TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

9ème chambre 3ème section

N° RG 24/03417

N° Portalis 352J-W-B7I-C4FXM

N° MINUTE : 5

Assignation du :

05 mars 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 04 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [HU], intervenant volontaire

[Adresse 29]

[Localité 87]

Monsieur [KL] [M]

[Adresse 157]

[Localité 1]

Monsieur [YS] [E]

[Adresse 64]

[Localité 84]

Monsieur [JG] [I]

[Adresse 66]

[Localité 19]

Madame [PJ] [P]

[Adresse 102]

[Localité 162]

Monsieur [KL] [D]

[Adresse 86]

[Localité 134]

Monsieur [AM] [K]

[Adresse 78]

[Localité 110]

Monsieur [XM] [L]

[Adresse 38]

[Localité 104]

Monsieur [BT] [MY]

[Adresse 57]

[Localité 133]

Monsieur [JK] [PP]

[Adresse 77]

[Localité 87]

Monsieur [BO] [YR]

[Adresse 44]

[Localité 70]

Madame [DT] [CI]

[Adresse 63]

[Localité 70]

Monsieur [JG] [HG]

[Adresse 114]

[Localité 113]

Monsieur [BO] [T]

[Adresse 41]

[Localité 148]

Société CONTIMELEC

[Adresse 136]

[Localité 153]

Monsieur [J] [HW]

[Adresse 36]

[Localité 152]

Monsieur [GS] [FE]

[Adresse 80]

[Localité 68]

Monsieur [NI] [CM]

[Adresse 5]

[Localité 140]

Madame [RP] [RG]

[Adresse 39]

[Localité 170]

Madame [PW] [EG]

[Adresse 166]

[Localité 2]

Monsieur [SC] [OK] [NN]

[Adresse 106]

[Localité 130]

Monsieur [BK] [BM]

[Adresse 163]

[Localité 125]

Madame [CK] [LG] [NE] épouse [GY]

[Adresse 168]

[Localité 125]

Monsieur [CM] [KW]

[Adresse 177]

[Localité 164] (BELGIQUE)

Monsieur [BT] [MZ] [ZD] [Z]

[Adresse 46]

[Localité 111]

Monsieur [SL] [MI]

[Adresse 30]

[Localité 143]

Monsieur [JC] [AN]

[Adresse 31]

[Localité 124]

Monsieur [OJ] [GR]

[Adresse 7]

[Localité 42]

Monsieur [XV] [VJ]

[Adresse 137]

[Localité 138]

Monsieur [ZC] [JI]

[Adresse 9]

[Localité 150]

Monsieur [ZY] [UN]

[Adresse 13]

[Localité 145]

Monsieur [R] [RW]

[Adresse 107]

[Localité 75]

Monsieur [N] [GI]

[Adresse 67]

[Localité 109]

Madame [KG] [GI]

[Adresse 67]

[Localité 109]

Monsieur [ZD] [LL]

[Adresse 55]

[Localité 117]

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 49]

[Localité 135]

Monsieur [A] [JP]

[Localité 72]

Monsieur [UZ] [LL]

[Adresse 142]

[Localité 117]

Monsieur [MD] [LM]

[Adresse 6]

[Localité 101]

Monsieur [OE] [LS]

[Adresse 179]

[Adresse 179]

[Localité 158]

Monsieur [EY] [GC]

[Adresse 92]

[Localité 165]

Monsieur [YS] [DM]

[Adresse 176]

[Localité 161]

Monsieur [ZB] [LC]

[Adresse 43]

[Localité 116]

Monsieur [JR] [RL]

[Adresse 11]

[Localité 51]

Monsieur [IE] [BI]

[Adresse 59]

[Localité 175]

Madame [KV] [O] épouse [BI]

[Adresse 59]

[Localité 175]

Monsieur [TI] [B]

[Adresse 48]

[Localité 154]

Monsieur [NI] [UE]

[Adresse 91]

[Localité 156]

Monsieur [NV] [BR] [ZO]

[Adresse 90]

[Localité 69]

Madame [PK] [EE]

[Adresse 93]

[Localité 70]

Madame [CK] [JW] [ZN]

[Adresse 85]

[Localité 89]

Madame [MS] [ZM]

[Adresse 65]

[Localité 3]

Monsieur [BT] [IC]

[Adresse 56]

[Localité 133]

Madame [NY] [IC]

[Adresse 56]

[Localité 133]

Monsieur [PA] [VT]

[Adresse 83]

[Localité 126]

Monsieur [DR] [VV]

[Adresse 22]

[Localité 120]

Monsieur [TI] [KM]

[Adresse 166]

[Localité 2]

Monsieur [F] [W]

[Adresse 12]

[Localité 21]

Monsieur [WY] [HI]

[Adresse 182]

[Localité 100]

Monsieur [OE] [PX]

[Adresse 4]

[Localité 96]

Monsieur [PB] [TN]

[Adresse 34]

[Localité 112]

Indivision [RV] représentée par Monsieur [WG] [RV]

[Adresse 40]

[Localité 155]

Madame [V] [WF]

[Adresse 28]

[Localité 173]

Monsieur [JC] [WF]

[Adresse 28]

[Localité 173]

Madame [DK] [HM]

[Adresse 54]

[Localité 174]

Monsieur [HA] [AR]

[Adresse 180]

[Localité 35]

Monsieur [ZY] [VA] [CE]

[Adresse 82]

[Localité 149]

Monsieur [PB] [CG]

[Adresse 23]

[Localité 121]

Monsieur [MD] [C]

[Adresse 61]

[Localité 123]

Monsieur [XW] [TS]

[Adresse 25]

[Localité 115]

Monsieur [OU] [PZ]

[Adresse 178]

[Localité 73]

Madame [X] [PZ]

[Adresse 178]

[Localité 73]

Madame [H] [EM]

[Adresse 103]

[Localité 70]

Monsieur [IE] [HE]

[Adresse 129]

[Localité 128]

Monsieur [JC] [KP]

[Adresse 159]

[Localité 98]

Madame [PW] [JX]

[Adresse 17]

[Localité 52]

Monsieur [JC] [CO] [HY]

[Adresse 16]

[Localité 119]

Madame [SS] [MN]

[Adresse 79]

[Localité 88]

Monsieur [BR] [G] [FG]

[Adresse 10]

[Localité 58]

Monsieur [MD] [U]

[Adresse 18]

[Localité 53]

Monsieur [XN] [PG]

[Adresse 97]

[Localité 20]

Monsieur [BK] [SY]

[Adresse 62]

[Localité 71]

Monsieur [OK] [GX]

[Adresse 15]

[Localité 139]

Monsieur [ZY] [JO]

[Adresse 94]

[Localité 131]

Monsieur [MC] [WZ]

[Adresse 76]

[Localité 95]

Monsieur [N] [XA]

[Adresse 181]

[Localité 160]

Madame [PW] [VK] épouse [NX]

[Adresse 105]

[Localité 118]

Monsieur [ZZ] [NX]

[Adresse 105]

[Localité 118]

Monsieur [ZC] [GO]

[Adresse 14]

[Localité 132]

Monsieur [AO] [LZ]

[Adresse 141]

[Localité 147]

Monsieur [IE] [S]

[Adresse 8]

[Localité 172]

Monsieur [GK] [LY]

[Adresse 167]

[Localité 171]

Monsieur [TH] [LY]

[Adresse 167]

[Localité 171]

Monsieur [J] [FW]

[Adresse 108]

[Localité 81]

Monsieur [EI] [SM] [MZ] [OR]

[Adresse 99]

[Localité 151]

Monsieur [PB] [DE]

[Adresse 33]

[Localité 74]

Monsieur [BT] [SI]

[Adresse 27]

[Localité 50]

Monsieur [PA] [SH]

[Adresse 24]

[Localité 122]

Madame [VU] [EA] épouse [DO]

[Adresse 47]

[Localité 127]

Monsieur [ZY] [DI]

[Adresse 60]

[Localité 169]

Tous représentés par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire #B0097

Monsieur [MD] [KA], intervenant volontaire

[Adresse 37]

[Localité 152]

représenté par Maître Mickaêl RUBINSOHN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0586 et Maître Bruno TOURRET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0993

DEFENDERESSES

S.A. MMA IARD, intervenante volontaire

[Adresse 32]

[Localité 144]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, intervenante volontaire

[Adresse 32]

[Localité 144]

représentées par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

SOCIÉTÉ INTER GESTION REIM

[Adresse 45]

[Localité 146]

représentée par Maître Ariane PIERRE NOEL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0514 et Maître Eric de BERAIL de la SELARL KAIROS AVOCATS, avocats au barreau de Lyon, avocat au barreau de Lyon

Société B.T.S.G.² en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société PIERRE INVESTISSEMENT 3

[Adresse 26]

[Localité 171]

défaillante

Société PIERRE INVESTISSEMENT 3

[Adresse 45]

[Localité 146]

défaillante

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente, juge de la mise en état, assistée de Chloé DOS SANTOS, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 04 septembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à diposition au greffe

Réputée contradictoire

En premier ressort

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, 92 investisseurs associés, ci-après dénommés « les Investisseurs » de la société civile de placement immobilier (ci-après SCPI) PIERRE INVESTISSEMENT 3 ont fait assigner la société INTER GESTION REIM. Par conclusions en date du 27 juillet 2024 les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sont intervenues volontairement à l’instance aux côtés d’INTER GESTION REIM, en leur qualité d’assureurs de cette dernière. Deux autres investisseurs, Messieurs [J] [HU] et [MD] [KA] sont intervenus volontairement aux côtés des 92 investisseurs initiaux aux fins de voir engager la responsabilité des défenderesses au titre de l’investissement qu’ils ont fait dans la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 3.

Les Investisseurs prétendent que la société INTER GESTION REIM a manqué à ses obligations dans le cadre de la gestion de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 3 ainsi que dans la cession de ses actifs, causant à la société et aux Investisseurs de lourds préjudices financiers.

Par conclusions successives d’incident en date du 30 mai 2025, INTER GESTION REIM demande au juge de la mise en état de :

“- Rejeter comme prescrite par application de l’article 2224 du code civil l’action indemnitaire diligentée à son encontre en tant qu’elle serait fondée sur des prix d’acquisition prétendument excessifs des immeubles constituant le patrimoine immobilier de la société PIERRE INVESTISSEMENT 3 et sur des coûts de travaux de rénovation prétendument déraisonnables ;

— Rejeter comme irrecevable la demande en tant qu’elle recherche la responsabilité de la société INTER GESTION REIM en qualité de liquidateur amiable au titre de la cession des actifs immobiliers de la société PIERRE INVESTISSEMENT 3 ;

— Condamner chacun des demandeurs à verser à la société INTER GESTION REIM la somme de 150,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens de l’incident.”

Par conclusions d’incident en date du 26 mars 2025, les Investisseurs demandent au juge de la mise en état de :

“- DEBOUTER la société INTER GESTION REIM de ses demandes visant à opposer une fin de non-recevoir à l’action des Demandeurs ;

En conséquence :

— DECLARER recevables les demandeurs au fond pour l’intégralité de leurs demandes ;

— RENVOYER cette affaire à une audience ultérieure pour conclusions sur le fond des défendeurs ;

— CONDAMNER la société INTER GESTION REIM à payer la somme de 100 euros à chacun des demandeurs en réparation du préjudice résultant du caractère dilatoire de la présente procédure ;

— CONDAMNER la société INTER GESTION à payer aux concluants la somme globale de 3000 € au titre de ses frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société INTER GESTION REIM aux entiers dépens”.

Par conclusions d’incident en date du 30 mai 2025, Monsieur [MD] [KA] demande au juge de la mise en état de :

“- DEBOUTER la société INTER GESTION REIM de ses demandes visant à opposer une fin de non-recevoir à l’action des Demandeurs ;

En conséquence :

— DECLARER recevables les demandeurs aux fonds pour l’intégralité de leurs demandes ;

— RENVOYER cette affaire à une audience ultérieure pour conclusions sur le fond des défendeurs ;

— CONDAMNER la société INTER GESTION REIM à payer la somme de 100 euros au demandeur en réparation du préjudice résultant du caractère dilatoire de la présente procédure ;

— CONDAMNER la société INTER GESTION à payer au concluant la somme de 2000 € au titre de ses frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société INTER GESTION REIM aux entiers dépens”.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’incident a été examiné à l’audience du 5 juin 2025 et mis en délibéré au 4 septembre 2025.

SUR CE

I. Sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

La demanderesse à l’incident considère que le point de départ du délai de prescription quinquennale a commencé à courir :

— lors de l’exercice 2010 concernant l’action relative aux prix d’acquisition prétendument excessifs,

— à la date de transmission du rapport de gestion relatif à l’exercice 2011 concernant les demandes relatives au coût des travaux de rénovation car c’est à cette date, selon elle, que ces travaux ont été connus dans leur principe et dans leur montant par les investisseurs.

Ainsi, la demanderesse à l’incident soutient que la date de révélation des prétendus dommages est bien antérieure au délai de 5 ans précédant la délivrance de l’assignation des investisseurs, intervenue au mois de mars 2024.

Les Investisseurs, défendeurs à l’incident considèrent que le point de départ du délai de prescription quinquennale de leur action au fond court à compter de la date à laquelle ils ont eu connaissance de l’absence de rentabilité de l’opération c’est-à-dire à compter de la communication du rapport annuel pour l’exercice 2020 et du changement d’expert mandaté pour déterminer la valeur des actifs immobiliers au regard des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2019.

Au cas présent, s’agissant d’investissements locatifs défiscalisants, la manifestation du dommage résulte de faits susceptibles de révéler aux Investisseurs l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. Lors de l’émission du rapport de gestion 2020 portant sur l’exercice 2019 les Investisseurs associés de la SCPI [NI] INVESTISSEMENT 3 ont eu connaissance d’un écart très important entre l’estimation de BNP PARIBAS et les évaluations faites précédemment par des professionnels de l’immobilier et des notaires consultés par la société. En conséquence, ce n’est qu’à compter de l’émission de ce rapport que le délai de prescription doit commencer à courir car c’est à cette date que les Investisseurs ont été mis en mesure d’apprécier la réalité de la dégradation de la situation financière de la SCPI [NI] INVESTISSEMENT 3 dont résulte l’absence de rentabilité de l’opération qu’ils ont souscrite. Ce rapport a été émis au cours de l’année 2020, l’assignation des Investisseurs datant du mois de mars 2024, le délai de prescription quinquennal n’est pas écoulé.

Dès lors, les demandes introduites par les Investisseurs, s’agissant des préjudices qu’ils ont subis personnellement, devront être déclarées recevables et non prescrites.

II. Sur l’action sociale

L’article 1843-5 du code civil prévoit que " Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société. "

La demanderesse à l’incident soutient que l’action des associés de la SCPI [NI] INVESTISSEMENT 3 contre INTER GESTION REIM au titre de la cession des actifs immobiliers ne peut pas être engagée en ce que cette dernière a agi en qualité de liquidateur amiable et non en qualité de gérant, les cessions étant intervenues postérieurement à la date du 13 juillet 2018, date à laquelle la dissolution amiable de la société [NI] INVESTISSEMENT 3 a été décidée en assemblée générale et lors de laquelle INTER GESTION REIM a été nommée en qualité de liquidateur amiable de la société [NI] INVESTISSEMENT 3.

Au cas présent, les associés de la SCPI [NI] INVESTISSEMENT 3 exercent une action sociale en responsabilité au nom de la société civile contre le liquidateur pour ce qui concerne les cessions d’actifs intervenues postérieurement à la date du 13 juillet 2018. Cette action étant exclusivement ouverte à l’encontre du gérant, la responsabilité du liquidateur amiable de la société ne peut donc pas être engagée sur ce fondement.

En conséquence, les demandes des Investisseurs au titre des cessions de biens intervenues après le 13 juillet 2018, date à laquelle la société INTER GESTION REIM a été nommé liquidateur amiable de la société seront déclarées irrecevables car prescrites.

III. Sur les autres demandes

Les sociétés INTER GESTION REIM, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES qui succombent à l’incident seront condamnées in solidum à payer la somme de 100 euros à chacun des défendeurs à l’incident au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés INTER GESTION REIM, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action des Investisseurs demandeurs au fond dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro 24/03417 recevable s’agissant des demandes de réparation de leurs préjudices personnels ;

DECLARE l’action des Investisseurs demandeurs au fond dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro 24/03417 irrecevable s’agissant de l’action sociale introduite au nom de la société [NI] INVESTISSEMENT 3 au titre des cessions de biens intervenues postérieurement au 13 juillet 2018 ;

CONDAMNE les sociétés INTER GESTION REIM, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES in solidum à payer à chaque demandeur au fond de l’affaire enrôlée sous le numéro 24/03417 la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les sociétés INTER GESTION REIM, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES in solidum aux dépens de l’incident ;

RE NVOIE à l’audience de mise en état du 27 novembre 2025 pour conclusions.

Faite et rendue à Paris le 04 septembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT