TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/52192 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JZH

AS M N° : 7

Assignation du :

17, 18 et 20 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par M^e Franck BERTHAULT, avocat au barreau de PARIS – #C0234

DEFENDEURS

Madame [N] [G] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 1] – SUISSE

Monsieur [M] [G]

[Adresse 3],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [T] [G]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentés par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS – #R0054

DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2004, MM. [M] et [T] [G] et Mme [G] (ci-après, « les consorts [G] ») ont donné à bail commercial à la société Gerstaecker France le géant des beaux arts (ci-après, « Gerstaecker France ») des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 11], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2005.

Le bail indique en page 4 que la société Gerstaecker France est autorisée à sous-louer tout ou partie du local à sa filiale, la société Gerstaecker [Localité 10]-le géant des beaux-arts (ci-après, « Gerstaecker [Localité 10] »), constituée en vue de l’exploitation commerciale du site.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2021, les consorts [G] ont fait signifier à la société Gerstaecker [Localité 10], le courrier en date du 5 janvier 2021 par lequel Maître [E] informe la société Gerstaecker France de l’intention des consorts [G] de vendre le local à usage commercial, moyennant un prix de 1 900 000 euros et l’invite à faire connaître dans un délai d’un mois son éventuelle intention d’exercer son droit de préférence en qualité de preneur à bail commercial.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 27 janvier 2021 et reçue le 28 janvier 2021, la société Gerstaecker [Localité 10] a informé Maître [E] de son intention d’exercer son droit de préférence et de recourir à un prêt pour cette acquisition.

Par courrier en date du 28 janvier 2021, le conseil des consorts [G] a indiqué à la société Gerstaecker France qu’ils n’avaient donné instruction à Maître [E] ni de vendre les locaux commerciaux loués, ni de notifier le droit de préférence et que l’offre d’acquisition du 27 janvier 2021 devait être considérée comme inopérante, ayant été notifiée à la société Gerstaecker [Localité 10] qui n’était pas titulaire du bail.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 janvier 2021, reçue le 2 février 2021, la société Gerstaecker France a indiqué à Maître [E] qu’elle entendait accepter l’offre de vente émise le 15 janvier 2021 au prix proposé.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2021, les consorts [G] ont fait signifier à la société Gerstaecker France un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2021, la société Gerstaecker France a fait assigner les consorts [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, principalement, de voir déclarer parfaite la vente du local commercial à son profit.

Par jugement en date du 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté toutes les demandes de la société Gerstaecker France à l’encontre des consorts [G].

Par arrêt en date du 15 novembre 2024, la cour d’appel de Paris a infirmé ce jugement en toutes ses dispositions, et a, en conséquence, notamment :

constaté la réalisation de la vente le 22 mars 2021 au prix de 1 900 000 euros, outre les frais, droits et émoluments de l’acte, entre les consorts [G] et la société Gerstaecker France,

condamné les consorts [G] à signer l’acte de vente notarié devant Maître [W], notaire à [Localité 12], dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt et dit qu’à défaut le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière, ordonné la compensation entre le prix de vente et le montant des loyers payés par la société Gerstaecker France postérieurement au 22 mars 2021.

Les consorts [G] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt le 29 janvier 2025.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 17, 18 et 20 mars 2025, la société Gerstaecker France a fait assigner les consorts [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir ordonner le séquestre par la société Gerstaecker France de la somme de 1 396 657, 89 euros entre les mains de Maître [W], notaire à [Localité 12], jusqu’à l’arrêt à intervenir de la Cour de cassation sur le pourvoi n° 72510765 formé à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 novembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025, lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société demanderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 3 juillet 2025, dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Gerstaecker France a demandé au juge des référés, au visa de l’article 1961, alinéa 3, du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

« DEBOUTER Monsieur [M] [Y] [Z] [G], Monsieur [T] [B] [K] [G] et Madame [N] [D] [A] [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

ORDONNER le séquestre par la SARL GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS de la somme de 1.361.375,49 €, entre les mains de Maître [J] [W], Notaire, [Adresse 2], jusqu’à l’arrêt à intervenir de la Cour de cassation sur le pourvoi n° T2510765 formé à l’encontre de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 novembre 2024 (n° RG : 23/08050) ;

DIRE qu’en cas de rejet du pourvoi, ou de cassation partielle n’affectant pas la vente et l’obligation de la SARL GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS de payer le prix de vente aux consorts [G], Maître [J] [W] versera ladite somme de 1.361.375,49 €, à hauteur d’un tiers (1/3) à chacun des consorts [G], Monsieur [M] [Y] [Z] [G], Monsieur [T] [B] [K] [G] et Madame [N] [D] [A] [P] ;

DIRE qu’en cas de cassation totale ou partielle remettant en cause la vente et l’obligation de la SARL

GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS de payer le prix de vente aux consorts [G], Maître [J] [W] :

(i) versera à la SARL GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS la somme de 1.361.375,49 €, déduction faite de la somme visée au (ii) ci-dessous ;

(ii) versera à chacun des consorts [G], Monsieur [M] [Y] [Z] [G], Monsieur [T] [B] [K] [G] et Madame [N] [D] [A] [P], un tiers (1/3) d’une somme égale aux loyers dus par la société GERSTAECKER FRANCE aux consorts [G], entre le 1 er janvier 2025 et la date de son paiement à ces derniers, déterminée sur la base d’un loyer trimestriel de 36.753,95 € ;

DIRE qu’en cas de difficulté et/ou de désaccord entre les parties sur les suites de l’arrêt de la Cour de cassation, Maître [J] [W] demeurera séquestre de la somme de 1.361.375,49€ jusqu’à ce qu’il soit statué en référé par le Président du Tribunal saisi à la requête de la partie la plus diligente ;

CONDAMNER Monsieur [M] [Y] [Z] [G], Monsieur [T] [B] [K] [G] et Madame [N] [D] [A] [P] à payer solidairement la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [M] [Y] [Z] [G], Monsieur [T] [B] [K] [G] et Madame [N] [D] [A] [P] aux entiers dépens. »

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, les consorts [G] ont demandé au juge des référés de :

« A titre principal, débouter la société GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS de l’intégralité de ses demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses.

A titre subsidiaire, débouter la société GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS de l’intégralité de ses demandes en raison de l’absence de toute urgence.

A titre infiniment subsidiaire et, dans l’hypothèse improbable où la mise sous séquestre du prix de vente serait ordonnée fixer son montant à la somme de 1.470.026, 38 euros.

Condamner la société demanderesse à payer aux consorts [G] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la demanderesse aux entiers dépens. »

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025. La société Gerstaecker France a été autorisée à produire en cours de délibéré des pièces établissant que le notaire demande à ce que le prix de vente soit versé pour transcrire la vente, ce qu’elle a fait le 10 juillet 2025. Les consorts [G] ont, quant à eux, étaient autorisés à formuler des observations sur les pièces ainsi transmises.

MOTIFS,

Sur la demande de séquestre

Suivant l’article 1961, alinéa 3, du code civil, la justice peut ordonner le séquestre des choses qu’un débiteur offre pour sa libération.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse se prévaut tant des dispositions de l’article 834 que des dispositions de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, fondements juridiques qu’il convient dès lors d’examiner successivement.

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Il convient d’examiner l’existence d’une urgence, condition préalable à l’application de l’article 834 du code de procédure civile, puis le cas échéant, l’existence d’un différend.

Sur l’urgence

La société Gerstaecker France soutient que l’urgence est caractérisée, dès lors qu’à défaut de séquestre, elle sera tenue de régler le prix de vente déduction faite des loyers versés et du dépôt de garantie aux consorts [G] en application de l’arrêt de la cour d’appel de Paris à l’encontre duquel ils ont formé un pourvoi en cassation.

Elle précise qu’il y a urgence dès lors que, si les consorts [G] n’ont pas exigé le prix de vente, ils sont en droit de le faire à n’importe quel moment.

Les consorts [G] soutiennent qu’il n’y a aucune urgence puisque la vente a été ordonnée aux termes de l’arrêt du 15 novembre 2025 et est conditionnée au résultat du pourvoi en cassation dont la survenance risque de prendre plusieurs mois, voire plusieurs années.

En l’espèce, les consorts [G], qui contestent l’arrêt que la cour d’appel de Paris a rendu le 15 novembre 2024 et qui ont ainsi formé un pourvoi à son encontre, ne sollicitent pas le versement du prix de vente et indiquent ne pas souhaiter le demander tant que l’issue du pourvoi en cassation ne sera pas connue.

S’il ressort des pièces versées aux débats que la vente, qui a été déclarée parfaite par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 novembre 2024, ne pourra être finalisée que si le prix de vente est versé, la société Gerstaecker France n’explique pas en quoi il y a urgence à ce que cette vente soit finalisée.

Dès lors, elle échoue à caractériser une urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile à ce que le prix de vente soit séquestré entre les mains du notaire afin d’éviter qu’il ne soit versé entre les mains des consorts [G].

Par conséquent, aucune urgence n’étant caractérisée, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Gerstaecker France fondées sur l’article 834 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile

La société Gerstaecker France soutient que le dommage imminent est caractérisé par l’obligation de la société Gerstaecker France de verser le prix de vente aux consorts [G] en exécution d’une vente contestée par ces derniers.

Elle précise que le dommage imminent est double, celui de devoir payer un prix de vente en présence d’un différend sur la réalité de la vente non encore définitivement tranché et celui de ne pas obtenir le remboursement dudit prix de vente en cas de cassation.

Elle rappelle que l’existence de contestation sérieuse est sans effet sur l’appréciation d’un dommage imminent.

Elle souligne que le pourvoi en cassation exercé par les consorts [G] est dépourvu d’effet suspensif et ne remet pas en cause la force exécutoire de l’arrêt d’appel qui a constaté que la vente est parfaite.

Les consorts [G] exposent ne pas revendiquer le prix de vente qui est destiné à leur revenir, de sorte qu’ils ne subissent ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce, il ressort des courriels que Maître [W] a adressés à la société Gerstaecker France les 8 février et 4 avril 2025 qu’il ne pourra établir une attestation immobilière ayant pour base l’arrêt de la cour d’appel et publier la vente auprès du service de la publicité foncière que si le prix de vente a été payé en sa comptabilité ou si une décision valide le séquestre du montant du prix de vente.

Ainsi, afin que la vente puisse être finalisée et publiée conformément à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 novembre 2024, le notaire exige que le prix de vente soit versé en sa comptabilité.

Toutefois, si la société Gerstaecker France verse le prix de vente dans la comptabilité du notaire sans qu’un séquestre n’ait été ordonné, celui-ci sera alors tenu de le reverser aux consorts [G].

Or, les consorts [G] contestent l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 novembre 2024 ayant constaté la réalisation de la vente du local commercial au profit de la société Gerstaecker France et ont, en conséquence, formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Dès lors, si la Cour de cassation était amenée à casser, totalement ou partiellement, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 novembre 2024, les consorts [G] seraient tenus de restituer le prix de vente à la société Gerstaecker France.

Or, eu égard au montant important du prix de vente, il existe un risque avéré que les consorts [G] ne soient pas en mesure de le restituer en cas de cassation de l’arrêt du 15 novembre 2024.

Dans ces conditions, la société Gerstaecker France caractérise l’existence d’un dommage imminent au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, justifiant, dès lors qu’elle ne pourra faire exécuter l’arrêt de la cour d’appel de Paris sans que le prix de vente n’ait été versé, que soit ordonné le séquestre du prix de vente entre les mains de Maître [W], notaire, suivant, toutefois, les termes du présent dispositif.

Il convient, à ce titre, de préciser qu’en cas de cassation affectant la vente et l’obligation pour la société Gerstaecker France de payer le prix de vente, il sera uniquement prévu la restitution du montant séquestré à cette dernière. Il est, en effet, prématuré de prévoir, à ce stade, la déduction du montant des loyers qui seraient dus par la société Gerstaecker France aux consorts [G] et ce d’autant que ces derniers n’ont formé aucune demande de ce chef.

Il n’est, dès lors, pas non plus justifié de prévoir qu’en cas de désaccord entre les parties, Maître [W] demeurera séquestre jusqu’à ce qu’il soit statué en référé par le président du tribunal judiciaire.

Sur le montant séquestré

La société Gerstaecker France demande à ce que le montant séquestré s’élève à la somme de 1 361 375, 49 euros correspondant au prix de vente du local (1 900 000 euros), minoré des loyers payés depuis le 22 mars 2021 ainsi que du montant du dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, elle demande à ce qu’il soit fixé à hauteur du prix de vente minoré des loyers payés conformément à l’arrêt de la cour d’appel de Paris.

Les consorts [G] demandent à ce que le montant séquestré soit fixé à la somme de 1 470 026, 38 euros correspondant au prix de vente minoré des loyers payés depuis le 22 mars 2021 et augmenté des charges de copropriété qu’ils ont assumées de 2021 à 2024 ainsi que des honoraires de gestion et des taxes foncières.

En l’espèce, la cour d’appel de Paris a, dans l’arrêt du 15 novembre 2024, constaté la réalisation de la vente le 22 mars 2021 au prix de 1 900 000 euros et a ordonné la compensation entre le prix de vente et le montant des loyers payés par la société Gerstaecker France depuis le 22 mars 2021.

Cet arrêt ne prévoyant ni la déduction du dépôt de garantie payé par la société Gerstaecker France, ni le rajout des charges de copropriété, des honoraires de gestion et des taxes foncières réglés par les consorts [G], le montant qui fera objet du séquestre sera fixé à la somme de 1 396 657, 89 euros, correspondant au prix de vente (1 900 000 000) après déduction des loyers versés par la société Gerstaecker France depuis le 29 mars 2021 (503 342, 11 euros suivant le décompte arrêté au 28 septembre 2024 joint par la société Gerstaecker France et non contesté par les consorts [G]).

Sur les demandes accessoires :

Les consorts [G], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront par suite condamnés à verser à la société Gerstaecker France une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons le séquestre par la société Gerstaecker France le géant des beaux arts de la somme de 1 396 657, 89 euros entre les mains de Maître [J] [W], notaire, [Adresse 2] ;

Disons que ce séquestre perdurera jusqu’à l’arrêt que la Cour de cassation rendra dans le cadre du pourvoi n°T2510765 formé à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 novembre 2025 ;

Disons qu’en cas de rejet du pourvoi ou de cassation partielle n’affectant pas la vente et l’obligation de la société Gerstaecker France le géant des beaux arts de payer le prix de vente aux consorts [G], Maître [J] [W] versera la somme séquestrée à MM. [M] et [T] [G] et Mme [N] [G] épouse [P] ;

Disons qu’en cas de cassation totale ou partielle remettant en cause la vente et l’obligation de la société Gerstaecker France le géant des beaux arts de payer le prix de vente aux consorts [G], Maître [J] [W] versera la somme séquestrée à la société Gerstaecker France le géant des beaux arts ;

Disons que ce séquestre pourra également être levé en cas d’accord des parties de la présente instance ;

Condamnons MM. [M] et [T] [G] et Mme [N] [G] épouse [P] aux entiers dépens ;

Condamnons MM. [M] et [T] [G] et Mme [N] [G] épouse [P] à payer à la société Gerstaecker France le géant des beaux arts la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 31 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ