TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

21 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00903 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDNE

Code NAC : 56B

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 6] C/ S.A.S. RIVOLI DEVELOPPEMENT, S.A.R.L. SPENCER FINANCIAL SERVICES

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du Bâtiment B de la résidence “[Adresse 11]”, sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [S] [J], né le 05 juin 1962 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 60

DEFENDERESSES

S.A.S. RIVOLI DEVELOPPEMENT, inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 442 544 029, dont le siège social se situe [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Partie Défaillante

S.A.R.L. SPENCER FINANCIAL SERVICES, au capital de 66 000 euros, inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 387 711 179, dont le sièhe social se situe [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Partie Défaillante

Débats tenus à l’audience du : 16 Septembre 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 8] est une société civile immobiliere dont les trois actionnaires sont RIVOLI DEVELOPPEMMENT, SVM IMMOBILIER et SPENCER FINANCIAL SERVICES.

Aux termes des statuts de la SCI (article 7), le capital social de 100 parts est réparti comme suit : RIVOLI DEVELOPPEMENT (43 parts), SPENCER FINANCIAL SERVICES (42 parts) et SVM IMMO (15 parts).

La société SVM IMMO a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 26 juin 2024.

La SCI [Adresse 11] a acquis un terrain à bâtir [Adresse 15] sur la

commune de [Localité 10] pour y lancer un projet de construction de logements, dont 4 appartements constituant le bâtiment B, en vue de leur vente en l’état futur achèvement.

La réception des parties communes a eu lieu le 26 janvier 2017 avec réserves. La livraison des parties communes du bâtiment B a été effectuée le 10 juillet 2018 avec réserves. La liste des réserves a été complétée par courrier recommande avec accuse de reception du syndicat des copropriétaires en date du 9 août 2018.

Aucune réserve n’a été levée par la SCI LE DOMAINE DE LA GARDERIE, laquelle a assigné le constructeur, le GROUPE NC, en référé expertise sur l’ensemble des désordres constatés sur la construction, tant au niveau des parties privatives que des parties communes des deux immeubles.

Par ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Versailles en date du 6 février 2018, Monsieur [N] [H] a été désigné en qualité d’expert. Par ordonnance de référé du 11 octobre 2018, cette expertise a été rendue commune au Syndicat des copropriétaires du Bâtiment B de la [Adresse 13].

Par exploit d’huissier en date du 8 juillet 2019, le Syndicat des copropriétaires du bâtiment B a assigné au fond la SCI [Adresse 11] aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 70.000 euros à parfaire en réparation de son préjudice matériel et la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Par ordonnance du 25 mars 2021, le Juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Suite au rétablissement de l’affaire au rôle, par ordonnance du juge de la mise en état du 15 novembre 2024, la SCI LE [Adresse 7] DE LA GARDERIE a été condamnée à allouer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] une provision de 100 166,70 euros au titre de la levée des réserves ainsi qu’une provision de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance et une somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI LE [Adresse 7] DE LA [Adresse 9] n’a pas interjeté appel de cette ordonnance et n’a pas exécuté les condamnations financières mises à sa charge.

Un procès-verbal de saisie-attribution a été signifié par acte d’huissier à la Société Générale, établissement bancaire de la SCI [Adresse 8], le 5 mai 2025. Les procédures de saisie-attribution se sont avérées infructueuses.

Par acte de Commissaire de Justice en date des 19 et 30 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], sise [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole M. [S] [J], a assigné la société RIVOLI DEVELOPPEMENT et la société SPENCER FINANCIAL SERVICES en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— condamner la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à lui verser une provision à valoir sur les coûts de levée des réserves, sur le préjudice de jouissance et des frais de procédure engagés de 46 727 euros, à proportion de sa part dans le capital social de la SCI [Adresse 8],

— condamner la société SPENCER FINANCIAL SERVICES à lui verser une provision à valoir sur les coûts de levée des réserves, sur le préjudice de jouissance et des frais de procédure engagés de 45 640 euros, à proportion de sa part dans le capital social de la SCI [Adresse 8],

— condamner solidairement la société RIVOLI DEVELOPPEMENT et la société SPENCER FINANCIAL SERVICES à lui verser une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code civil ainsi qu’aux entiers dépens.

Les défenderesses ne sont pas représentées.

A l’audience du 16 septembre 2025, le demandeur se désiste de son instance à l’égard de la société SPENCER FINANCIAL SERVICES.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

L’article 1857 du Code civil dispose qu’ à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurpart dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

L’article 1858 du même code ajoute que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

En l’espèce, par ordonnance du juge de la mise en état du 15 novembre 2024, la SCI LE [Adresse 7] DE LA GARDERIE a été condamnée à allouer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] une provision de 100 166,70 euros TTC au titre de la levée des réserves et une provision de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi qu’une somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les diligences aux fins de mise à exécution forcée des condamnations sont restées vaines.

Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 46 726,68 euros (100 166, 70 + 5000 + 3500 =

108 666,70 x 43%) au titre des condamnations de la SCI [Adresse 11] correspondant à sa part d’associé dans cette dernière.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la société RIVOLI DEVELOPPEMENT, partie succombante, à payer au demandeur la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société RIVOLI DEVELOPPEMENT sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Constatons le désistement d’instance du demandeur à l’égard de la société SPENCER FINANCIAL SERVICES,

Condamnons la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], sise [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole M. [S] [J], la somme provisionnelle de 46 726,68 euros,

Condamnons la société RIVOLI DEVELOPPEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires du Bâtiment B de la [Adresse 14], sise [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole M. [S] [J], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société RIVOLI DEVELOPPEMENT aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY