Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02003 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWMY

[G] [P]

C/

[B] [U]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Charlotte DE LAGAUSIE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [P]

né le 08 Octobre 1957 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Charlotte DE LAGAUSIE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES (avocat postulant) – Maître Claire FAGES, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL CLF (avocat plaidant)

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [U]

né le 11 Janvier 1996 à [Localité 9]

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2019, M. [G] [P] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [U], bail portant sur un logement situé à [Adresse 12] [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 482 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 39 euros).

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, M. [G] [P] a fait délivrer à M. [B] [U] un commandement de payer la somme de 2.858,56 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 3 octobre 2024 M. [G] [P] a fait assigner M. [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail, et obtenir son expulsion et celle de tous occupants avec l’assistance de la [Localité 13] Publique si besoin est, la séquestration de tous les biens meublants se trouvant dans le logement dans un garde meuble de son choix et ce aux frais de M. [B] [U], ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.227,77 euros à valoir sur les loyers et charges, somme à parfaire au jour de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

M. [G] [P], représenté par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 20 décembre 2024, en actualisant sa créance à la somme de 4.926,88 euros à la date du 2 décembre 2024.

M. [B] [U], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’absence du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [11] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [B] [U] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 24 juillet 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 19 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.858,56 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Ce défaut de régularisation fonde M. [G] [P] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 20 septembre 2024 et ne peut qu’être constatée.

M. [B] [U] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’un indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [B] [U] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [G] [P] est fondé à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [B] [U], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [B] [U] est redevable de la somme de 4.926, 88 euros à la date du 2 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

— des frais de procédure qui relèvent des dépens (403,13 euros),

— des frais dits de gestion d’impayés (99 euros) que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [B] [U] sera condamné à payer la somme de 4.424,75 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de 1er janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [B] [U] sera condamné à payer à M. [G] [P] la somme de 700 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 20 septembre 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [B] [U] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 12] [Adresse 8] ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (558,06 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS M. [B] [U] à payer à M. [G] [P] la somme de 4.424,75 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 2 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS M. [B] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS M. [B] [U] à payer à M. [G] [P] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection