TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :

Le 17.6 ……………………………………………

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Clément BERAUD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01544 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U66

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [B]

née le 19 Mars 1966 à [Localité 6], domiciliée : chez SASU SIAB IMMO ( Administrateur de biens), [Adresse 2]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [U]

né le 10 Mars 1974 à [Localité 4] (ALGERIE[Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Clément BERAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 11 décembre 2014, à effets au 22 décembre 2014, Madame [S] [B] a donné à bail à Monsieur [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 12 janvier 2023, Madame [B] a signifié un congé pour vente à Monsieur [U], avec effets au 21 décembre 2023.

Monsieur [U] n’a pas notifié son intention de se rendre acquéreur des lieux et n’a pas quitté les lieux.

Par assignation du 26 février 2024, Madame [S] [B] a attrait Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] à l’effet d’entendre, sous le visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

— valider le congé pour vente délivré à Monsieur [U] et constater que celui-ci est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2023

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U], ainsi que celle de tout occupant des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de égale au loyer actuel avec charges, révisable, jusqu’à libération effective des lieux, outre à une somme de 192,29 euros au titre d’un arriéré locatif au 30 janvier 2024, un montant de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, les entiers dépens de l’instance et frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 18 mars 2025.

Lors des débats, chacune des parties a été représentée par son conseil et s’est référée à ses dernières conclusions déposées.

Madame [B] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.207,58 euros au 5 mars 2025, et à s’opposer aux demandes de Monsieur [U].

Madame [B] [S] souligne en substance que Monsieur [B] qui devait quitter les lieux au 21 décembre 2023, a déjà bénéficié de larges délais pour se reloger. Or il ne justifie d’aucune démarche en ce sens et ne règle pas scrupuleusement ses loyers et charges.

Monsieur [U] [R] a sollicité des délais pour quitter les lieux et le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles. Il a fait valoir la charge de trois enfants et des ressources insuffisantes pour lui permettre d’accéder à un logement.

Le délibéré a été fixé au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

“I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

IV. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.»

Il en résulte qu’il appartient donc au juge de vérifier et de contrôler la validité du congé délivré par un bailleur à son locataire.

Le juge apprécie souverainement la motivation fournie par le bailleur dans le congé.

En l’espèce, le congé a été délivré au locataire par courrier recommandé avec avis de réception, pli signé par Monsieur [U] le 16 janvier 2023, avec effets au 21 décembre 2023.

Le bail a été signé le 11 décembre 2014, avec prise d’effets le 22 décembre 2014, pour une durée de trois ans reconductible tacitement. Le bail arrivait donc à expiration le 21 décembre 2023, de sorte que le congé a bien été délivré 6 mois avant l’expiration du bail.

Le congé comportait les éléments relatifs à la vente et proposait à Monsieur [U] de l’acquérir au prix de 190.000 euros.

En conséquence, aucune irrégularité de forme ou de fond n’entache ce congé qui ne pourra qu’être validé.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [U] justifie de la charge de trois enfants, d’un salaire mensuel de 1.603 euros en janvier 2024 et d’un revenu fiscal de 17.225 euros pour son foyer en 2022. Outre que ces ressources ne sont pas actualisées, Monsieur [U] ne démontre pas en tout état de cause, ses diligences de relogement, ni d’impossibilité d’hébergement auprès de tiers, entourage familial ou amical. D’autre part, il se maintient se maintient dans les lieux depuis décembre 2023 et ne s’est pas acquitté de l’ensemble des loyers et charges depuis alors que la bailleresse est une personne privée.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux formée par Monsieur [U].

Partant, il conviendra de :

— dire que le congé délivré par Madame [B] est parfaitement valable,

— constater que Monsieur [U] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 21 décembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [U] à payer à Madame [B] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer pratiqué avec charges, soit un montant de 925,24 euros, révisable suivant les modalités et indices prévus au bail résilié, due depuis le 21 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le décompte du locataire actualisé au 5 mars 2025 indique qu’il reste à devoir une somme de 2.207,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 338,62 euros correspondant à des frais de relance ou clauses pénales qui ne peuvent être réclamés par le bailleur conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Pour le reste, Monsieur [U] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative, et n’apporte pas la preuve de sa libération. Il sera par conséquent, condamné au paiement d’une somme de 1.868,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mars 2025.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [U] qui succombe, au paiement des entiers dépens, outre à une somme de 700 euros à Madame [B] au titre des frais exposés pour l’instance et non compris dans les dépens.

La demande formée au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

Aucune circonstance de l’espèce ne commande d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 5], statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT QUE le congé délivré le 12 janvier 2023 par Madame [S] [B] à Monsieur [R] [U], concernant son appartement situé situé [Adresse 7] est valable et bien-fondé ;

CONSTATE que Monsieur [R] [U] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 21 décembre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [R] [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [R] [U] ainsi que tout occupant de son chef de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [U] et tout occupant de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit la somme actuelle de 925,24 euros, révisable suivant les modalités et indices prévus au bail résilié ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à Madame [S] [B] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à Madame [S] [B] la somme de 1.868,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 5 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à Madame [S] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE