TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03164 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZUP

N° de MINUTE : 26/00555

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LE CLOS SAINT [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

Monsieur [O] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

et encore

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [V] est propriétaire des lots n°27, 347 et 348 de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93).

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CLOS SAINT QUENTIN sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], a fait assigner M. [O] [V] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER M. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, en principal, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, appels de fonds du 1er janvier 2025 inclus, la somme de 9.538,81 euros au titre des charges de copropriété proprement dites, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date de la sommation de payer sur la somme de 4.853,59 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du code civil) ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNER M. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CLOS SAINT [Adresse 9] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 996 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version issue de la loi du 13 juillet 2006.

CONDAMNER M. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C.

CONDAMNER M. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en vertu de l’article 700 du C.P.C.

LE CONDAMNER aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [O] [V], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient de surcroît que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de M. [O] [V] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, M. [O] [V] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2025 et fixée à l’audience du 11 mars 2026 Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de vente, justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [O] [V] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2018, 21 mai 2019, 8 décembre 2020, 28 mai 2021, 17 octobre 2022 et 31 juillet 2023, ayant voté les travaux de remplacement des luminaires extérieurs et des serrures des parties communes, l’acquisition d’un tracteur pousseur et ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 31 juillet 2023 au 31 juillet 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Cependant, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice 2022, qui ont été rejetés lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2023 lors du vote de la résolution 5, il ne peut être fait droit à la demande au titre de la régularisation de cet exercice, d’un montant de 1 017,61 euros.

De même, il n’est pas non plus démontré de l’approbation du budget prévisionnel 2025. Il ne peut en conséquence être valablement réclamé les charges courantes du premier trimestre 2025 d’un montant de 969,19 euros ainsi que l’appel de fonds travaux Alur de ce même trimestre, d’un montant de 47,84 euros.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des appels suivants :

« Solde procédure PIMENTA » du 18 décembre 2024 d’un montant de 118,51 euros,

« audit chauffage » du 1er janvier 2025 de 27,88 euros,

« travaux de purges et mise en sécurité des façades bat » du 1er janvier 2025 de 85,14 euros ainsi que la même somme de 85,14 euros recrédités le même jour au motif « mobilisation fonds travaux – travaux de purges et mise en sécurité des façades bat »,

« l’optimisation des charges » du 1er janvier 2025 de 36,88 euros,

Aucune résolution des assemblées générales dont il est versé les procès-verbaux ne porte en effet sur le vote de tels appels. Si à l’égard de la procédure PIMENTA, il avait été soumis au vote des copropriétaires l’approbation de huit appels de fonds entre le 1er juillet 2019 et le 1er avril 2021 lors de l’assemblée générale du 21 mai 2019, il n’est pas démontré que les copropriétaires aient été amenés à se prononcer lors d’une assemblée générale ultérieure sur un appel se rapportant au solde de cette procédure. Ces appels seront en conséquence écartés.

En outre, les travaux de clôture qui avaient été approuvés par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 28 mai 2021 s’avèrent avoir fait l’objet d’une annulation en résolution 13.3 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022. Il n’est pas justifié qu’ils aient fait l’objet d’un vote ultérieur. Ils ne peuvent en conséquence faire valablement l’objet d’un appel de fonds le 6 mars 2023 à hauteur de 221,08 euros. Cette somme sera dès lors également écartée.

Enfin, il ressort de l’extrait de [Localité 8] Livre pour la période du 1er janvier 2023 au 31 août 2023 ainsi que de la sommation de payer du 11 octobre 2024, que Monsieur [V] a procédé à des règlements qui n’ont pas été repris par le syndicat des copropriétaires dans son décompte et qu’il en est de même de paiements effectués au crédit dudit compte par une étude d’huissier et ce, sans qu’il en soit justifié. Il n’est en effet pas explicité les raisons pour lesquelles ces sommes n’ont pas été imputées sur celles réclamées au titre de la période du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2025.

Dès lors, il convient de prendre en considération ces règlements, soit :

le chèque du 10 février 2023 de 600 euros,

le chèque du 27 février 2023 de 600 euros,

le virement du 14 avril 2023 de 789 euros,

le virement du 14 avril 2023 de 4 442 euros,

le virement du 14 avril 2023 de 565 euros,

le virement du 23 mai 2023 de 564,84 euros,

le virement du 28 juin 2023 de 535,96 euros,

le règlement du 21 juillet 2023 de 600 euros,

le virement du 15 janvier 2024 de 922,96 euros.

Ainsi, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024 dont il est justifié a été de 8.552,61 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 11.072,55 euros.

Il s’en déduit, au regard des éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, que le compte propriétaire de M.[V] était créditeur au 2 janvier 2025. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts qui en découle.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 996 euros au titre de ces frais.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement solliciter le recouvrement de frais relevant de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 au titre de la période du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2025 puisqu’il échoue à démontrer que M.[V] était redevable d’un l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêté au 2 janvier 2025. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires étant débouté de ses demandes principales, il ne peut justifier d’un quelconque préjudice. Il sera en conséquence également débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], de sa demande au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], de sa demande de capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] [Adresse 9] sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], de sa demande de condamnation au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT