix les plus élevés alors que celle-ci estime, en substance, que les requérants utilisent des comparables portant essentiellement sur des superficies moindres et dès lors peu pertinents.

Or si la jurisprudence retient que les termes de comparaison doivent porter non pas sur des biens identiques, mais intrinsèquement similaires, il sera observé que les comparables produits tant par les requérants que l’administration, révèlent des biens aux caractéristiques souvent fort dissemblables, aux équipements et aux standings pareillement dissemblables, affichant des prix présentant des écarts pouvant aller du simple au quadruple.

Pour autant, ces termes de comparaison, pour l’essentiel, sont situés tantôt dans la commune de [Localité 11], celle d’implantation du bien à évaluer, tantôt dans la commune voisine de [Localité 12].

Dès lors, ceux des termes de comparaison les plus pertinents, en termes de proximité géographique, de superficie, de prestige et de proximité avec le fait générateur d’imposition, doivent être retenus, étant observé que le cadastre est précisé seulement pour les termes de comparaison proposés par l’administration.

Au titre de l’ISF pour l’année 2012, il sera retenu, proposée par les requérants, la cession du 13 décembre 2011, portant sur un bien situé à [Localité 12], d’une surface habitable de 600m², édifié sur un terrain de 4.200 m², au prix de 13.500 euros le m².

Seront également retenu, proposées par l’administration, des biens placés en catégorie 2 comme ceux en litige, portant sur la cession du 28 décembre 2010, sur un bien situé à [Localité 12], d’une surface habitable de 393m², sur un terrain de 2.246m², au prix de 22.271€/m² ; une autre cession du 17 août 2010, sur un bien situé à [Localité 12], à la surface de 383m², édifié sur un terrain de 3.395m², au prix de 30.662€/m².

La moyenne de ces trois cessions révèle un prix de 22.237,66€ le m², établissant un prix à :

Pour l’ISF de 2012, 22.237€ x 572m² = 12.719.564 euros.

Au titre de l’ISF pour l’année 2013, il sera retenu, proposée par les requérants, la cession du 29 novembre 2012, portant sur un bien situé à [Localité 12], d’une surface habitable de 400m², un terrain de 5.190m², au prix de 16.750€/m².

Seront en outre retenues deux cessions proposées par l’administration, portant sur des biens cadastrés en catégorie 3, l’une du 26 janvier 2012, pour un bien situé à [Localité 11], de surface habitable de 249m², sur un terrain de 2.990m², au prix de 12.103€/m² et une autre cession du 28 janvier 2012, portant sur un bien situé également à [Localité 11], d’une surface habitable de 227m², avec un terrain de 2.135m², au prix de 25.703€/m².

La moyenne de ces cessions établit un prix au m² de 18.185 euros le m², soit :

Pour l’ISF de 2013, 18.185€ x 572m² = 10.401.820 euros.

Au titre de l’ISF 2014, il est à retenir, proposée par les requérants, la cession du 20 septembre 2013, afférente à un bien situé à [Localité 12], d’une surface habitable de 214m², sur un terrain de 4.269m², au prix de 19.626,17€/m².

Sera en outre retenue, proposée par l’administration, la cession du 6 novembre 2013, portant sur un bien cadastré en catégorie 3, d’une surface habitable de 202m², sur un terrain de 2.885m², au prix de 19.995€/m².

La moyenne de ces deux cessions révèle un prix au m² de 19.811€/m² soit :

Au titre de l’ISF de 2014, 19.811€ x 572m² = 11.331.892 euros.

Il résulte des éléments qui précèdent que les bases d’imposition de l’ISF au titre des années 2009, 2010 et 2011 sont maintenus.

Cependant, il y a lieu d’annuler partiellement la décision de rejet de l’administration en ce qui concernent les bases d’imposition au titre de l’ISF pour 2012 et la CEF pour 2012, ainsi que celles de l’ISF pour les années 2013 et 2014.

Ces bases, à partir desquelles l’administration est invitée à procéder à un nouveau calcul des impositions rappelées, s’établissent comme suit :

Pour l’ISF 2009, 26.993€ x 572m² = 15.439.996 euros ;

Pour l’ISF 2010, 24.172€ x 572m² = 13.826.384 euros ;

Pour l’ISF 2011, 28.520€ x 572m² = 16.313.440 euros ;

Pour l’ISF et la CEF pour 2012, 22.237€ x 572m² = 12.719.564 euros ;

Pour l’ISF 2013, 18.185€ x 572m² = 10.401.820 euros ;

Pour l’ISF 2014, 19.811€ x 572m² = 11.331.892 euros.

Sur la demande afférente à la décote supplémentaire sur les parts de la SCI

Les requérants sollicitent l’application d’une décote supplémentaire pour tenir compte de contrainte juridique en cas de cession des parts de la SCI, invitant le tribunal à porter cette décote de 10% à 25%.

Certes, l’article 13 de la SCI Vinidrea, ainsi que l’exposent les requérants, soumet toute cession des parts de la SCI à l’approbation préalable des associés représentant les trois quarts des parts alors que Madame [X], associée majoritaire, n’en détient que 55%.

De même, il est constant que les associés de la SCI et Monsieur [Z] ont conclu un pacte aux termes duquel les premiers proposeront prioritairement leurs parts, en cas de cession, au second.

Cependant, ce pacte et la clause invoquée plus avant, s’ils restreignent incontestablement la cessibilité des parts de la SCI Vinidrea, ne constituent que des illustrations du caractère familial de cette société qui, même en l’absence des stipulations invoquées par les requérants, demeurerait marquée par un intuitu personae qui en entrave naturellement la transmissibilité des parts.

Par suite, la demande d’application d’une décote supplémentaire n’est pas fondée et sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de prise en compte du passif représenté par le compte courant d’associé

Les requérants sollicitent la prise en compte du passif représenté par le compte courant d’associé de Madame [X], en ce qu’elle a souscrit un emprunt bancaire de 2.750.000 euros pour acquérir l’usufruit de Monsieur [Z] sur le bien immobilier appartenant à la SCI.

A cet effet, il est stipulé en page 4 de l’acte notarié du 23 janvier 2012 portant cession des parts de Monsieur [Z] à Madame [X] : " Les parties déclarent que le patrimoine actuel de la société est inchangé, et que la société n’est débitrice d’aucun passif, à l’exception d’un emprunt bancaire de 2 750 000 euros, contracté par Madame [V] [Z], afin de financer le prix d’acquisition de l’usufruit de la propriété. Cet emprunt figurera donc au passif de la société en tant que compte courant d’associé au nom de Madame [V] [Z]. "

Les requérants soutiennent que l’administration ne peut remettre en cause une telle stipulation provenant d’un acte notarié, sauf inscription de faux.

Cependant, il résulte des dispositions de l’article 1371 du code civil que l’acte notarié fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

L’acte authentique fait certes foi mais dès lors que le contenu résulte des seules déclarations des parties, la preuve contraire peut être rapportée contre ces déclarations.

En l’espèce, si l’administration conteste la réalité de l’emprunt à l’origine du compte courant d’associé, elle ne peut aller au-delà, dans la mesure où il s’agit d’un fait négatif par définition insusceptible de faire l’objet d’une preuve positive.

Cependant, il est parfaitement loisible aux requérants d’établir la preuve de l’emprunt bancaire souscrit par Madame [X] et fondant le compte courant d’associé dont celle-ci se prévaut.

Ce prêt bancaire, au montant de 2.750.000 euros, destiné, selon les dires des requérants, à racheter à Monsieur [Z] l’usufruit du bien immobilier appartenant à la SCI, doit comporter nécessairement une trace écrite dont il aurait suffi à Madame [X] de produire sinon l’original, du moins la copie, pour démontrer l’existence de la créance dont elle se prévaut.

Or elle s’est abstenue de le faire, en dépit de l’invitation du service, de telle sorte que le passif allégué n’est pas démontré et ne peut en conséquence être pris en compte.

2. Sur les demandes annexes

Succombant, la DRIFP sera condamnée aux dépens et à payer aux consorts [V] [X] et [R] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

— DÉCLARE que l’administration a prononcé un dégrèvement de 37.372 euros au profit de Madame [T] [Z] au titre de l’ISF pour 2014 ;

— PRONONCE la nullité partielle de la décision de rejet du 6 mars 2023 rendue par la Directrice régionale des Finances publiques d’Ile de France et du département de Paris ;

— FIXE à 572,72m² la superficie du bien immobilier soumis à évaluation ;

— FIXE de la manière suivante la valeur de ce bien immobilier :

Pour l’ISF 2009, 26.993€ x 572m² = 15.439.996 euros ;

Pour l’ISF 2010, 24.172€ x 572m² = 13.826.384 euros ;

Pour l’ISF 2011, 28.520€ x 572m² = 16.313.440 euros ;

Pour l’ISF et la CEF pour 2012, 22.237€ x 572m² = 12.719.564 euros ;

Pour l’ISF 2013, 18.185€ x 572m² = 10.401.820 euros ;

Pour l’ISF 2014, 19.811€ x 572m² = 11.331.892 euros ;

— INVITE l’administration à recalculer les impositions faisant l’objet des rappels en prenant en considération les valeurs ainsi établies ;

— DÉBOUTE Madame [V] [X] et Monsieur [R] [Z] du surplus de leurs demandes ;

— CONDAMNE la Directrice régionale des Finances publiques d’Ile de France et du département de Paris aux dépens ;

— CONDAMNE la Directrice régionale des Finances publiques d’Ile de France et du département de Paris à verser à Madame [V] [X] et Monsieur [R] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 11 Juillet 2025

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT