TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Laurence LECLERCQ-DEZAMIS

— Maître Denys TROTSKY

Copie certifiée conforme à :

— M^e Laurence LECLERCQ-DEZAMIS

— Maître Denys TROTSKY

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10058

N° Portalis 352J-W-B7I-C4XH6

N° MINUTE :

Assignation du :

23 juillet 2024

JUGEMENT

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétés de l’immeuble sis, [Adresse 1], réprésenté par son syndic, le Cabinet 3 C GESTION IMMOBILIERE, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: A551

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire R077

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XH6

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI LA TOUR est propriétaire des lots de copropriété n° 57 et 118 d’un immeuble situé [Adresse 2] à paris 16ème.

Par exploit d’huissier signifié le 23 juillet 2024 à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à paris 16ème a fait assigner la SCI [Adresse 7] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 13 février 2025 en demandant au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1955 et 1231-6 du code civil, de :

— condamner la SCI LA TOUR au paiement de la somme de 12.226,59 euros, au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2024 inclus ;

— condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de la somme de 1.611,38 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— condamner la SCI LA TOUR au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la SCI LA TOUR au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût des commandements de payer en date des 16 septembre 2021, 23 septembre 2022 et 13 octobre 2023 ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI [Adresse 7] s’est constituée le 11 février 2025 mais n’a pas conclu.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025.

Par message électronique notifié le 17 septembre 2025 aux parties, le juge de la mise en état a demandé à l’avocat de la défenderesse confirmation de ce qu’il avait bien pris connaissance de l’ordonnance de clôture prononcée le 13 février 2025, de ce que le dossier pouvait bien être plaidé à l’audience du 18 septembre 2025 et, à défaut, notification de conclusions sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture. Il n’a pas été répondu audit message.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 septembre 2025.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XH6

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Selon note en délibéré notifiée par la voie électronique le 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a exposé confirmer les points suivants évoquées à l’audience :

« -lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 20 mars 2025, le cabinet 3C GESTION IMMOBILIERE a été renouvelé en ses fonctions de syndic,

— la défenderesse a réglé intégralement les causes en principal de l’assignation, soit la somme de 12.226,59 €, non pas à réception de celle-ci mais quelques jours avant la tenue de l’assemblée générale sus-mentionnée (le 15 mars 2025) au cours de laquelle ont néanmoins été votées diverses résolutions portant sur la vente par adjudication de ses lots et ce d’autant qu’un nouvel arriéré a été généré par elle,

— en conséquence de quoi, je vous confirme que le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande principale mais maintient de plus fort toutes ses demandes accessoires (article 10-1, dommages-intérêts, article 700 et dépens) ».

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 7] est propriétaire des lots de copropriété n° 57 et 118 d’un immeuble situé [Adresse 2] à paris 16ème (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 octobre 2020, 7 avril 2021, 15 mars 2023 et 22 mars 2023 (pièces n° 29 à 32) par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2020-2021 et 2021-2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièces n° 32 à 36) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 7 à 28) ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024 mentionnant un solde débiteur, hors frais, de 12.226,59 € (pièce n° 6).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI LA TOUR, déduction faite des frais de recouvrement, était débiteur, au 1er juillet 2024 inclus, de 12.226,59 €, hors frais de recouvrement.

Selon note en délibéré notifiée par la voie électronique le 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a exposé que la SCI [Adresse 7] avait réglé cette somme le 15 mars 2025. Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires abandonne sa demande en paiement de la somme de 12.226,59 € au titre des charges échues au 1er juillet 2024 eu égard au règlement intervenu.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

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— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.611,38 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il justifie de la nécessité des frais suivants :

—  42 € au titre de la mise en demeure par lettre recommandée datée du 15 mars 2021 et présentée le 19 mars 2021 (pièce n° 37),

—  42 € au titre de la mise en demeure par lettre recommandée datée du 10 juin 2021 et présentée le 11 juin 2021 (pièce n° 38),

—  223,04 € au titre du commandement de payer du 13 septembre 2021 (pièce n° 41),

—  237,70 € au titre du commandement de payer du 22 septembre 2022 (pièce n° 42),

—  42 € au titre de la mise en demeure par lettre recommandée datée du 7 décembre 2022 et présentée le (date non mentionnée sur l’accusé de réception, néanmoins signé, pièce n° 39),

—  42 € au titre de la mise en demeure par lettre recommandée datée du 13 juin 2023 et présentée le 16 juin 2023 (pièce n° 40),

—  252,64 € au titre du commandement de payer du 5 octobre 2023 (pièce n° 43),

— soit la somme totale de 881,38 €.

Par ailleurs, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Les frais de 300 € inscrits au décompte le 6 septembre 2021, de 300 € inscrits au décompte le 7 septembre 2022 et de 130 € inscrits au décompte le 28 août 2023 au titre de la « remise (du) dossier à l’huissier » (factures du syndic des 6 septembre 2021, 7 septembre 2022 et 26 août 2023, pièce n° 44) ne seront donc pas retenus.

En conséquence, la SCI LA TOUR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 881,38 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 27 Novembre 2025

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2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 7] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI LA TOUR a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2021.

Si le décompte produit (pièce n° 6) mentionne des règlements ponctuels de la SCI [Adresse 7] et si celle-ci a, après l’ordonnance de clôture, soldé le montant de l’arriéré de charges du au 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires justifie que que lors de l’assemblée générale du 21 mars 2024, les copropriétaires ont été contraints de voter une créance douteuse à hauteur de 10.000 € pour palier la carence de la SCI LA TOUR, répartie en charges communes générales entre tous les copropriétaires (résolution n° 4.2, pièce n° 3).

Le défaut de paiement récurrent de la part du débiteur a ainsi contraint le syndicat à répartir la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI [Adresse 7] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI LA TOUR à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dommages-intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 7], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, qui n’incluent pas les commandements de payer en date des 16 septembre 2021, 23 septembre 2022 et 13 octobre 2023 d’ores et déjà intégrés à la condamnation prononcée au titre des frais de recouvrement.

Tenue aux dépens, la SCI LA TOUR sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires abandonne sa demande en paiement de la somme de 12.226,59 € au titre des charges échues au 1er juillet 2024 eu égard au règlement intervenu ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème les sommes de :

—  881,38 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes formées au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, des dommages et intérêts et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LA TOUR au paiement des entiers dépens de l’instance, qui n’incluent pas les commandements de payer en date des 16 septembre 2021, 23 septembre 2022 et 13 octobre 2023 d’ores et déjà intégrés à la condamnation prononcée au titre des frais de recouvrement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente