TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/52685 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7S5W

N° : 7

Assignation du :

14 Avril 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 juillet 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], représenté par son Syndic, le cabinet Canopée Gestion S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Mathieu LECOANET, avocat au barreau de PARIS – #R0012

DEFENDERESSES

La S.C.I. NW SAWKIW

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS – #G0050

La société BULLES DE SAVON S.A.S.

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Michel MENANT, SELARL CABINET MENANT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, L0190

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Nw Sawkiw est propriétaire d’un local commercial au sein de cette copropriété, exploité par la société Bulles de Savon qui exerce une activité de laverie en libre-service.

Le 2 décembre 2024, le syndic de copropriété a été avisé d’un risque d’affaissement du plancher haut du local de la SCI Nw Sawkiw et de la nécessité de réaliser des sondages et étaiements en vue de le sécuriser.

Ces opérations nécessitent de déplacer deux machines à laver appartenant à la société Bulles de Savon.

Par actes du 14 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a fait assigner la société Bulles de Savon et la SCI Nw Sawkiw devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir:

— constater que l’immeuble du [Adresse 3] présente des désordres structurels constitutifs d’un risque de dommage imminent,

— condamner solidairement la SCI Nw Sawkiw et la société Bulles de Savon à laisser les sociétés Mesrel et Leclerc Fils & Beineix ou toute autre société désignée par le syndic, pénétrer dans le local commercial, afin de procéder à la dépose temporaire de deux machines automatiques et réaliser les sondages complémentaires préconisés par le Bureau d’Etude [O], en présence du syndic et d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 1 000 € par refus ou opposition puis de 2 500 € pour chaque nouveau refus ou opposition,

— se réserver de liquider l’astreinte,

— condamner solidairement la SCI Nw Sawkiw et la société Bulles de Savon à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Bulles de Savon demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à permettre l’accès au local commercial pour :

— la dépose temporaire de deux machines automatiques,

— la réalisation des sondages complémentaires préconisés par le bureau d’études [O], sous réserve du paiement préalable du coût des travaux de démontage et remontage des deux machines à laver concernées et du paiement de la perte de chiffre d’affaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 440 €,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 360 € pour le préjudice résultant de la fermeture du commerce pendant 3 jours,

— dire que sitôt le paiement desdites sommes sur le compte CARPA de son avocat, celle-ci s’engage à commander les travaux à la société Mesrel, et qu’elle informera simultanément le syndicat des copropriétaires de la date possible d’intervention,

— dire que le syndicat des copropriétaires l’informera des jours possibles d’intervention la société Leclerc Fils et Beneix,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et mettre à sa charge les dépens liés à la procédure.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI Nw Sawkiw demande au juge des référés de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre,

— faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires contre la société Bulles de Savon,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— la dispenser de toute participation aux frais de justice mis à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur la demande d’accès au local pour effectuer les travaux de sondage

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Le dommage imminent suppose une illicéité ou, à tout le moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, une potentielle illicéité.

La seule exposition à un dommage ne suffit pas à justifier l’intervention du juge des référés au titre du dommage imminent, et le préjudice que causerait l’acte ou le fait, s’il devait être accompli ou réalisé, doit être certain.

Au cas présent, au soutien de sa demande, le demandeur produit le rapport du bureau d’études [O], qui a réalisé un diagnostic de la structure de l’immeuble, le 2 décembre 2024, constatant que :

« Sur le plafond de l’arrière-boutique de la laverie (entre le rez-de-chaussée et le er étage), la présence de tâches brunâtres laissant supposer une dégradation des ossatures ;

Au sous-sol de la laverie :

— la présence de renforts partiels inadaptés et peu résistants,

— le solivage d’origine est dans un état de corrosion avancée en raison de la rouille ;

— que les fers se délitent et par endroits, il est aisé de constater que la semelle des solives s’est disloquée de l’âme de ces dernières,

Au RDC de la laverie, des sondages ont été réalisé mais ne permettent pas de donner un avis sur l’état de la structure. Les désordres observés ce jour nous indiquent la présence très probable de désordres d’ordre structurel sur les poutres les planchers. Les sondages ne peuvent être réalisés correctement en raison de la présence des machines. ». La réalisation de sondages complémentaires est préconisée par le bureau d’études.

Ces éléments sont corroborés par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 mars 2025 produit relevant que : « face aux machines numéro 2 et 3, le faux plafond présente deux dalles déplacées mettant à jour une poutre porteuse en bois, vermoulue, et des plâtres en mauvais état. L’un des techniciens me donne à voir l’état de la poutre porteuse présente en plafond de l’arrière-boutique. Je constate que cette poutre est en très mauvais état. Son coffrage plâtre est éclaté. La poutre est par ailleurs cintrée. »

Le commissaire de justice s’est également rendu dans l’appartement situé au premier étage de l’immeuble et a constaté la présence de :

— « défauts d’alignement horizontal » sur le plafond et certaines plinthes,

— fissures sur l’axe des dormants verticaux et sur les jambages du tableau d’une fenêtre,

— zones d’affaissement et un « défaut de planimétrie » sur le plancher,

— fissures verticales sur les murs et l’axe des dormants des portes.

Ainsi, dans ces circonstances, un risque sérieux de dommage imminent est caractérisé, constitué par la menace d’effondrement du plancher haut du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble affectant la solidité de sa structure.

Il sera donc ordonné à la société Bulles de Savon de laisser toute société désignée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, accéder au local commercial afin de procéder à la dépose temporaire de deux machines automatiques et réaliser les sondages complémentaires préconisés par le bureau d’étude [O], en présence du syndic et d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 500 € par refus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires n’est pas opposé à prendre en charge les frais de démontage et de remontage des machines à laver, qui seront donc supportés par ce dernier.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

En revanche, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire à l’encontre de la société Nw Sawkiw qui a déjà donné son accord par écrit le 18 mars 2025, en qualité de bailleur, pour laisser l’accès à son local et déposer les machines automatiques afin de permettre la réalisation des sondages litigieux.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au cas présent, la société Bulles de Savon sollicite le paiement à son profit des sommes de 1 440 € au titre des frais de démontage et remontage des machines à laver, et de 360 € en indemnisation de son préjudice d’exploitation résultant de la fermeture de son commerce pendant 3 jours.

Cependant, les frais de dépose et pose des deux machines à laver ont déjà été mis à la charge du demandeur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le condamner à la somme de 1 440 €.

Par ailleurs, la société Bulles de Savon se limite à produire son bilan de l’année 2024, cette seule pièce étant insuffisante pour justifier du montant réclamé au titre du préjudice d’exploitation invoqué.

Dès lors, dans ces conditions, les demandes de la société Bulles de Savon seront rejetées.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais engagés par la copropriété

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de dispenser la SCI Nw Sawkiw des frais de procédure, les demandes du syndicat des copropriétaires ayant été accueillies à l’encontre de la société Bulles de Savon.

Sur les demandes accessoires

La société Bulles de Savon, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer au demandeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2 000 €, ainsi qu’une indemnité de 1 800 € à la SCI Kw Sawkiw.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société Bulles de Savon de laisser toute société désignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, accéder au local commercial afin de procéder à la dépose temporaire de deux machines automatiques et réaliser les sondages complémentaires préconisés par le bureau d’étude [O], en présence du syndic et d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 500 € par refus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Mettons à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] les frais de démontage et remontage de deux machines à laver ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver l’astreinte ;

Déboutons la société Bulles de Savon de ses demandes ;

Condamnons la société Bulles de Savon aux dépens ;

Condamnons la société Bulles de Savon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Bulles de Savon à payer à la SCI Nw Sawkiw la somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la SCI Nw Sawkiw de toute participation à la charge commune des frais de la présente procédure ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 15 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE