Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Tprox contentieux general, 26 septembre 2025, n° 25/00044

TJ Bordeaux 26 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Qualité à agir du bailleur
La cour a jugé que le bailleur avait qualité à agir, car il était le propriétaire du bien après le partage de l'indivision.
Rejeté
Régularité du congé
La cour a estimé que le congé était irrégulier et a déclaré qu'il n'était pas valide, ce qui a conduit au rejet de la demande d'expulsion.
Rejeté
Droit à indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande en raison de la nullité du congé, ce qui rendait la demande d'indemnité d'occupation sans fondement.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a condamné le bailleur aux dépens et a rejeté sa demande de condamnation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, tprox cont. general, 26 sept. 2025, n° 25/00044
Numéro(s) :	25/00044
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine BARTHELEMY-MAXWELLRené-Louis PETRELLI

Texte intégral

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 8]

[Localité 3]

MINUTE :

N° RG 25/00044 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BIU

[R] [K]

[F] [P], [V] [P], [A] [P], [G] [P]

— Expéditions délivrées à

— M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL

— M^e René PETRELLI

JUGEMENT

EN DATE DU 26 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [K]

[Adresse 2], [Localité 9]

GRANDE BRETAGNE

Représenté par M^e René PETRELLI (Avocat au barreau de PARIS)

DEFENDEURS :

Madame [F] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [V] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [A] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [G] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 26 novembre 2018 prenant effet le même jour, l’indivision [K]-[T], représentée par Mme [I] [T], a donné à bail à Mme [F] [P], M [A] [P], M [G] [P] et Mme [V] [P] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant un loyer de 660€ par mois indexé ; étant précisé que seul M [G] [P] a signé ledit contrat en qualité de preneur.

Par acte en date du 23 mai 2024, M [R] [K] a délivré congé aux consorts [P] pour le 25 novembre 2024 aux fins de reprise du logement au profit de sa fille [W] [K].

Par assignation en date du 17 décembre 2024, M [R] [K] a fait citer Mme [F] [P], M [A] [P], M [G] [P] et Mme [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon aux fins de validation du congé et expulsion.

A l’audience du 20 juin 2025, M [R] [K], représenté par son Conseil, demande au tribunal de le déclarer recevable en ses demandes et, après validation du congé régulièrement délivré aux quatre preneurs, d’ordonner leur expulsion des lieux sous astreinte de 100€ par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir et avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

M [K] sollicite en outre la condamnation in solidum de Mme [F] [P], M [A] [P], M [G] [P] et Mme [V] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 652,16€ à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ; outre 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ; sans écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour justifier de sa qualité à délivrer congé et à agir dans le cadre de la présente instance, M [K] indique être propriétaire du bien donné à bail suite au partage de l’indivision [K]-[T] intervenu en 2021.

En réponse aux exceptions de nullité de forme soulevées par les défendeurs, M [K] expose que le congé, qui mentionnait bien son domicile, a été remis à M [A] [P] sur son lieu de travail à sa demande et que ce dernier a déclaré être habilité à recevoir l’acte pour le compte des trois autres preneurs auxquels le commissaire de justice a par la suite adressé le courrier prévu à l’article 658 du code de procédure civile.

Sur le fond, M [K] fait valoir que le congé est régulier dès lors qu’il a été délivré pour l’un des motifs prévus à l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 sans qu’il ait à justifier du caractère réel et sérieux de ce projet de reprise. Il précise ne pas pouvoir justifier de la réalité du projet de sa fille puisque l’occupation des lieux par les locataires l’empêche de venir s’y installer.

Surabondamment, M [K] allègue de l’inapplicabilité de la loi de 1989 dès lors que le local donné à bail ne constitue pas la résidence principale des défendeurs ; de sorte que le congé délivré n’a pas à être motivé et doit être validé eu égard au délai de préavis raisonnable qui a été laissé aux locataires pour quitter les lieux.

Mme [F] [P], M [A] [P], M [G] [P] et Mme [V] [P] (ci-après consorts [P]), représentés par leur Conseil, concluent à l’irrecevabilité des demandes de M [K] ainsi qu’à leur rejet et sollicitent sa condamnation au paiement d’une somme de 1500€ à chacun d’entre eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens.

Les consorts [P] soulèvent le défaut de qualité à agir de M [K] dès lors que le bail a été consenti par l’indivision [K]-[T] et qu’il ne justifie pas venir aux droits de celle-ci.

Ils considèrent que ce défaut de qualité à agir constitue à la fois une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile et une nullité de forme du congé.

Les consorts [P] estiment également que les actes de signification du congé sont entachés de nullité, d’une part, pour avoir tous été remis à la personne de M [A] [P] sur son lieu de travail et non à domicile comme le prévoit l’article 655 du code de procédure civile et d’autre part, pour ne pas mentionner l’adresse de M [K] comme l’exige l’article 648 de ce code. Selon les consorts [P], ces irrégularités leur ont causé un préjudice puisqu’à l’exception de [A] [P], ils ont eu connaissance du congé moins de 6 mois avant le terme du bail et que faute d’adresse du bailleur, ils n’ont pas pu officiellement contester le congé.

Sur le fond, les consorts [P] font valoir que faute de congé valide, le bail s’est tacitement reconduit, comme en attestent d’ailleurs la notification d’augmentation du loyer en octobre 2024 et la délivrance de quittances pour les mois de décembre 2024 et janvier 2025.

Ils contestent par ailleurs le motif du congé en relevant que la fille de M [K] réside au ROYAUME UNI et qu’il n’a jamais été justifié de son déménagement en FRANCE. Ils soupçonnent M [K] de vouloir récupérer le logement pour en faire une location saisonnière.

Enfin, ils affirment que le bien loué constitue bien la résidence principale de [A] [P].

SUR CE

SUR LA RECEVABILITE A AGIR DE M [K]

Il résulte des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable tout prétention émise par une personne qui ne disposerait pas du droit d’agir ; lequel nécessite intérêt et qualité à agir.

En matière de bail d’habitation, seul le bailleur a qualité et intérêt à agir en résiliation du contrat.

En l’espèce, le bail a été consenti par l’indivision [K]-[T] qui, doit-on le rappeler, n’a pas la personnalité juridique.

Il ressort de l’attestation établie le 08 avril 2025 par Maître [L] [Y], notaire à [Localité 6], que dans le cadre d’un partage intervenu entre M [R] [K] et Mme [I] [K] épouse [T] [N] en 2021, le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7], constitué notamment d’un chalet, a été attribué à M [R] [K] en pleine propriété.

En conséquence, M [R] [K] avait qualité pour délivrer le congé en 2024 et introduire la présente action en validation dudit congé. Son action sera donc déclarée recevable.

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

1/ La régularité du congé et de sa délivrance

La nullité pour vice de forme d’un congé délivré par acte extra judiciaire est régie par les dispositions de l’article 114 du code de procédure civile duquel il ressort notamment que la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité du congé

Au vu de ce qui précède, la nullité du congé tirée de l’incapacité à agir de M [K] doit être écartée.

La nullité des procès-verbaux de signification du congé

En premier lieu, il convient d’écarter la nullité tirée du défaut de mention du domicile de M [K] imposée par l’article 648 du code de procédure civile dès lors que le congé comporte bien cette précision. Il est en effet indiqué que le congé est délivré « à la demande de M [K] [R] (…) domicilié [Adresse 2] [Localité 9] UK ROYAUME UNI ».

Il importe peu que cette adresse ne soit pas reportée sur le procès-verbal de signification qui n’est pas un acte « indépendant » délivré seul mais nécessairement accompagné de l’acte qu’il porte à la connaissance de son destinataire.

S’agissant des modalités de la remise de l’acte, l’article 655 du code de procédure civile dispose que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence (…). La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire à condition que la personne présente l’accepte et déclare ses nom, prénom et qualité. Le commissaire de justice doit laisser, dans tous les cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

Il doit aussi, en application des dispositions de l’article 658, aviser l’intéressé de la signification par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et contenant une copie de l’acte de signification.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de signification du congé, dont les mentions font foi jusqu’à preuve contraire, que le commissaire de justice a remis l’acte à M [A] [P] en personne qui a accepté de recevoir les copies destinées à sa mère, son frère et sa belle-sœur.

Le commissaire de justice indique avoir laissé l’avis de passage au domicile du signifié et avoir adressé la lettre simple de l’article 658 le premier jour ouvrable suivant la signification.

Il est constant que lors de la remise de ces actes, M [A] [P] n’était pas à son domicile mais au [Adresse 1] à [Localité 7]. Cependant, il n’en résulte aucun grief pour Mme [F] [P], M [G] [P] et Mme [V] [P] qui en ont bien été avisés dans les conditions prévues aux articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile.

En tout état de cause, ils ne peuvent utilement alléguer d’une information tardive dès lors qu’en vertu des dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le délai de préavis court à compter de la signification de l’acte, soit en l’espèce le 23 mai 2024, et non de celui de sa prise de connaissance effective par ses destinataires.

En conséquence, il convient de rejeter les exceptions de nullité soulevées par les consorts [P].

2/ Le motif du congé

Il résulte de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que le congé donné par le bailleur ne peut être justifié que par sa décision de reprendre ou vendre le logement ou par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué.

Le congé délivré pour reprise doit préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire qui ne peut être que le bailleur lui-même ou son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin.

Le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations du bailleur. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé délivré indique bien le motif de reprise au profit de Mme [W] [K], fille du bailleur résidant [Adresse 2] [Localité 9] ROYAUME UNI.

Cependant, M [K] ne justifie nullement du caractère réel et sérieux de ce motif comme le lui impose l’article 15 précité. A aucun moment, y compris dans le cadre de la présente instance, M [K] n’explique les raisons pour lesquelles ou les circonstances qui justifieraient que sa fille, âgée de 36 ans au jour de la délivrance du congé, née à TAIWAN et résidant chez le requérant au ROYAUME UNI, viendrait s’installer à [Localité 7] dans un chalet de 73 m².

Faute de pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de l’intention de reprise, M [K] se prévaut de l’inapplicabilité de la loi du 06 juillet 1989 au présent litige.

Or, il convient de relever qu’aux termes du contrat de bail, les parties ont entendu se soumettre à ce régime qui a au demeurant été appliqué pour la délivrance du congé.

La facture d’électricité produite aux débats, bien qu’adressée à ARSAC, concerne le chalet de [Localité 7] et mentionne une consommation de 8354 kwh pour l’année 2023 ; ce qui tend à démontrer une occupation du logement au moins 8 mois dans l’année comme l’exige l’article 2 de la loi de 89.

Enfin, il importe peu que M [A] [P] exerce peut-être son activité professionnelle dans les lieux loués dès lors qu au vu de l’extrait du répertoire SINRENE versé aux débats, il ne s’agit pas d’une activité commerciale et qu’en vertu de l’article 2 sus visé de la loi de 1989, ses dispositions sont applicables aux locaux à usage mixte professionnel et d’habitation.

Sur les frais de procédure

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte par ailleurs de de l’article 700 de ce code que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pur des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M [R] [K], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens et à verser aux défendeurs une somme de 1500€ au titre de l’article 700 d code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DECLARE M [R] [K] recevable en ses demandes ;

DECLARE le congé délivré le 23 mai 2024 non valide ;

En conséquence, DEBOUTE M [R] [K] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M [R] [K] à verser à Mme [F] [P], M [A] [P], M [G] [P] et Mme [V] [P] ensemble une somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [R] [K] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE