TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01167 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TZ3

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Madame [G] [O] née [H]

C/

Monsieur [K] [M]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [G] [O] née [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Oz Rahsan VARGUN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Ibrahim CEKICI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Oz Rahsan VARGUN

M^e Xavier MARTINEZ

Expédition délivrée à :

Un bail a été conclu par M. [M] [K] pour une location meublée d’une chambre au rez-de- chaussée de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] , le WC sur palier se trouvant au 1er étage .

Par exploit délivré le 17-01-25 , MME [O] [G] a fait assigner M. [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ,

— l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique , sous astreinte de 100 euros par jour de retard ,

— la condamnation de M. [M] [K] au paiement de la somme principale de 5297.28 euros, au titre des charges impayées ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation égale à la somme de 600 euros ,

— la condamnation du locataire à payer la somme de 38940 euros au titre des travaux de remise en état du logement ,

— la condamnation de M. [M] [K] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 4000 euros au titre de son préjudice moral et d’une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens .

A l’audience le bailleur fait mention de plusieurs griefs constituant un non-respect par le locataire de ses obligations :

— la non signature d’un nouveau bail en vue d’adapter le bail du 31-10-83 à la loi du 6 juillet 1989,

— le défaut d’entretien du logement et notamment la suppression du coin cuisine mentionné au bail ,

— l’absence de paiement des charges locatives,

— la non-occupation des lieux et la mise à disposition du logement au profit de proches du locataire ,

— la non-occupation paisible des lieux du fait d’incivilités .

MME [O] [G] fait mention de deux arrêtés du 17-12-24 relatif à un danger imminent et du 04-03-25 de traitement de l’insalubrité .

Elle allègue que le locataire ne l’a pas tenu informé de l’état du logement et qu’il est responsable des désordres constatés . Elle n’est pas opposée à l’exécution de travaux et a commencé des démarches en ce sens . Toutefois elle ne reconnaît pas l’obligation de relogement de M. [M] [K] en raison du fait que l’état du logement est le fait du locataire et qu’il a fait obstacle à la modernisation du logement afin d’obtenir un logement social . Elle maintient donc ses demandes dans les termes de l’assignation .

A l’audience M. [M] [K] , représenté par son conseil , demande le débouté de l’intégralité des demandes du bailleur.

Il appuie sa demande sur les deux arrêtés du 17-12-24 et 04-03-25 qui ont pour effet de suspendre le contrat de bail jusqu’à la réalisation des travaux . Il rappelle l’obligation pour le bailleur de reloger temporairement le locataire pendant la durée des travaux .

Il sollicite donc que le juge des contentieux de la protection :

— constate l’état d’indécence du logement ,

— ordonne la réalisation des travaux prévus par les deux arrêtés et reloge temporairement M. [M] [K] , sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement,

— condamne MME [O] [G] à restituer les loyers pendant une période de 36 mois soit la somme de 5616 euros , ainsi qu’au paiement des sommes de 5616 euros au titre de son préjudice de jouissance , de 1000 euros au titre de son préjudice de santé , de 3000 euros au titre de son préjudice moral , outre la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

— condamne MME [O] [G] à restituer les loyers perçus de janvier 2025 à juin 2026 , soit la somme de 936 euros , ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance .

MOTIFS:

Sur l’indécence du logement et ses conséquences sur le bail

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ainsi, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Les obligations de délivrance, de garantie, d’entretien et de sécurité mises à la charge du bailleur sont également rappelées aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [M] [K] soutient que le logement donné à bail a, depuis plusieurs années, un caractère d’indécence en ce qu’il présente des désordres tenant à la présence d’humidité et de moisissures, de fuites au niveau des installations sanitaires, de l’insuffisance du système de ventilation et de la non-conformité des installations électriques.

En revanche, il ressort du rapport du 03-07-24 rédigé à la suite de la visite du logement effectuée le 26-04-24 et de l’arrêté préfectoral du 17-12-24 et du 04-03-25 que le logement occupé par M. [M] [K] est affecté des troubles suivants:

— présence de moisissures sur la partie basse des murs de la pièce principale,

— absence d’équipement pour la toilette corporelle , ni de coin cuisine ;

— insuffisance du système de ventilation ;

— insuffisance du moyen de chauffage

— installation électrique dangereuse

— le logement risque d’avoir une surface de moins de 9m2 une fois les équipements sanitaires installés .

De tels désordres caractérisent l’existence de plusieurs causes d’indécence du logement au sens des dispositions de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de même que la carence du bailleur à réparer les conséquences de ces troubles sur la période visée.

Il en résulte que M. [M] [K] rapporte la preuve de l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de fourniture d’un logement décent et en bon état d’entretien, générateur d’un trouble dans la jouissance qu’il peut attendre du bien donné à bail.

A l’inverse MME [O] [G] ne démontre pas que le défaut d’entretien du logement par le locataire est la cause de l’indécence . Il ressort des désordres constatés dans le logement que ceux-ci sont inhérents à la structure du logement (équipements , ventilation , installation électrique) et ne peuvent être imputés à un défaut d’entretien du locataire . Dès lors il y a lieu que le bailleur supporte les conséquences de cette indécence et de l’ arrêté d’insalubrité .

Dans le délai imparti le bailleur n’a pas informé la ville des dispositions prises pour engager les travaux dans son courrier du 22-07-24 . Six mois plus tard le 17-12-24 l’arrêté de danger imminent a été pris par le préfet . Le bailleur n’a pas formé de recours contre cet arrêté .

L’assignation en justice du 17-01-25 , soit après l’arrêté du 17-12-24 , ne peut donc conduire à résilier le bail , ce dernier étant suspendu jusqu’à la réalisation des travaux par une mesure d’ordre public .

Il ne peut donc être fait droit aux demandes de MME [O] [G] relatives :

— à la résiliation du bail et à l’expulsion qui redeviendront possibles après la cessation de l’indécence du logement ,

— à la condamnation au paiement des frais de remise en état des lieux ,

— à la demande d’indemnisation du préjudice moral du bailleur .

En conséquence et conformément à la demande reconventionnelle du défendeur, il y a lieu de condamner MME [O] [G] à :

— réaliser les travaux conformément aux termes des arrêtés du 17-12-24 et du 04-03-25 ,

— reloger temporairement M. [M] [K] pendant le temps des travaux .

Sur les loyers indûment versés pendant la période d’indécence

Selon l’article L521-2 du Code de la Construction et de l’habitation

“I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.” .

Le logement est jugé comme indécent depuis le 17-12-24. M. [M] [K] justifie avoir payé la somme de 156 euros pour le mois de décembre 2024 par production de la copie d’un chèque pour les mois de novembre et décembre 2024 . Le bailleur est donc tenu de restituer la somme de 156 euros.

Il n’est fourni aucun justificatif de paiement de loyers ultérieurs.

Sur la demande de restitution des loyers pendant 3 ans

M. [M] [K] ne peut justifier l’inhabitalitité du logement dans les trois années antérieures à l’arrêté du 17-12-24 .

En effet il n’a jamais informé le bailleur de l’existence de désordres à l’intérieur du logement et n’a pas formulé de demande de réparations locatives ou de modernisation du logement .

Dès lors sa demande de restitution des loyers à hauteur de 5616 euros est rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts du locataire

De même M. [M] [K] ne prouve pas qu’il a subi un trouble de jouissance n’ayant formulé aucune demande à son bailleur relative à l’état du logement . Selon le mail d’un membre du conseil syndical du 23-10-24 à MME [O] [G] , le conseil syndical est à l’origine du signalement fait auprès du service d’hygiène et salubrité le 04-04-24 , ayant conduit à la visite 26-04-24 .

Dès lors la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance est rejetée.

S’agissant du préjudice de santé , M. [M] [K] produit une ordonnance d’un médecin généraliste , ce qui est insuffisant pour établir un lien de causalité entre ses troubles de santé et l’état du logement .

En conséquence la demande de dommages et intérêts pour préjudice de santé est rejetée .

S’agissant de son préjudice moral , M. [M] [K] n’était pas présent aux visites domiciliaires de l’agent de l’ Udaf Seine Saint Denis en charge d’établir le diagnostic social et financier . Il est produit au dossier de M. [M] [K] le courrier de la chargée de missions d’insalubrité à Habitat Santé Développement Coordination Sociale (HSD CS) mentionnant que M. [M] [K] n’a pas donné suite aux courriers simples et tentatives de prises de contact téléphoniques afin de l’accompagner dans les mesures à prendre suite à l’arrêté d’insalubrité du 17-12-24 .

Dès lors la faible implication de M. [M] [K] dans la recherche d’une mise en oeuvre d’une remédiation à l’état du logement prouve qu’il ne subit pas un préjudice moral du fait des procédures , démarches entreprises par toutes les parties , y compris par celle du bailleur dont le mandataire mentionne qu’il n’a pu rencontrer dans les lieux le locataire en juillet et septembre 24 , par courrier du 02-10-24 au bailleur .

En conséquence la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral est rejetée .

Sur le paiement des provisons pour charges locatives et la prescription

Le bail du 31-10-83 fait mention des charges récupérables et du décret du 09-11-82 . La clause résolutoire du bail indique que des charges justifiées doivent être payées.

Par courrier du 06-08-10 M. [M] [K] allègue que les charges sont incluses dans le loyer de 156 euros selon un accord verbal pris avec le père de MME [O] [G] . Depuis cette date les provisions pour charges de 28 euros par mois ne sont pas payées.

Il résulte des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014, que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce le bailleur a assigné en justice le locataire le 17-01-25, il ne peut donc réclamer que les loyers et provisions pour charges postérieurs au 17-01-22. Les demandes antérieures au 17-01-22 sont donc prescrites .

Au titre de la provision pour charges reste due à la date du 17-12-24 à novembre 2024 la somme de 980€ , soit 28 euros x35 mois .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [M] [K] au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce MME [O] [G] , partie perdante , sera condamnée aux dépens de la présente instance .

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de MME [O] [G] les frais exposés par le défendeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE MME [O] [G] de l’ensemble de ses demandes relatives à une faute du locataire ,

En conséquence de l’état d’indécence du logement :

— ORDONNE la réalisation des travaux dans les termes des deux arrêtés du 17-12-24 et du 04-03-25 sous astreinte de 20 euros par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la présente décision et pendant une période de 90 jours ,

— ORDONNE le relogement de M. [M] [K] pendant la réalisation des travaux ,

CONDAMNE MME [O] [G] à payer à M. [M] [K] les sommes de :

-156 euros au titre du loyer indument perçu ,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

CONDAMNE M. [M] [K] à payer à MME [O] [G] la somme de 980 euros au titre des provisions pour charges locatives impayées ,

ORDONNE la compensation entre ces sommes ,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE MME [O] [G] aux dépens et RAPPELLE l’exécution provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT