TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LAMI [Localité 19]

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e ADJAS, ME MAGERAND,

M^e LACAN, la DNID

et M^e CHAMPETIER DE [Localité 17]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/07858

N° Portalis 352J-W-B7G-CXABG

N° MINUTE :

Assignation du :

20 mai 2022

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 29 août 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic la S.A. GTF, Société Gestion et Transactions de France

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0380

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [F]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par Maître Jacques CARTELIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et par Maître Khalifa ADJAS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1433

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud MAGERAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0132

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Dominique LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E490

Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curatrice à la succession vacante de Monsieur [V] [O] et de Madame [T] [O]

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 13]

dispensée du ministère d’avocat en application de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

S.C.P. GRAELING-VIGNER-GRAELING Notaires, chargée de la succession de Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non représentée

PARTIE INTERVENANTE

Madame [H] [M]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par Maître Martin CHAMPETIER DE RIBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0238

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 14 mai 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 juillet 2025, prorogée au 29 août 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Réputée contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [O] et Mme [T] [O] étaient propriétaires d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 6] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété et administré par la société Gestion et Transactions de France (GTF) en qualité de syndic. L’immeuble est assuré auprès de la société Axa.

Cet appartement a été donné à bail depuis le 1er juillet 1981 à M. [E] [F], assuré auprès de la société Generali.

Suite aux décès des époux [O] et la vacance de leurs successions, la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) a été désignée en qualité de curateur à leurs successions par deux jugements des 29 août 2012 et 27 juin 2018.

A la suite de dégâts des eaux affectant les appartements situés sous l’appartement appartenant à la succession des époux [O] ainsi que les parties communes, le syndicat des copropriétaires a saisi le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance du 15 mars 2018, le juge des référés a désigné Mme [R] [L] en qualité d’expert. Les opérations d’expertises ont été rendues communes à la DNID en qualité de curatrice à la succession des époux [O] par ordonnance du 19 mars 2019.

Mme [L] a déposé son rapport le 25 novembre 2021.

Par actes de commissaires de justice délivrés 20 et 23 mai 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et [Adresse 6] à [Localité 16] a fait assigner la succession des époux [O], la Direction nationale d’interventions domaniales, M. [E] [F], la société Generali Iard et la société Axa France afin d’obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes au titre des travaux engagés.

Par conclusions notifiées le 11 avril 2023, Mme [H] [M], propriétaire d’un appartement au 1er étage de l’immeuble, est intervenue volontairement à l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à être autorisé à accéder à l’appartement de la succession [O], occupé par M. [F] sous astreinte.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et [Adresse 6] à [Localité 16] demande au juge de la mise en état de :

« – Condamner la Direction Nationale des Interventions Domaniales et Monsieur [E] [F], à laisser au syndic de l’immeuble, ès-qualité de représentant du Syndicat des Copropriétaires, à l’architecte et aux entreprises chargées de l’exécution des travaux, l’accès à l’appartement situé au 2ème étage porte face, afin de permettre l’actualisation des devis de réparation et de procéder aux travaux prescrits par le Service Technique de l’Habitat de la ville de [Localité 15], au terme de sa lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 février 2024, sous astreinte de 300 € par jour de retard, qui courra à l’issue d’un délai de 15 jours, qui suivra la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner solidairement ou en tout cas in solidum la Direction Nationale des Interventions Domaniales et Monsieur [E] [F], à payer au Syndicat des Copropriétaires, la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Par message RPVA reçu le 11 mars 2025, Mme [M] a indiqué qu’elle n’entendait pas conclure sur l’incident, celui-ci ne visant que M. [F] et la DNID.

Par mémoire écrit adressé au greffe le 5 mars 2025, la Direction nationale d’interventions domaniales, agissant en qualité de curatrice à la succession des époux [O], a sollicité le débouté de la demande de condamnation à laisser l’accès à l’appartement formée à son encontre avec M. [F] ainsi que de la demande au titre de l’article 700 et des dépens.

Bien que régulièrement constitué, M. [E] [F] n’a pas conclu en réponse à l’incident malgré les renvois pour conclusions en réponse ordonné par le juge de la mise en état à l’audience du 12 février et du 12 mars 2025.

Les autres parties n’ont pas conclu en réponse à l’incident.

L’incident a été fixé à l’audience du 14 mai 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 prorogée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’accès sous astreinte à l’appartement

Le syndicat des copropriétaires sollicite cette autorisation en faisant valoir que la situation de l’appartement de Mme [M] et de celui occupé par M. [F] est suivi par le service de sécurité de la Ville de [Localité 15] qui a conclu, à la suite d’une visite effectuée le 26 avril 2024, que les travaux préconisés n’avaient pas eu lieu et qu’il était impératif de procéder notamment à la purge des éléments de bois et de maçonnerie du plancher haut du logement du 1er étage et du mur en pans de bois de l’ancienne salle d’eau du 2ème étage. Le syndicat indique n’avoir été en mesure d’entreprendre les travaux sur les parties communes faute de disposer d’un accès à l’appartement occupé par M. [F]. Il indique avoir sollicité en vain la DNID a plusieurs reprises et que celle-ci ne s’est manifestée que dans le cadre du présent incident. Le syndicat argue ainsi de l’opposition de M. [F] et du silence de la DNID faisant obstacle à la réalisation de ces travaux urgents.

La DNID indique ne pas être opposée à l’accès sollicité mais fait observer qu’elle ne détient pas les clés du logement et n’est dès lors pas en mesure de permettre l’accès à cet appartement qui ne relève que de M. [F]. Elle estime qu’une telle condamnation ne pourrait être prononcée qu’à l’égard de l’occupant des lieux.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 4° du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ».

L’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit pour sa part que « un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. »

Le syndic a par ailleurs une mission de conservation et d’entretien de l’immeuble. Ainsi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic et au syndicat des copropriétaires un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que le dégât des eaux subi par l’appartement de Mme [M] au 1er étage est consécutif à des infiltrations en provenance de l’appartement de la succession [O], occupé par M. [F] (rapport de visite de l’architecte de l’immeuble en date du 16 octobre 2015). L’origine des désordres a été confirmée par l’expertise judiciaire.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que le Bureau de la sécurité de l’habitat de la Préfecture de Police a constaté une situation de péril (article L.511-1 à 511-6 du code de la construction de l’habitation) et enjoint au syndic, le 10 avril 2017, de procéder à des travaux de purge des éléments de bois et de maçonnerie du plancher haut du 1er étage.

Des travaux dans l’appartement de la succession [O] ont été effectués courant 2017, suite à l’autorisation donnée par la DNID le 5 mars 2017 (selon le bon pour accord formulé sur le devis de la société Transbat portant sur les travaux dans la douche et la cuisine).

Des travaux de reprise de pans de bois dans cet appartement devant être réalisés suite aux dégradations constatées par la société Pharmabois le 3 août 2017, le syndic a sollicité la DNID le 19 avril 2023 afin d’obtenir l’accès à l’appartement de la succession en indiquant que ces travaux étaient indispensables et préalables aux autres travaux structurels à entreprendre. Il n’est pas fait état de réponse à cette sollicitation.

Il apparaît que lors d’une visite de sécurité effectuée dans l’immeuble le 12 février 2024, l’architecte de sécurité de la Préfecture de Police a constaté que les désordres perduraient et qu’il était impératif de réaliser les mesures suivantes :

« Purger les éléments de bois et de maçonnerie du plancher haut du 1er étage porte gauche et du mur en pan de bois de l’ancienne salle d’eau côté cage d’escalier du logement situé au 2ème étage porte face qui ne sont plus à même de remplir leur fonction.

— assurer la parfaite solidité et stabilité des éléments précités en réparant, remplaçant ou en reconstituant les structures instables de bois et de maçonnerie au droit des zones visées ci-dessus ».

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi avoir reçu injonction de procéder à des travaux sur les parties communes dans un but de sauvegarde de l’immeuble. Il apparaît donc légitime que ce dernier puisse avoir accès à l’appartement du 2ème étage pour faire réaliser des devis et procéder aux travaux en vertu des missions et obligations qui lui sont conférées par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Reprenant les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet précité, le règlement de copropriété stipule, en page 31, que : « Les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes, y compris les canalisations divers communs pouvant traverser leurs appartements et locaux et, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire les réparations ».

En outre, il est rappelé en page 46 de ce règlement que les copropriétaires doivent communiquer le règlement aux locataires auquel il est opposable. Tant que le propriétaire des lots que les locataires sont dès lors tenus d’en respecter les termes.

Si elle ne s’oppose pas à l’accès sollicité dans le cadre de la présente procédure, il est toutefois justifié que la DNID, en sa qualité de curatrice aux successions des époux [O], n’a pas donné suite aux demandes d’accès qui lui ont été adressées et ne justifie pas de diligences effectuées auprès du locataire pour permettre cet accès.

Si M. [F] n’a pas conclu dans le cadre du présent incident et qu’il n’est pas justifié qu’il ait été sollicité en sa qualité de locataire de l’appartement, il n’est pas établi qu’il ait donné son accord à cet accès.

Il convient dès lors d’ordonner à la DNID et à M. [F] de laisser l’accès à l’appartement au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à l’architecte de l’immeuble et aux entreprises choisies afin de permettre l’actualisation des devis et de procéder aux travaux prescrits par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 15] dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte à l’encontre de la DNID, qui représente le propriétaire, celui-ci n’ayant pas la libre disposition des lieux.

Aucune mise en demeure n’ayant été adressée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre M. [F], aucun élément ne permet d’établir qu’il refusera l’accès des lieux. Aucune astreinte ne sera non plus ordonnée à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et demandes au titre de l’article 700 seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curatrice des successions de M. [V] [O] et Mme [T] [O], et M. [E] [F], à laisser au syndic de l’immeuble, ès-qualité de représentant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et [Adresse 6] à [Localité 16], à l’architecte et aux entreprises chargées de l’exécution des travaux, l’accès à l’appartement situé au 2ème étage porte face de l’immeuble sis7bis [Adresse 18] et [Adresse 6] à [Localité 16], dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, afin de permettre l’actualisation des devis de réparation et de procéder aux travaux prescrits par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 15] dans les termes de sa lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 février 2024 ;

REJETTE les demandes d’astreinte ;

RÉSERVE les demandes relatives aux dépens et au frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 12 novembre 2025 à 10h00 pour conclusions en défense.

Faite et rendue à [Localité 15] le 29 août 2025

La greffière La juge de la mise en état