TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/10087 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY3DZ

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [K] [D]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [Z] [F] [D] veuve [R]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Tous les deux représentés par Maître Marc-David SELETZKY de l’AARPI AMBRE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0070

DÉFENDEURS

Maître [V] [C]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Monsieur [T] [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Décision du 18 Août 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/10087

N° Portalis 352J-W-B7H-CY3DZ

Madame [H] [X] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [O] [G] [B]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [I] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Tous les quatre représentés par M^e Maude HUPIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0625

S.A.R.L. ACTIF IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Mireille MARCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0079

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de l’audience et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, avis a été donné que la décision serait rendue le 18 août 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

M. [E] [D] et Mme [Z] [D] (ci-après les consorts [D]) ont donné mandat à la société Actif Immobilier de vendre leur bien immobilier correspondant aux lots n°23, 25 et 4 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 14], au prix net vendeur de 1 560 000 euros.

M. [T] [B] et Mme [H] [X] épouse [B] ont adressé une offre d’achat aux consorts [D], acceptée par eux le 15 juin 2021, pour un prix de 1 490 000 euros net vendeur.

Par acte authentique du 26 août 2021, les consorts [D] ont consenti à M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B] (ci-après les consorts [B]) une promesse unilatérale de vente portant sur le bien, moyennant un prix de 1 480 000 euros net vendeur.

Par acte authentique du 14 octobre 2021, ils ont vendu leur bien aux consorts [B] au prix de 1 480 000 euros net vendeur.

Invoquant une erreur portant sur le prix de vente, les consorts [D] ont sollicité des acquéreurs le paiement de la somme de 10 000 euros au titre du complément de prix.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2022, par l’intermédiaire de leur conseil, ils ont mis en demeure les consorts [B] de leur payer cette somme.

Par lettre recommandée avec avis de réception du même jour, ils ont également demandé au notaire de les indemniser à hauteur de 10 000 euros, invoquant un défaut de vérification de sa part.

Enfin, par lettre recommandée avec avis de réception du 6 décembre 2022, ils ont mis en demeure la société Actif Immobilier de leur verser cette même somme.

Par exploits de commissaire de justice en date des 22, 24 mai 2023 et 5 juin 2023, les consorts [D] ont fait assigner les consorts [B], Maître [V] [C] et la société Actif Immobilier devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner in solidum à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de complément de prix, outre des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral résultant de la résistance abusive des défendeurs.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2024, les consorts [D] demandent au tribunal de :

Condamner in solidum la société Actif Immobilier, Maître [V] [C] et les consorts [B] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de complément de prix, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022, Condamner les mêmes in solidum à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive, en réparation de leur préjudice moral, Ordonner l’exécution provisoire du jugement, Condamner in solidum la société Actif Immobilier, Maître [V] [C] et les consorts [B] à leur payer la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner in solidum aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 avril 2024, les consorts [B] demandent au tribunal de :

Débouter les consorts [D] de leurs demandes, Débouter Maître [V] [C] de sa demande de garantie, Condamner les consorts [D] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Maud HUPIN.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 février 2024, Maître [V] [C] demande au tribunal de :

Déclarer les consorts [D] irrecevables pour « manque de base légale », Subsidiairement, les débouter de leurs demandes, Plus subsidiairement, condamner les consorts [B] à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, Rejeter l’exécution provisoire, Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, la société Actif Immobilier demande au tribunal de :

Débouter les consorts [D] de leurs demandes, Les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal observe que Maître [V] [C] conclut à l’irrecevabilité de la demande des consorts [D] tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros, en ce qu’elle fondée sur les dispositions des articles 1130 et suivants du code civil, relatifs à l’erreur, alors que sa responsabilité ne peut être actionnée que sur le fondement délictuel.

Or, ce moyen en défense ne constitue nullement une fin de non-recevoir, sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande, mais un moyen de défense au fond, auquel il sera répondu ci-après.

Dès lors, il ne sera pas répondu au dispositif du présent jugement à la demande tendant à déclarer irrecevable la demande des consorts [D] formée par Maître [V] [C].

Sur la demande au titre du complément de prix

Au regard des fondements juridiques qui sont proposés par les demandeurs, lesquels reprochent en réalité leurs fautes à l’agence, au notaire et aux acquéreurs, leur demande de paiement de la somme de 10 000 euros s’analyse en réalité en une demande de dommages et intérêts d’un montant de 10 000 euros en compensation de l’erreur portant sur le prix de vente dans les actes des 26 août et 14 octobre 2021.

Sur la faute des consorts [B]

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de l’offre des consorts [B] acceptée par les consorts [D] le 15 juin 2021, et contresignée ensuite par les consorts [A], que les parties se sont accordées pour négocier en vue de la signature d’un avant-contrat, sur la base d’un prix de vente net vendeur de 1 490 000 euros.

Dès cette date, M. [E] [D] a communiqué l’offre acceptée à Maître [V] [C], son notaire, en vue de la rédaction d’une promesse de vente et le lendemain, la société Actif Immobilier a fait part au même notaire de l’accord des parties.

Il ne ressort d’aucune pièce produite par les parties et notamment par les acquéreurs, qu’un nouvel accord soit intervenu pour fixer le prix de vente à la somme de 1 480 000 euros net vendeur au lieu de 1 490 000 euros, dans le cadre des pourparlers qui ont fait suite à l’acceptation de l’offre et jusqu’à la signature de la promesse de vente.

D’ailleurs, par courriel du 27 octobre 2021, soit très rapidement après que M. [E] [D] a signalé l’erreur portant sur le prix de vente figurant dans la promesse de vente puis dans l’acte de vente, les acquéreurs ont reconnu cette erreur en indiquant : « nous somme désolés pour cette histoire de remboursement de 10k. Notre notaire est informé, nous le laissons régler ce problème en toute sérénité ».

Il résulte de ces éléments que les parties s’étaient donc bien accordées sur un prix de vente de 1 490 000 euros et que c’est par erreur matérielle que le prix de vente a été fixé, d’abord dans la promesse de vente puis ensuite dans l’acte de vente à la somme de 1 490 000 euros.

Il appartenait aux acquéreurs, tenus à une obligation de bonne foi dans la formation des contrats de promesse de vente et ensuite de vente, de vérifier que les actes stipulaient bien le prix sur lequel ils s’étaient accordés avec les consorts [D].

En ne signalant pas cette erreur au notaire rédacteur de l’acte, alors qu’ils avaient été, comme les vendeurs, destinataires des projets d’actes adressés par le notaire et qu’ils ont signé des procurations pour acquérir mentionnant le prix erroné, ils ont agi de mauvaise foi et partant, ils ont commis une faute qui engage leur responsabilité extracontractuelle à l’égard des vendeurs, le manquement à leur obligation de bonne foi se situant au stade de la formation du contrat et non de son exécution.

Sur le manquement contractuel de l’agence

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société Actif Immobilier a été mandatée par les consorts [D] pour vendre leur bien. C’est en sa qualité de mandataire et dans le cadre de l’exécution de son mandat qu’elle a communiqué le 16 juin 2021 au notaire rédacteur de la promesse puis de l’acte de vente, une information erronée en indiquant : « le prix de cette transaction est de 1 525 000 € FRAIS D’AGENCE INCLUS, 1 480 000 € NET VENDEUR soit 45 000 € de frais d’agence à la charge de l’acquéreur », alors que les parties s’étaient accordées sur un prix net vendeur de 1 490 000 euros et 1 535 000 euros frais d’agence inclus, ce dont elle avait connaissance puisqu’elle indique elle-même avoir également transmis l’offre acceptée au notaire, en pièce jointe à son courriel.

C’est cette erreur initiale qui a conduit le notaire à établir des actes mentionnant par erreur un prix de 1 480 000 euros net vendeur.

La société Actif Immobilier a donc manqué à son obligation de vigilance dans les informations transmises pour le compte de ses mandants à leur notaire et engage ainsi sa responsabilité contractuelle à leur égard.

Sur la faute du notaire

Si dans leurs conclusions les demandeurs invoquent de façon erronée les dispositions des articles 1130 et suivants du code civil, ils fondent par ailleurs et plus précisément leurs demandes dirigées contre le notaire sur les dispositions de l’article 1240 du code civil.

C’est donc sur ces seules dispositions que le tribunal appréciera le bien fondée de la demande d’indemnisation dirigée contre Maître [V] [C].

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il résulte de ces textes que le notaire rédacteur d’un acte est tenu de vérifier les déclarations des parties et les éléments essentiels de l’acte qu’il établit, qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, en particulier le prix de vente, s’agissant d’une promesse de vente et d’une vente.

Il est constant que Maître [V] [C], notaire rédacteur des deux actes, a reçu de la société Actif Immobilier le 16 juin 2021, une information erronée s’agissant de prix de vente, le prix communiqué par l’agence étant de 10 000 euros inférieur au prix sur lequel s’étaient accordées les parties.

Toutefois, il a également été destinataire, par l’agence et par son client lui-même, M. [E] [D], de l’offre acceptée qui faisait mention du prix de vente de 1 490 000 euros net vendeur. Même une vérification rapide de cette pièce essentielle lui aurait aisément permis de déceler l’erreur commise par l’agence et de s’assurer auprès des parties du prix devant être mentionné dans les actes.

En négligent de procéder à cette vérification très simple, il a commis une faute et engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts [D].

*

Il résulte des motifs qui précèdent que les consorts [B], la société Actif Immobilier et Maître [V] [C] ont commis des fautes, qui sont à l’origine du préjudice des consorts [D], consistant en la diminution du prix de vente de leur bien à hauteur de 10 000 euros.

Ce préjudice est certain dès lors qu’au regard de l’offre acceptée en date du 15 juin 2021 fixant le prix de vente à hauteur de 1 490 000 euros net vendeur, il est certain que les consorts [B] auraient acquis le bien à ce prix.

Toutefois, si les auteurs de fautes ayant concouru à causer un dommage doivent être condamnés à réparer entièrement ce dommage à l’égard de la victime, une faute de celle-ci peut les exonérer en partie, lorsque cette faute a elle-même concouru à la production du dommage.

Or, en l’espèce, les vendeurs se sont montrés particulièrement négligents en ne vérifiant pas eux-mêmes le prix de vente figurant sur les actes authentiques qu’ils ont signés.

Alors même qu’ils ont été rendus destinataires des projets des actes du 26 août 2021 et 14 octobre 2021 en amont de la date de signature de chacun d’entre eux et ont donc pu en prendre connaissance, que Mme [Z] [D] a en outre signé une procuration pour vendre au même prix erroné, et alors que l’ensemble de ces actes étaient parfaitement clairs, mentionnant le prix de vente erroné en caractère gras, ils ont néanmoins signé ces actes, sans signaler l’erreur portant sur le prix de vente et ce n’est que le lendemain de la signature de la vente, soit le 15 octobre 2021, que M. [E] [D] s’est inquiété de la différence de 10 000 euros entre le prix sur lequel les parties s’étaient accordées et le prix de vente.

Sans être inexcusable, dès lors qu’ils ont pu se fier à leur notaire et à l’agence, tous deux professionnels chargés de les conseiller et assister, la négligence des vendeurs a donc concouru à la production de leur propre dommage à hauteur d’un quart, de sorte que leur préjudice sera fixé à hauteur de 7 500 euros.

Les consorts [B], Maître [V] [C] et la société Actif Immobilier, seront donc condamnés in solidum à les indemniser de leur préjudice matériel résultant de l’erreur du prix de vente à hauteur de 7 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022, date de la mise en demeure.

Chacune des fautes des consorts [B], qui ont fait preuve d’une mauvaise foi évidente, du notaire et de l’agence, professionnels tenus à une particulière obligation de vigilance, a concouru à parts égales à la production du dommage des consorts [D], soit un tiers chacun du préjudice fixé à 7 500 euros.

Les consorts [B] seront donc condamnés, sur le plan de la contribution à la dette, à relever et garantir Maître [V] [C] à hauteur de 2 500 euros, de la condamnation prononcée contre lui à l’égard des consorts [D].

Le tribunal n’est pas saisi d’autres demandes au titre de la contribution à la dette.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [D]

Il ressort des pièces versées aux débats que les défendeurs, dont la responsabilité est retenue ci-dessus et qui sont condamnés à verser aux demandeurs la somme de 7 500 euros, ont été sollicités par ces derniers à de nombreuses reprises.

Alors que les acquéreurs reconnaissaient l’existence d’une erreur sur le prix dans les actes des 26 août et 14 octobre 2021, que la société Actif Immobilier reconnaît elle aussi sa propre erreur dans la transmission des informations au notaire et que ce dernier, ne conteste pas n’avoir effectué aucune vérification de l’offre transmise par l’agence et par son client, aucun d’entre eux n’a pour autant donné suite aux sollicitations des consorts [D] en vue d’un règlement amiable du litige.

Ils ont chacun renvoyé les consorts [D] à la responsabilité des autres parties, faisant preuve de mauvaise foi et partant d’une résistance abusive dans leur obligation d’indemniser les consorts [D] de leur préjudice résultant, au moins partiellement de leurs fautes respectives.

Cette résistance abusive et cette mauvaise foi ont nécessairement causé aux consorts [D], qui sont âgés, un préjudice moral consistant dans le stress et les tracas résultant nécessairement du présent litige et de la procédure judiciaire consécutive.

Les consorts [B], Maître [V] [C] et la société Actif Immobilier, seront donc condamnés in solidum à les indemniser de leur préjudice moral résultant de leur propre résistance abusive à hauteur de 1 500 euros.

Ces défendeurs ont concouru à parts égales au préjudice moral subi par les consorts [D], soit chacun à hauteur d’un tiers, de sorte que les consorts [B] seront donc condamnés, sur le plan de la contribution à la dette, à relever et garantir Maître [V] [C] à hauteur de 500 euros, de cette condamnation prononcée contre lui à l’égard des consorts [D].

Le tribunal n’est pas saisi d’autres demandes au titre de la contribution à la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [B]

Le tribunal ayant fait droit au moins partiellement à la demande des consorts [D] de condamnation des consorts [B] à leur payer des dommages et intérêts en compensation de la réduction de 10 000 euros du prix de vente de leur bien immobilier, leur action ne saurait être qualifiée d’abusive et la demande de dommages et intérêts des consorts [B] ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [B], Maître [V] [C] et la société Actif Immobilier, parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer aux consorts [D] pris ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de garantie de Maître [V] [C] au titre de sa condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne in solidum M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B], Maître [V] [C] et la société Actif Immobilier, à payer à M. [E] [D] et Mme [Z] [D] pris ensemble la somme de 7 500 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022, en réparation de leur préjudice matériel résultant de l’erreur sur le prix de vente,

Condamne in solidum M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B], à relever et garantir Maître [V] [C] de cette condamnation à hauteur de 2 500 euros,

Condamne in solidum M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B], Maître [V] [C] et la société Actif Immobilier, à payer à M. [E] [D] et Mme [Z] [D] pris ensemble la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Condamne in solidum M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B], à relever et garantir Maître [V] [C] de cette condamnation à hauteur de 500 euros,

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B],

Condamne M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B], Maître [V] [C] et la société Actif Immobilier, in solidum aux dépens,

Condamne M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B], Maître [V] [C] et la société Actif Immobilier in solidum à payer à M. [E] [D] et Mme [Z] [D] pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Maître [V] [C] tendant à condamner M. [T] [B], Mme [H] [X] épouse [B], M. [I] [B] et Mme [O] [B] à le relever et garantir de ses condamnations aux dépens et au tire de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 13] le 18 Août 2025

Le Greffier Le Président