TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/55831 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LVB

N° : 10-CH

Assignation du :

08 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société [Adresse 3], société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0112

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ALROMAND (non commercial METHOD ACTING)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS – #A0942

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Vu l’assignation délivrée le 8 août 2024 par la société [Adresse 3], preneur, à la société Alromand, bailleur, par l’effet d’un bail conclu le 3 janvier 2017 sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], aux fins d’enjoindre le bailleur à réaliser les travaux de réfection de la toiture et des toilettes sous astreinte ;

A l’audience du 29 avril 2025, la société [Adresse 3] a soutenu oralement ses conclusions, aux termes desquelles elle demande :

Sur la toiture :

Ordonner à la société Alromand, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, de faire procéder, après avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, aux travaux de réfection de la toiture nécessaires, pour mettre fin au dégât des eaux subi par la société [Adresse 3] ; Sur les toilettes :

A titre principal, ordonner à la société Alromand, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, de faire procéder à la réparation des toilettes du local loué à la société [Adresse 3] ; A titre subsidiaire, ordonner une expertise aux fins de faire établir les causes des désordres affectant les sanitaires et donner son avis sur les travaux nécessaires à la résolution, estimer les préjudices subis et/ ou à venir matériels ou immatériels ; Sur les demandes reconventionnelles :

Débouter la société Alromand de l’intégralité de ses demandes ; En tout état de cause :

Condamner la société Alromand aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En réponse, la société Alromand formule les demandes suivantes :

Recevoir la société Alromand en ses écritures et les déclarer bien fondées,Débouter la société [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Condamner la société Agence Faubourg à communiquer à la société Alromand pour les exercices 2019 à 2024 :O les comptes de résultats détaillés (classe 7 produits), le bilan et les annexes

O les baux ou conventions

O les factures ou quittances

O grand livre comptable de clients détaillés

Sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir

Condamner la société [Adresse 3] à verser à la société Alromand, la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner société [Adresse 3] aux entiers dépens. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative aux travaux de réfection de la toiture

La société Agence Faubourg fonde sa demande sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que sur les articles 605 et 606 du code civil, faisant valoir que la réfection de la toiture relève des grosses réparations et qu’en tout état de cause, les désordres sont liés à la vétusté, des dégâts des eaux provenant de la toiture ayant été constatés par constat d’huissier le 19 juin 2024 puis à nouveau le 9 avril 2025, postérieurement aux réparations réalisées par le bailleur le 31 janvier 2025.

En réponse, la société Alromand fait valoir qu’elle a fait procéder à des travaux par la société Prigoci le 31 janvier 2025 et qu’elle prévoit de faire réparer dans un second temps l’intégralité de la toiture afin d’assurer une meilleure isolation des locaux. Elle ajoute que le constat du 9 avril 2025 ne démontre nullement la persistance de la fuite mais établit seulement que la fuite a eu des conséquences sur la peinture, dont la remise en état est à la charge de l’assureur du preneur à qui il appartient d’effectuer une déclaration de sinistre. Par conséquent, rien ne justifie sa condamnation sous astreinte.

Au soutien de sa demande tendant à voir ordonner au bailleur la réalisation de travaux, la société [Adresse 3] se fonde tant sur l’article 834 que l’article 835 du code de procédure civile, sans développer plus avant la caractérisation d’un motif d’urgence, d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite justifiant la prescription de mesures conservatoires en référé.

En tout état de cause, le constat du 9 avril 2025 ne fait nullement état d’une fuite active du toit nécessitant d’ordonner des mesures conservatoires mais uniquement de peintures endommagées et de présence d’auréoles d’humidité, pour lesquelles rien ne justifie l’intervention du juge des référés.

La demande de travaux de réfection de la toiture sous astreinte est donc rejetée, les travaux demandés ayant été réalisés le 31 janvier 2025 pour mettre fin aux désordres.

Sur la demande relative aux travaux de réfection des toilettes

La société Agence Faubourg sollicite également la réfection des toilettes sous astreinte, faisant valoir que les désordres sont dus à la vétusté comme établi par constat d’huissier le 19 juin 2024 ainsi que le 9 avril 2025 et que la réfection est dès lors à la charge du bailleur, par application de l’article 1755 du code civil.

Subsidiairement, elle fait valoir que le bailleur ne conteste pas la réalité des désordres mais uniquement le fait que la cause soit liée à la vétusté, ce qui justifie la désignation d’un expert pour apporter des éléments de réponse sur ce point.

En réponse, la société Alromand fait valoir que l’entretien du local relève du preneur en application des clauses du bail ; que le preneur ne produit aucun devis d’un plombier déterminant l’origine de la fuite ou encore le coût de la réparation mais a uniquement sollicité un commissaire de justice, qui n’a pas compétence pour déterminer l’origine des désordres ; que la demande d’expertise est disproportionnée au regard du désordre subi et des conséquences alléguées.

En l’espèce, la société [Adresse 3] ne fonde nullement sa demande de travaux sous astreinte en droit, se contentant de l’affirmation du commissaire de justice selon laquelle l’ensemble des sanitaires est à l’état vétuste, sans qu’aucune fuite active ne soit cependant relevée dans le constat du 9 avril 2025.

La demande de travaux de réfection des sanitaires sous astreinte est donc rejetée, cette demande ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés en l’absence de toute urgence, trouble manifestement illicite ou dommage imminent, la discussion tendant à savoir si les travaux demandés relèvent de l’entretien du local ou trouvent son origine dans la vétusté des lieux relevant au surplus du juge du fond.

Concernant la demande d’expertise demandée, celle-ci apparaît disproportionnée tant pas son coût que sa durée au regard des désordres dénoncés portant uniquement sur les sanitaires du local, la mesure d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile n’ayant pas non plus vocation à combler la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve.

En effet, en l’espèce, au soutien de sa demande d’expertise, la société Agence Faubourg ne produit aucune pièce technique évoquant une quelconque vétusté des sanitaires du local pris à bail.

La demande d’expertise judiciaire apparaît disproportionnée en l’espèce au sens de l’article 263 du code de procédure civile et sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de communication de documents

Reconventionnellement, la société Alromand sollicite la communication de documents de son preneur afin d’établir l’existence de sous-locations interdites exposant plusieurs fondements possibles en vue d’un procès futur, à savoir le réajustement des loyers en cas de sous-location interdite, la résiliation du bail en raison de la violation de ses clauses ou encore la demande de restitution des sous-loyers perçus. Au soutien de sa demande, la société Alromand produit plusieurs éléments dont une attestation du gestionnaire quant à la présence de plusieurs noms de société sur la boîte aux lettres de son preneur, les situations au répertoires Sirene de trois associations ou sociétés domiciliées à l’adresse du local loué, les statuts d’une 4e société fixant son siège social également dans les lieux loués, ainsi que deux contrats de prestation de services avec des sociétés tierces concernant la mise à disposition partielle des locaux loués ainsi que des mises en demeure de régulariser leur situation aux différentes sociétés ainsi identifiées.

En réponse, la société [Adresse 3] fait valoir que le bailleur n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande, qu’elle produit déjà de nombreux éléments sur la présence d’autres sociétés à l’adresse du local loué et que ces différentes sociétés, qui présentent des liens juridiques avec la société Agence Faubourg ne sont nullement en situation de sous-location, la société UNOW ayant en outre bénéficié d’un contrat de prestation de services qui s’est terminé à l’été 2024 et la société [Adresse 4] étant elle-même locataire du bailleur à ladite adresse.

Les documents produits aux débats laissent apparaître un motif légitime au sens de l’article 145 pour un éventuel procès futur à raison de la sous-location non autorisée des locaux, qui justifient la communication partielle des documents demandés, à savoir le grand livre comptable de la société [Adresse 3] pour l’année 2024 pour établir l’éventuelle perception de loyers dans le cadre de sous-locations non autorisées, une seule année étant nécessaire pour établir un tel fait. Cet élément comptable apparaît suffisant et les autres demandes seront rejetées.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner la communication de baux ou conventions, factures ou quittances, l’existence réelle de ces documents n’étant pas établie et leur communication sous astreinte ne pouvant dès lors être ordonnée.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande que chacune des parties conserve ses dépens à sa charge et que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile soient rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de travaux sous astreinte formulées par la société Agence Faubourg ;

Rejetons la demande d’expertise judiciaire demandée par la société [Adresse 3], en l’absence de toute utilité de la mesure ;

Ordonnons à la société Agence Faubourg la communication de son [Localité 5] livre comptable, pour l’année 2024 uniquement, à la société Alromand, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, prononcée pour une durée de trois mois, commençant à courir à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chacune des parties conservera ses dépens à sa charge ;

Rejetons le surplus des demandes.

Fait à [Localité 6] le 03 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN