TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00912 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBIW

JUGEMENT

DU : 27 Décembre 2024

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

M. [L] [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e CHAPULUT + CCC

CCC DEFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail sous seing privé en date du 31 juillet 2015, la société IMMOBILIERE 3F, a donné à bail à Monsieur [Y] [L] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

Le 03 Mai 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [Y] [L] un commandement de payer les loyers échus, pour un montant principal de 2662, 23 euros selon décompte arrêté au 14 avril 2023. Celui-ci a été dénoncé à la CCAPEX le 27 avril 2023.

Par assignation délivrée à personne le 10 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société IMMOBILIERE 3F sollicite sous le bénéficie de l’exécution provisoire de:

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

condamner le locataire à payer la somme de 5739, 94 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner le locataire à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Le 11 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département.

L’audience s’est tenue le 05 novembre 2024 et la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a indiqué se désister de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer ne visant la clause contractuellement prévue, et maintient pour le surplus ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 23 octobre 2024 (échéance du mois de septembre incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5752, 06 euros. Elle a précisé ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement

Monsieur [Y] [L] cité à l’étude du commissaire de justice, comparait. Il ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour s’en acquitter à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer. Il indique avoir été victime d’un accident ce qui entrainé une perte de revenus, qu’il travaille de nouveau en CDI depuis 2 mois en qualité d’aide-soignant et perçoit un salaire de régulier, qu’il n’a pas d’enfants à charge.

Le demandeur déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement En revanche, il maintient sa demande de résiliation judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La CCAPEX a été saisie dans le délai légal.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 23 octobre 2024 (échéance du mois de septembre incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5739,94 euros. Il convient de déduire de ce montant la somme de 20,52 euros au titre des frais de rejet indûment portés sur le décompte locatif.

Il ressort des pièces fournies convient donc de condamner Monsieur [Y] [L] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5719,42 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 Mai 2023.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire

Aux termes des articles 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le décompte démontre que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, ce qui n’est pas contesté. Il est constaté un paiement irrégulier des loyers depuis février 2020. Au cours de l’année 2023 seuls des versements en janvier, février et juillet 2023 ont été effectués. Le paiement des loyers n’a été que partiellement effectué depuis janvier 2024, avec un accroissement constant de la dette. Toutefois une reprise des paiements est constatée en septembre 2024. La gravité du manquement aux obligations est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du bail verbal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

Cependant, l’article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation actuelle du locataire, qui a repris une activité professionnelle depuis quelques mois susceptible d’améliorer ses capacités financières, et du défaut d’opposition de la société IMMOBILIERE 3F sur l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder au défendeur un délai pour régler l’arriéré de loyer.

Dans ces circonstances, il convient d’autoriser Monsieur [Y] [L] à se libérer de la dette locative à hauteur de 200 euros par mois, la résiliation du bail et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail n’étant prononcées qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

A compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande d’expulsion

La bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire en cas de non-respect de l’échéancier d’apurement de la dette.

Il y a lieu de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [L] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société IMMOBLIERE 3F de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE pour le surplus la recevabilité de l’action intentée par la société IMMOBILIERE 3F ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] [N] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5719,42 € actualisée au 23 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 03 Mai 2023 ;

AUTORISE Monsieur [Y] [L] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 200 euros et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision;

DIT qu’en cas de paiement intégral de la dette selon les modalités ci-dessus et du paiement du loyer courant, ainsi que des charges locatives, à la date d’exigibilité, le contrat de bail ne sera pas résilié ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, demeurée infructueuse, Monsieur [Y] [L] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société IMMOBILIERE 3F;

A défaut de respect de l’échéancier :

PRONONCE la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier loyer impayé ou des mensualités d’apurement de la dette, au cours de l’échéancier précédemment fixé ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [L], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à verser à la société IMMOBILIERE 3F à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à libération effective des lieux loués, une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

En tout état de cause :

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] au paiement des dépens ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE