TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MASSAIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PERRET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03870 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEL

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAGIMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître PERRET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E801

DÉFENDERESSE

Madame [K] [X] épouse [Y],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître MASSAIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K188

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03870 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 septembre 2022, la SCI SAGIMMO a donné à bail à M. [T] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1295 euros outre une provision sur charges de 175 euros.

M. [T] [Y] était alors marié à Mme [K] [X].

Le 21 juillet 2023, M. [T] [Y] a délivré un congé, reçu le 24 juillet 2023.

Un état des lieux contradictoire avec remise des clés a eu lieu le 17 août 2023, en présence du mandataire de M. [T] [Y] et en l’absence de Mme [K] [X].

Suspectant l’occupation des lieux par un tiers, la société SAGIMMO a mandaté Me [H] [M], commissaire de justice, aux fins de constat. Par acte en date du 25 septembre 2023, ce dernier a constaté la présence de Mme [K] [Y] [X] dans le logement, ainsi que l’affichage de son nom sur la boîte aux lettres. Interrogée, Mme [K] [Y] [X] a exposé s’être absentée du 2 août 2023 au 28 août 2023 et avoir trouvé le logement vide de tout bien et de tout mobilier à son retour, précisant avoir dû faire changer la serrure du logement après cette découverte.

Par ordonnance sur mesures provisoires en date du 7 novembre 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté que les époux [Y] vivaient séparément depuis septembre 2022, et, en conséquence, dit n’y avoir lieu à statuer sur l’attribution de la jouissance de l’appartement situé [Adresse 3], qui ne constituait pas le domicile conjugal, Mme [X] y résidant seule avec l’enfant commun.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, la SCI SAGIMMO a fait assigner Mme [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation à lui payer :

— la somme de 6259,36 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 29 août 2023 au 5 janvier 2024,

— la somme de 3368,41 euros au titre du remplacement de la serrure de la porte d’entrée de l’appartement et la réfection des peintures des murs et plafonds de l’appartement,

— la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier des 25 septembre 2023 et 5 janvier 2024.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SAGIMMO expose, au visa des articles 544 et 1751 du code civil, que M. [I] [Y] a conclu le contrat de bail portant sur le logement situé au [Adresse 3] sans mentionner son lien matrimonial avec Mme [K] [X], ni faire mention de ce que ce logement était destiné à héberger son épouse, seule, et leur enfant commun. Elle observe qu’il résulte de la décision du juge aux affaires familiales que l’appartement n’a jamais constitué le domicile conjugal, de sorte que la cotitularité du bail ne pouvait être invoquée pour contester l’opposabilité du congé délivré par l’époux et ainsi justifier le maintien dans les lieux de l’épouse. Elle en déduit que le congé délivré par l’époux était valide, de sorte que le titulaire du bail a été déchu de tout titre d’occupation à compter du 24 août 2023. Elle souligne cependant que Mme [K] [X] s’y est introduite par effraction le 29 août 2023, et qu’elle s’y est maintenue jusqu’au 5 janvier 2024.

Au visa de l’article 1240 du code civil, elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance, causé par l’occupation illicite des lieux par Mme [K] [X], ainsi que l’indemnisation de son préjudice matériel, causé par la dégradation de la serrure et des peintures.

Appelée à l’audience du 30 avril 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état. Elle a finalement été retenue à l’audience du 30 avril 2025, à laquelle la SCI SAGIMMO, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées aux termes de son acte introductif d’instance, restreignant toutefois la période au titre de laquelle est sollicitée le paiement d’une indemnité d’occupation, à la période du 14 septembre 2023 au 5 janvier 2024.

Mme [K] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite :

— sa condamnation au paiement d’une somme de 5242,99 euros, correspondante à l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2023,

— des délais de paiement sur 40 mois,

— le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [K] [X] fait valoir la précarité de sa situation personnelle et la fragilité de son état de santé ; elle expose n’avoir eu d’autre choix que de réintégrer les lieux qu’elle occupait avec sa fille avant que son époux, sans l’en informer, n’en donne congé. Elle souligne sa bonne foi, expliquant avoir, dans un premier temps, estimé que le congé donné par son époux ne lui était pas opposable, puisqu’elle était mariée et que le bailleur avait connaissance de son occupation des lieux ; elle ajoute avoir pris ses dispositions pour quitter le logement au plus vite, lorsqu’elle a pris conscience du fait que la situation ne serait pas régularisable, au regard notamment de la décision rendue par le juge aux affaires familiales.

Si elle reconnaît être responsable d’un préjudice de jouissance, elle conteste le quantum de la somme réclamée au titre de l’indemnité d’occupation. Elle explique n’être entrée dans les lieux qu’à compter du 14 septembre 2023 et les avoir quittés le 31 décembre 2023, date à laquelle elle a informé la bailleresse de son départ, la remise des clés ayant été fixée au 5 janvier 2024 du fait de l’absence du représentant du bailleur, dont elle ne saurait être tenue pour responsable.

S’agissant du préjudice matériel résultant des réparations qu’aurait été contrainte de faire la bailleresse, elle reconnaît avoir fait procéder au changement de la serrure, mais observe qu’il résulte de l’état des lieux réalisé le 5 janvier 2024 que la serrure ainsi changée était fonctionnelle, de sorte qu’il n’existait aucune raison objective de la faire changer de nouveau. Elle ajoute qu’il n’est produit qu’un devis à ce titre, sans facture. Elle conteste par ailleurs être responsable des dégradations de la peinture et des boiseries, observant que l’état des lieux réalisé le 5 janvier 2024 ne contient aucune différence avec l’état des lieux de sortie réalisé avec M. [Y] le 17 août 2023, à l’issue duquel la SCI SAGIMMO a manifestement considéré que les dégradations observées relevaient de l’usure normale des lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, " … Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est en l’espèce établi que M. [I] [Y] a donné congé des lieux loués par courrier en date du 21 juillet 2023, reçu le 24 juillet 2024.

Il n’est pas non plus contesté que les dispositions de l’article 1751 du code civil n’étaient en l’espèce pas applicable, le bien litigieux n’ayant pas servi à l’habitation des deux époux.

Dès lors, le congé délivré par M. [I] [Y], seul titulaire du bail, a produit ses effets à la date du 24 août 2024, et le locataire a été déchu de tout titre d’occupation des lieux loués à cette date.

C’est ainsi sans droit ni titre que Mme [K] [X] a réintégré les lieux à une date qui ne peut être établie antérieurement au 14 septembre 2023, le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve, n’établissant pas qu’elle serait entrée dans les lieux avant. En effet, c’est à cette date que M. [U] [Z], Technicien Travaux Economiste de la Direction Immobilière de la société SMA BTP, a signalé à la SCI SAGIMMO le fait que la clé qui lui permettait d’accéder au logement de M. [Y] trois semaines plus tôt ne le lui permettait plus, que la cave était désormais pleine, et que les fenêtres de l’appartement étaient ouvertes. Aucune pièce ne permet d’établir l’impossibilité pour le bailleur de jouir des lieux avant ce signalement.

S’agissant de la date à laquelle les lieux ont été libérés, il sera constaté que si l’état des lieux de sortie a effectivement été réalisé le 5 janvier 2024, Mme [K] [X] justifie avoir contacté M. [Z] en date du 2 janvier 2024 aux fins de restitution des clés ; si, dans le message qu’elle produit, elle affirme avoir déménagé le week-end précédent, il sera rappelé que la restitution effective est caractérisée par la remise des clés au bailleur où à son mandataire, la libération des lieux de toute personne et de tout bien sans restitution des clés étant insuffisante à restituer au bailleur la pleine jouissance de son bien. Mme [K] [X] ne justifiant pas avoir tenté de restituer les clés du logement avant le 2 janvier 2024, c’est cette date qui sera retenue, la remise effective n’ayant eu lieu trois jours plus tard que du fait de l’absence de M. [Z].

Mme [K] [X] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi pour la période du 14 septembre 2023 au 2 janvier 2024, soit au paiement de la somme de :

(1470 / 30 jours x 16) + 1470 x 3 mois + (1470 / 31 jours x 2) = 784 + 4410 + 94,84 euros = 5288,84 euros.

Sur la réparation du préjudice matériel

En application de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI SAGIMMO a fait repeindre les murs, plafonds et boiseries du logement postérieurement au départ de Mme [K] [X], et sollicite que Mme [K] [X] en supporte le coût. Elle produit en outre un devis aux fins de remplacement de la serrure de la porte d’entrée.

Il ne ressort toutefois pas de la comparaison entre l’état des lieux de sortie amiable établi contradictoirement le 17 août 2023 en présence de la mandataire de M. [I] [Y], et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 4 janvier 2024 en présence de Mme [K] [X], que les peintures et boiseries auraient subi des dégradations entre ces deux dates : en effet, les traces d’adhésif, traces, gonflements, éclats de peinture étaient déjà décrits dans le constat du 17 août 2023, de sorte qu’il ne saurait être considéré que les « quelques traces » et « salissures » constatées le 5 janvier 2024, correspondraient à de nouvelles dégradations. Il ressort par ailleurs des photographies jointes aux deux constats que les lieux ont été restitués dans un bon état général, aucune des photographies ne permettant de d’identifier de peintures ou boiseries dégradées. En conséquence, l’imputabilité à Mme [K] [X] des désordres réparés par la remise en peinture de l’appartement n’est pas démontrée.

Concernant le changement de la serrure d’entrée de l’appartement, celui-ci ne constitue une dégradation pouvant être mis à la charge de celui qui en a été à l’initiative, que si la nouvelle serrure n’est pas de même qualité et qu’elle ne présente le même degré de sécurité.

En l’espèce, Mme [K] [X] reconnaît avoir fait changer la serrure, mais la SCI SAGIMMO n’apporte aucun élément de nature à justifier du niveau moindre de sécurité de la serrure posée par Mme [K] [X], le commissaire de justice rendu sur les lieux le 4 janvier 2024 n’ayant pas constaté de désordres et ayant constaté la remise de plusieurs clés.

Le besoin de remplacer la serrure de la porte d’entrée de l’appartement du fait d’un degré de sécurité moindre n’est donc pas justifié par les pièces versées aux débats.

En conséquence, la SCI SAGIMMO sera déboutée de ses demandes indemnitaires formées au titre du remplacement de la serrure de la porte d’entrée de l’appartement et la réfection des peintures des murs et plafonds de l’appartement.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [K] [X] justifie de la fragilité de son état de santé, ainsi que de la précarité de sa situation financière : elle démontre souffrir d’une pathologie lourde, et percevoir le revenu de solidarité active, complété par une pension de 800 euros versée au titre du devoir de secours. Elle a sa charge une enfant âgée de 6 ans, la contribution de M. [I] [Y] à son éducation et à son entretien ayant été fixée à 400 euros.

Les besoins du créancier sont inconnus.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Mme [K] [X] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, dans les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [X], qui succombe en partie, supportera les dépens, lesquels comprendront les frais de constat d’huissier des 25 septembre 2023 et du 5 janvier 2024 en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de débouter la bailleresse de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [X] à verser à la SCI SAGIMMO la somme de 5288,84 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 14 septembre 2023 au 2 janvier 2024 ;

REJETTE les demandes indemnitaires formées au titre du remplacement de la serrure de la porte d’entrée de l’appartement et la réfection des peintures des murs et plafonds de l’appartement ;

AUTORISE Mme [K] [X] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 220 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [K] [X] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait à Paris, le 04 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge