TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Laurent DUTHEIL DE LA ROCHERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06801 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M3W

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 4] [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent DUTHEIL DE LA ROCHERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0596

C OMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06801 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M3W

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 septembre 1991, la société IMMOBILIERE 3F a donné en location à Madame [D] [B] un appartement numéro 49 situé [Adresse 5].

Madame [D] [B] est décédée le 1er décembre 2022.

Madame [E] [B], sa fille, a sollicité le transfert du bail à son profit par courrier du 5 décembre 2022.

Dans un courrier du 4 septembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F lui a répondu que les conditions pour un transfert de bail n’étaient pas remplies. Il lui était demandé de libérer les lieux au plus tard le 4 octobre 2023.

Une sommation de libérer les lieux lui a ensuite été signifiée le 14 novembre 2023.

Les locaux loués n’ayant pas été restitués, par acte d’huissier en date du 12 juin 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :

Constater que le bail de Madame [B] [D] née [Y] est résilié depuis son décès en date du 1er décembre 2022,Constater que Madame [B] [E] est occupante sans droit, ni titre du logement numéro 0049 sis [Adresse 3],

En conséquence,

Ordonner l’expulsion sans délais de Madame [B] [E] ainsi que tout occupant de son chef avec dispense du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code de procédure civile d’exécution avec l’assistance de la force publique, si besoin est, des lieux loués,Condamner Madame [B] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 10.902,24 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 31 mai 2024 inclus, outre à compter du 1er juin 2024 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, majorée de 30 %,Subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges courantes et ce jusqu’à complète reprise des lieux,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner Madame [B] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son avocat, a précisé qu’une reprise des lieux avait été effectuée le 6 février 2025 par commissaire de justice, en présence du conseil de Madame [E] [B]. Elle a actualisé sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 14.716,45 euros au titre de la période comprise entre le 1er décembre 2022 et le 6 février 2025. La société IMMOBILIERE 3F s’est par ailleurs désistée de sa demande d’expulsion. Elle a maintenu pour finir le surplus de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Madame [E] [B], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

Limiter à 9.007,12 euros, après imputation du dépôt de garantie de 192,82 euros, le montant de la somme dont Madame [R] [B] se reconnait à débitrice envers la société IMMOBILIERE 3F au titre de son maintien dans les lieux entre le 1er décembre 2022, date du décès de sa mère, Madame [D] [B], et le 17 janvier 2024, au titre du bail consenti à Madame [D] [B] pour l’appartement [Adresse 6],Débouter la société IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes,

A titre reconventionnel,

Condamner la société IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [R] [B] la somme de 14.325,01 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de la société IMMOBILIERE 3F d’assurer à Madame [D] [B] la jouissance paisible d’un appartement et de lui permettre l’accès à son appartement,

En tout état de cause,

Ordonner la compensation entre toute condamnation qui sera prononcée à titre reconventionnel à la somme dont Madame [R] [B] se reconnait débitrice à titre principal, de telle sorte que la société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à verser à Madame [R] [B] la somme de 5.317,89 euros,Dire que cette condamnation emportera intérêts à compter du 21 mars 2025, et que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,Condamner la société IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [R] [B] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs conclusions soutenues lors de l’audience du 21 mars 2025 dans le respect des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivent avec lui depuis au moins un an à la date du décès et qu’à défaut de personnes remplissant les conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Par ailleurs, en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéficiaire du transfert du bail d’une habitation à loyer modéré doit également remplir des conditions spécifiques.

L’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise ainsi :

“I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.”

En l’occurrence, Madame [E] [B] ne démontre pas que les conditions ci-dessus rappelées étaient remplies.

Ainsi, ces dispositions font échec au transfert du bail au profit de Madame [E] [B].

Le caractère automatique de la résiliation de plein droit du bail résultant du décès du locataire, prévu par ce texte exclut la nécessité de la délivrance d’un congé par le bailleur.

Au vu de ces éléments, Madame [E] [B], qui est demeurée dans les lieux après le décès de sa mère, était donc occupante sans droit ni titre du logement à compter du 1er décembre 2022.

Madame [E] [B] soutient qu’elle a cessé d’habiter dans les lieux à compter du mois de janvier 2023 et que la date de restitution de l’appartement doit être fixée au 17 janvier 2024 (date d’une lettre officielle de son conseil informant la société IMMOBILIERE 3F qu’elle ne pouvait plus pénétrer dans les lieux).

Les éléments du dossier laissent néanmoins apparaître d’une part que les locaux étaient toujours occupés au mois de juillet 2024 (les relevés EDF laissant apparaître la persistance d’une consommation d’électricité) et que les locaux n’ont pas été restitués avant la reprise du 6 février 2025 (date à laquelle plusieurs effets mobiliers se trouvaient toujours sur place et l’ensemble des clés n’avait pas encore été restitué). La date de libération des lieux sera par conséquent fixée au 6 février 2025.

Madame [E] [B] sera donc condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation pour la période du 1er décembre 2022 au 6 février 2025 dont le montant sera fixé à 14.716,45 euros.

Il convient par ailleurs de constater le désistement de la société IMMOBILIERE 3F de sa demande d’expulsion de Madame [E] [B].

Sur les demandes reconventionnelles :

Madame [E] [B] n’est pas fondée à demander la soustraction de sa dette des sommes versées par sa mère au moment de 'l’entrée dans les lieux, dès lors qu’elle ne communique aucun document de nature à démontrer qu’elle vient seule aux droits de Madame [D] [B]. Pour les mêmes raisons, elle n’est pas non plus fondée à demander réparation d’un trouble de jouissance qui aurait été subi par Madame [D] [B]. Enfin, aucune pièce ne permet d’établir le lien entre de supposés manquements de la société IMMOBILIERE 3F et l’entrée au sein d’une résidence de Madame [D] [B]. Madame [E] [B] sera par conséquent déboutée de la demande de dommages et intérêts qu’elle formule au titre du remboursement des sommes qu’elle affirme avoir versées pour assurer l’hébergement de sa mère au sein de la résidence [Adresse 7] à [Localité 9].

Sur les demandes annexes :

Madame [E] [B], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront par conséquent rejetées.

Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate le désistement de la société IMMOBILIERE 3F de sa demande d’expulsion de Madame [E] [B],

Dit que Madame [E] [B] ne bénéficiait pas d’un transfert du bail portant sur l’immeuble situé [Adresse 5], à la suite du décès de Madame [D] [B] survenu le 1er décembre 2022,

En conséquence,

Constate que Madame [E] [B] était occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 1er décembre 2022,

Condamne Madame [E] [B] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 14.716,45 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er décembre 2022 et le 6 février 2025,

Rejette l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par Madame [E] [B],

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [E] [B] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susmentionnés.

Et ont signé,

Le Greffier, Le Juge.