TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/59123 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MG2

N°: 2-CH

Assignation du :

30 Novembre 2023

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

+1 pour l’expert

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 avril 2024

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société LEFORT & RAIMBERT, société par actions simplifiée

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Catherine DE GOURCUFF, avocat au barreau de PARIS – #A0067

DEFENDERESSE

S.A.S ARMORIAL FRANCE

[Adresse 9]

Chez Domino Service

[Localité 10]

et dans les locaux loués : [Adresse 7]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS – #A0891

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffière, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCÉDURE

La société par actions simplifiée LEFORT & RAIMBERT a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée unipersonnelle ARMORIAL FRANCE des locaux situés [Adresse 6].

Par acte extrajudiciaire en date du 30 novembre 2022, la société LEFORT & RAIMBERT a fait délivrer à la société ARMORIAL FRANCE un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2023.

Par assignation délivrée le 30 novembre 2023, la société LEFORT & RAIMBERT a attrait la société ARMORIAL FRANCE devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins obtenir la désignation d’un expert chargé notamment, d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la fin du bail.

A l’audience du 21 décembre 2023, le renvoi de l’affaire a été ordonné à la demande de la société défenderesse.

A l’audience du 21 mars 2024, la société LEFORT & RAIMBERT soutient oralement les prétentions et moyens développés dans ses écritures, aux termes desquelles elle maintient sa demande initiale d’expertise, sollicite le rejet des prétentions adverses et entend voir réserver les dépens.

Développant oralement les moyens détaillés dans ses écritures, la société ARMORIAL FRANCE entend voir à titre principal rejeter la demande d’expertise, à titre subsidiaire condamner la société LEFORT & RAIMBERT au paiement d’une provision de 300 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction lui revenant, ainsi qu’aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qui interdisent au juge d’ordonner une mesure d’instruction pour suppléer la carence d’une partie ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l’intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, la société LEFORT & RAIMBERT a délivré à la société ARMORIAL FRANCE un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

Affirmant que ce congé n’a été délivré qu’à titre conservatoire et serait donc susceptible d’annulation en raison d’une fraude l’entachant, la société ARMORIAL FRANCE affirme que la partie adverse est dépourvue de motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire.

Toutefois, il est constant que la défenderesse s’est vu délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, dont la nullité n’a pas été prononcée et qui a donc pour effet de mettre fin au bail et d’ouvrir au bénéfice de la société locataire le droit au versement d’une indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux dans l’attente de son paiement.

Ces circonstances suffisent à rendre crédible l’existence d’un procès futur portant sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d’instruction.

Sur la demande reconventionnelle de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L.145-58 du même code dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé d’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Ainsi, le droit de repentir accordé par le législateur au bailleur par l’article L145-58 du code de commerce permet à celui-ci, postérieurement à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, de proposer au locataire le renouvellement du bail qu’il lui avait précédemment refusé par la délivrance d’un congé, avec pour conséquence qu’aucune indemnité d’éviction ne sera due.

Cette faculté offerte au bailleur a pour effet de rendre sérieusement contestable l’exigibilité de la créance d’indemnité d’éviction invoquée par la société ARMORIAL FRANCE ; il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur sa demande de provision.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La société LEFORT & RAIMBERT, partie demanderesse à la mesure d’instruction, sera condamnée aux dépens, lesquels ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

La nature probatoire de la mesure à intervenir, intervenant avant la survenance d’un quelconque désordre ou dommage et avant l’engagement d’une quelconque responsabilité, commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Madame [F] [B]

[Adresse 8]

[XXXXXXXX02] / [XXXXXXXX04]

[Courriel 14]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de quatre mille euros (4000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société LEFORT & RAIMBERT à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris avant le 18 juin 2024 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 18 décembre 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société ARMORIAL FRANCE ;

Condamnons la société LEFORT & RAIMBERT aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 18 avril 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Marie-Hélène PENOT

Service de la régie :

[Adresse 15]

☎ [XXXXXXXX03]

Fax [XXXXXXXX01]

✉ [Courriel 13]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX012]

BIC : [Numéro identifiant 16]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [F] [B]

Consignation : 4000 € par La société LEFORT & RAIMBERT, société par actions simplifiée

le 18 Juin 2024

Rapport à déposer le : 18 Décembre 2024

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

[Adresse 15].