TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 24/05171 – N° Portalis DB22-W-B7I-SH7R

Code NAC : 72C

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, [B], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Joana ANDRADE DA MOTA SILVEIRA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Caroline GOLDBERG, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [E] [S]

née le 22 Mars 1971 à [Localité 1] (SÉNÉGAL),

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [K] [F] [N],

né le 08 Octobre 1961 à [Localité 2] (ITALIE),

demeurant [Adresse 5] (ITALIE),

et actuellement [Adresse 6],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 01 Août 2024 reçu au greffe le 17 Septembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Février 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié reçu à [Localité 3] le 23 mars 2018, Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] ont fait l’acquisition de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 7] à [Localité 3] (78), soumis au statut de la copropriété.

Parmi ces lots, deux correspondent à des jardins privatifs (lots N°235 et 236) contigüs aux jardins des parties communes de la copropriété.

Estimant que les défendeurs avaient dès le mois de juin 2022 réalisé un passage entre leurs jardins privatifs et les parties communes en supprimant une haie sans y avoir été autorisés, puis installé en juillet 2022 un grillage en dehors des limites de propriété de leurs lots empiétant ainsi sur les parties communes sans la moindre autorisation, le syndicat des copropriétaires leur a adressé par l’intermédiaire de son syndic une lettre restée sans réponse, puis a inscrit un point d’information sur le sujet litigieux à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 mai 2023 à laquelle les défendeurs n’ont pas assisté.

Au cours de ladite assemblée générale a été adoptée une résolution prévoyant l’autorisation à donner au syndic d’engager une procédure judiciaire.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a fait appel à la société QUALIGEO EXPERT, géomètres experts.

Cette société a dressé un état des lieux le 20 juillet 2023 et effectué un relevé des limites des terrains privatifs et communs.

Au vu des conclusions du géomètre expert, le syndicat des copropriétaires a adressé le 30 novembre 2023 une lettre de mise en demeure de déposer la clôture installée.

Puis, par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires a adressé une nouvelle mise en demeure aux intéressés le 18 mars 2024 d’avoir à :

— déposer la clôture installée en violation de ses droits ;

— replanter la haie supprimée en violation de ses droits ;

— régler les frais exposés pour l’intervention du géomètre ;

Par lettre officielle du 8 avril 2024 le conseil des défendeurs a contesté les arguments du syndicat des copropriétaires, lequel a répondu à ce courrier le 5 mai 2024, faisant valoir le mal fondé des arguments avancés et l’obligation pour les défendeurs de restituer les parties communes qu’ils s’étaient appropriées.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 1er août 2024, fait assigner Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] en formulant les demandes suivantes :

➢ Vu les articles 544, 545, 1240, 1352, 1352-1 et 1352-7 du code civil,

➢ Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

➢ Vu la jurisprudence,

➢ Vu l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment le plan du géomètre

expert,

— DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

[Q] recevable et bien fondé en ses demandes,

Et y faisant droit,

— DIRE ET JUGER que Madame [E] [S] et Monsieur [K] [F] [N] ont empiété sur les parties communes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

— DIRE ET JUGER que Madame [E] [S] et Monsieur [K] [F] [N] ont violé les stipulations du règlement de copropriété et les règles du droit de propriété ;

En conséquence,

— ORDONNER la restitution de la parcelle de terre annexée par Madame [E] [S] et Monsieur [K] [F] [N] au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sous astreinte de 200 € par

jour de retard à compter du 5ème jour de la signification de la décision à intervenir ;

— ORDONNER la démolition des constructions édifiées par Madame [E]

[S] et Monsieur [K] [F] [N] et la remise en état de la parcelle ;

— A défaut, AUTORISER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9]

DE [Q] à procéder à cette remise en état aux frais exclusifs de Madame

[E] [S] et Monsieur [K] [F] [N] ;

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [S] et Monsieur [K]

[F] [N] au paiement de la somme de 1.632 € au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de l’indemnité d’occupation à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [S] et Monsieur [K]

[F] [N] au paiement de la somme de 200 € au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre du remboursement

des sommes exposées pour les charges de copropriété sans contrepartie à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [S] et Monsieur [K]

[F] [N] au paiement de la somme de 3.000 € à parfaire au Syndicat des

copropriétaires [Adresse 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Madame [E] [S] et Monsieur [K]

[F] [N] aux entiers dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Cette assignation a fait l’objet d’un dépôt à l’étude et les défendeurs n’ont pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Observations liminaires

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne sera pas statué sur les demandes de “dire et juger” lesquelles ne constituent pas à proprement parler des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de restitution de la parcelle de terrain litigieuse et de remise en état des lieux

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le non respect du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite ;

— les plans annexés au règlement de propriété permettent d’identifier les limites entre les 13 jardins privatifs et les jardins parties communes ;

— l’empiètement sur les parties communes est constitutif d’une violation du règlement de copropriété ;

— il ne fait aucun doute au regard du plan établi par le géomètre que les clôtures installées par les défendeurs se situent au delà des limites de leurs lots ;

— cet élément est corroboré par des photographies ;

— aucune autorisation n’a été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires aux défendeurs pour étendre leurs parties privatives en annexant une partie des jardins parties communes.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un plan d’état des lieux de la société QUALIGEO EXPERT établi le

8 mars 2024 à partir d’un relevé effectué le 20 juillet 2023.

Ainsi que le fait valoir à bon droit le syndicat des copropriétaires, il ressort clairement de ce plan que les défendeurs ont installé une clôture sur une partie des espaces verts relevant des parties communes générales de la copropriété.

Compte tenu de cet élément objectif, il ne saurait être considéré que le courrier du conseil des défendeurs du 8 avril 2024 que produit le syndicat des copropriétaires permet de contredire ce plan en ce qu’il se borne à évoquer une autorisation du président du conseil syndical sans apporter le moindre élément probant et procède par affirmation en prétendant que la clôture n’a pas été implantée sur des espaces verts relevant des parties communes. Tout aussi inopérant est l’argument selon lequel d’autres copropriétaires auraient procédé de la même façon et que Mme [S] serait victime de discrimination, aucune de ces allégations n’étant d’ailleurs démontrée.

Au regard de ce qui précède, il sera fait droit à la demande de restitution et de remise en état sur la base du devis de la société LANTANA versé aux débats par le syndicat des copropriétaires d’un montant de 3.931,75 euros .

L’astreinte demandée sera accordée dans les termes précisés au dispositif du présent jugement car les défendeurs ont démontré qu’ils n’entendaient ni s’engager dans un processus de conciliation, ni se conformer aux demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes indemnitaires

L’empiètement sur les parties communes cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice qu’il convient de réparer.

Le Tribunal retient comme bien fondée l’évaluation à laquelle se livre le demandeur à partir de la valeur locative des espaces verts estimée à 20% de la valeur locative du mètre carré habitable.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.632 euros.

Le syndicat des copropriétaires argue encore que les charges de copropriété correspondant à la surface annexée de 17 mètres carrés doivent être acquittées par les défendeurs qui ont, de fait, agrandi leur partie de jardin à jouissance privative sans autorisation.

Cependant en prétendant justifier la somme demandée au titre des charges indûment payées par le syndicat des copropriétaires par la production du décompte individuel des demandeurs, le syndicat des copropriétaires n’établit pas le montant afférent à la parcelle litigieuse, partie commune, pour laquelle Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] sont susceptibles d’avoir eux même payé des charges. Ce faisant, il ne justifie pas le montant

de 200 euros réclamé à ce titre, demande qui sera donc écartée.

Enfin, en l’absence de clause de solidarité justifiée et la solidarité ne se présumant pas, il ne sera pas prononcé de condamnation solidaire.

Sur les autres demandes

Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

3.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Ordonne la restitution de la parcelle des parties communes objet de l’empiètement matérialisé sur le plan de la société QUALIGEO EXPERT par Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la présente décision pendant trois mois,

Ordonne la dépose de toute construction édifiée par Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] sur la parcelle litigieuse matérialisé sur le plan de la société QUALIGEO EXPERT et la remise en état de ladite parcelle,

Dit qu’à défaut de remise en état dans un délai d’un mois après la signification de la présente décision, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera autorisé à procéder à cette remise en état aux frais exclusifs de Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] sur la base du devis de la société LANTANA d’un montant de 3.931,75 euros un mois après une mise en demeure restée infructueuse,

Condamne Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] au paiement de la somme de 1.632 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice,

Condamne Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [E] [S] et M. [K] [F] [N] aux dépens de l’instance,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT