TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [K]

Prefecture de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laura OUANICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02801 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LAP

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le 28 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [D]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G0328

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [K]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02801 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LAP

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 20/07/2020 à effet au 21/07/2020, M. [D] [F] a donné à bail à M. [K] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] pour un loyer de 810 euros et 170 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un premier commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17/07/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3042 euros et un second commandement de payer a été également délivré le 27/11/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 4556 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6/02/2025, M. [D] [F] a fait assigner M. [K] [Z] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [K] [Z] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [K] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ,

— voir condamner M. [K] [Z] au paiement :

— d’une somme de 5570 euros, au titre de l’arriéré dû au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer contractuel et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion

— d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] le 12/02/ 2025.

A l’audience du 20/05/2025, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5570 euros au 1/02/2025 et maintient ses autres demandes.

Il s’oppose à des délais de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, en l’absence de reprise de paiement .

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [K] [Z] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02801 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LAP

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 03/12/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivréle 27/11/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 21/07/2020 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit le 21/07/2023, avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 27/11/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur de sa conclusion. Le délai au commandement était de deux mois.

En l’absence du défendeur qui n’a fait valoir aucune nullité avec grief de ce commandement, il y a lieu de substituer le délai légal au délai erroné.

M. [K] [Z] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27/01/2025 à minuit , soit à compter du 28/01/2025 .

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris selon le dernier décompte, le dernier paiement étant en date du 04/03/2025 ; l’absence du défendeur ne permet pas de connaître sa situation financière .

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [K] [Z] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [K] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [K] [Z] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [K] [Z] reste devoir une somme de 5570 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1/02/2025, février 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [Z] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [K] [Z] à payer à M. [D] [F] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [K] [Z] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 à l’exclusion de celui du 17 juillet 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE M. [D] [F] recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28/01/2025 portant sur les lieux situés au [Adresse 5]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à M. [D] [F] la somme de 5570 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1/02/2025, février 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [D] [F] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [K] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27/11/2024.

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à M. [D] [F] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT