TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yael BRAMI CREHANGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W3Y

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT,

[Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [B],

[Adresse 2]

représenté par M^e Yael BRAMI CREHANGE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W3Y

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 23/02/2022, la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à [F] [B] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 346,68 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 129,15 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 03/05/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1778,74 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 20/12/2024 à étude, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner [F] [B] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour les mêmes motifs ;

— ordonner, l’expulsion immédiate d'[F] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner [F] [B] à payer une somme de 1604,42 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la SA BATIGERE HABITAT, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux et aux charges ;

— condamner [F] [B] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 03/05/2024.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS 27/12/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 21/03/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 26/05/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise la créance totale à la somme de 2380,04 euros, terme d’avril 2025 inclus, et maintient les demandes dans les termes de l’assignation. Elle ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement.

[F] [B], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement suspensifs jusqu’à apurement de la dette et le rejet des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il propose d’apurer sa dette en réglant 120 euros par mois en plus du loyer courant. Il explique avoir retrouvé un emploi ce qui lui a permis de reprendre le paiement des loyers courants.

La décision était mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de L’État au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CAF le 03/05/2024.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 03/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[F] [B] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 03/07/2024 à minuit, soit à compter du 04/07/2024.

[F] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique avoir rencontré des difficultés suite à la perte de son emploi mais avoir repris le paiement de son loyer courant depuis qu’il a retrouvé un poste.

Il résulte du décompte locatif qu’il a repris le paiement des loyers et charges avant l’audience et a fait un versement supplémentaire de 400 euros pour commencer à apurer sa dette.

La SA BATIGERE HABITA ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’apurement possible par le locataire, du règlement intégral du dernier loyer avant l’audience, de la demande faite à l’audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion d'[F] [B] , et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit qu'[F] [B] reste devoir une somme de 2269,18 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30/04/2025, mois d’avril 2025 inclus et hors frais.

[F] [B] ne conteste pas le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner [F] [B] au paiement de cette somme à la SA BATIGERE HABITAT au titre des loyers et charges échus dus jusqu’au terme d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des versements effectués après la délivrance du commandement.

Compte tenu de la récente reprise des paiements et de la nouvelle reprise d’activité du locataire, il semble nécessaire d’ajuster la proposition d’apurement. Il convient de dire que la dette sera apurée par 36 mensualités de 63 euros, selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[F] [B] sera alors condamné au paiement de celle-ci, outre les charges en sus, à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès–verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [F] [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 03/05/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 04/07/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [F] [B] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 2269,18 euros au titre du remboursement des loyers et charges dus au terme d’avril 2025 inclus, selon décompte arrêté au 30/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE, [F] [B] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 63 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [F] [B] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que la SA BATIGERE HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion d'[F] [B] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [F] [B] à payer à la SA BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [F] [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 03/05/2024 ;

DEBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Rédigé par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS, greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection