TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : S.A.R.L. JIB OPTIC

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : M^e Grégory COHEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02588 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWQ

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU SDC [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet O'[Localité 7] – [Adresse 1]

représenté par M^e Grégory COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1263

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. JIB OPTIC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02588 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWQ

EXPOSE DU LITIGE

La SARL JIB OPTIC est propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et géré par le syndic O'[Localité 7].

Il a été constaté par le syndic que la SARL JIB OPTIC ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Une mise en demeure en date du 14 octobre 2024 lui a été vainement adressée pour régler la somme en principal de 3689, 80 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 4] a assigné la SARL JIB OPTIC devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner la SARL JIB OPTIC à lui payer la somme de 3828, 18 € d’arriérés appel du 1er trimestre 2025 inclus, dont 540 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ,

— condamner la SARL JIB OPTIC à lui payer la somme de 1300 € de dommages et intérêts,

— condamner la SARL JIB OPTIC à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assignée à personne morale, la SARL JIB OPTIC n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 4] produit une matrice cadastrale justifiant que la SARL JIB OPTIC est propriétaire du lot n° 4 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] correspondant à 258/10042 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la SARL JIB OPTIC n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic O'[Localité 7],

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat, à défaut d’indication contraire,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2023 (1T 2023) et le 1er avril 2024 (2T 2024).

— une lettre de mise en demeure du 14 octobre 2024 reçue par l’intéressée portant sur la somme de 3689, 80 €, courrier attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de la SARL JIB OPTIC, à défaut de justification de sa part,

La somme de 3689, 80 € réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de la SARL JIB OPTIC produit aux débats reflétant les appels de fonds susdits entre le 1er janvier 2023 (1T 2023) et le 1er avril 2024 (2T 2024) pour une créance totale de charges et travaux intégrant aussi les 540 € de frais réclamés par ailleurs.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, il apparaît dans le décompte précité des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic pour un montant demandé de 540 € (48 € x 3 + 300 € + 96 €).

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la SARL JIB OPTIC n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

La SARL JIB OPTIC sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 3689, 80 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 , date de la mise en demeure.

Cette somme inclut, conformément à l’article 10-1 précité, la somme de 540 € correspondant aux frais nécessaires, qui sera augmentée des intérêts au taux légal suivant la même date que pour les sommes réclamées en principal (les frais s’agissant de sommes légalement dues).

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré par l’absence de paiement de la totalité des sommes appelées entre le 28/06/2023 et le 17/04/2023, au fil de paiements en janvier et avril 2024 qui ne correspondent pas aux appels de fonds mais au montant de certaines répartitions montrant ainsi le refus obstiné de concourir à certaines dépenses pourtant votées en assemblée générale et non contestées en l’état actuel des débats.

Cette attitude constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant l’année 2023-2024.

Compte tenu de la limitation des impayés à une période de moins d’un an et de l’existence de paiements ponctuels de la défenderesse, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 50 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SARL JIB OPTIC, partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la SARL JIB OPTIC soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 300 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne la SARL JIB OPTIC à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme la somme de 3689, 80 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées et des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024,

2 e trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 , date de la mise en demeure.

Condamne la SARL JIB OPTIC à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 50 euros au titre de sa résistance abusive,

Condamne la SARL JIB OPTIC aux entiers dépens ,

Condamne la SARL JIB OPTIC à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE